Projekt nowelizacji Rekomendacji S przewiduje istotne zmiany w podejściu banków do udzielania kredytów hipotecznych. Docelowo banki nie będą pożyczały na całość wartości nieruchomości. Klienci będą musieli posiadać oszczędności, bo nawet wysokie dochody nie wystarczą, żeby myśleć o zakupie własnego mieszkania całkowicie na kredyt.
Nadzór finansowy skłania kredytodawców do podniesienia poprzeczki dla potencjalnych klientów. Zgodnie z nowymi regulacjami już od początku 2015 roku banki nie będą mogły pożyczać na więcej niż 80% wartości nieruchomości.
W rekomendacji przewidziano okres przejściowy. Do końca tego roku banki mogą oferować kredyty na 100% wartości nieruchomości. W 2014 roku minimalna wysokość wkładu własnego wyniesie 10%, ale nadal będzie można kupić mieszkanie, ubezpieczając brakujący wkład własny. Po 31 grudnia 2014 roku ta furtka zostanie zamknięta – bez finansowych rezerw nie otrzymamy kredytu. Minimalna wysokość wkładu własnego będzie wynosić 20%, przy czym 10% będzie można dodatkowo ubezpieczyć. Ostatecznie każdy kredytobiorca będzie musiał posiadać oszczędności wystarczające na co najmniej 10% ceny mieszkania.
Zacznij oszczędzać już dzisiaj
Konieczność zgromadzenia wkładu własnego to duże utrudnienie dla potencjalnych kredytobiorców, myślących o zakupie własnego lokum w perspektywie najbliższych kilku lat. Wymóg ten można jednak potraktować jako pretekst do „suchego treningu” przed zaciągnięciem zobowiązania. Odkładając co miesiąc kwotę równą racie przyszłego kredytu, nie tylko zgromadzimy odpowiednie oszczędności, ale także sprawdzimy, jak duże wyrzeczenia będą konieczne podczas spłaty. To także dobra okazja, żeby przyjrzeć się domowemu budżetowi i wyeliminować z niego niepotrzebne wydatki.
Ile czasu zajmie nam zgromadzenie wymaganego wkładu własnego? Załóżmy, że planujemy zakup mieszkania kosztującego 300 tysięcy złotych. Zakładamy dla uproszczenia, że warunki kredytowania dla naszej symulacji będą oparte na dzisiejszym oprocentowaniu. Przyjmujemy więc:
- marżę w wysokości 1,3%,
- WIBOR 3M na poziomie 4,03%,
- brak prowizji za udzielenie kredytu.
Rata 30-letniego kredytu na powyższych warunkach wyniesie 1671,51 zł.
Jeśli dziś nie dysponujemy w ogóle oszczędnościami, to powinniśmy się przygotować na zgromadzenie co najmniej 30 tysięcy złotych (minimalny, 10-procentowy wkład własny). Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym wyniosą około 3 tysięcy złotych.
Zakładamy, że co miesiąc będziemy wpłacać na rachunek oszczędnościowy równowartość naszej hipotetycznej raty. Jak łatwo policzyć, zgromadzenie odpowiedniej kwoty zajmie nam około 20 miesięcy (33 000 zł / 1671,51 zł). Dla uproszczenia nie uwzględniamy w tym przypadku odsetek. Gdyby pieniądze trafiały na konto oszczędnościowe oprocentowane na 6,3%, to w tym czasie uzyskalibyśmy dodatkowo około 500 zł.
Opracuj własny plan
Konieczność systematycznego oszczędzania to dobre przygotowanie do przyszłych kredytowych obciążeń. Być może przy okazji stwierdzimy, że wydatki przekraczają nasze finansowe możliwości. Zanim zaciągniemy kredyt, możemy jeszcze zrewidować swoje plany bez jakichkolwiek konsekwencji. Gdy przyjdzie nam już płacić raty, na refleksje będzie za późno.
W przygotowaniu własnego finansowego planu przydadzą się kalkulator systematycznego oszczędzania, kalkulator kredytowy i kalkulator kosztów zakupu nieruchomości.
Wojciech Boczoń