W Polsce istnieje już ponad 15 milionów mieszkań. Szczególnie ostatnie lata przyniosły dużą poprawę w tym zakresie. Wciąż jednak mieszkań w Polsce jest za mało, aby zaspokoić potrzeby. Spora część lokali jest też w złym stanie i należy je zastąpić.
15,2 milionów – tyle mieszkań i domów było w Polsce na koniec marca 2021 roku – wynika ze wstępnych danych płynących z najnowszego spisu powszechnego. Od tego czasu do końca 2021 roku deweloperzy, ale też rodacy budujący domy na własne potrzeby, TBS-y czy spółdzielnie zbudowały dodatkowo prawie 182 tysiące mieszkań. Dodając do tego produkcję styczniową możemy już spokojnie założyć, że mieszkań w Polsce jest około 15,4 milionów.
Jest nas coraz mniej
Czy to dużo? Jeśli weźmiemy pod uwagę to ile nas jest, to wcale nie tak dużo. Wstępne dane spisu powszechnego sugerują bowiem, że pod koniec marca 2021 roku w Polsce na stałe mieszkało prawie 38 milionów 180 tysięcy osób. Od kwietnia do grudnia 2021 roku zmarło ponadto około 380 tysięcy osób, a urodziło się około 250 tys. dzieci. Wciąż jest więc nas jeszcze trochę ponad 38 milionów.
Dzięki tym danym można już szacować, że na tysiąc stałych mieszkańców Polski przypadają 404 mieszkania. To znaczy, że na osobę – niezależnie od wieku – statystycznie przypada po 0,4 mieszkania. Jeszcze mniej więcej w 2011 roku europejska średnia mówiła o tym, że na starym kontynencie na tysiąc mieszkańców przypadało przeciętnie 435 mieszkań. Niby różnica niewielka, ale żeby Polska doszlusowała do europejskiej średniej z 2011 roku, to musielibyśmy zbudować jeszcze 1,2 mln nieruchomości.
Przez ostatnią dekadę wiele mieszkań powstało jednak na kontynencie, więc posługiwanie się liczbami z 2011 roku traci sens. Warto więc przytoczyć jeszcze jeden punkt odniesienia. Firma Deloitte w raporcie Property Index 2021 oszacowała, że przeciętna liczba mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców wynosi obecnie około 463. Przy tym inna była baza wzięta do porównań. Tym razem przebadano 15 krajów europejskich i Izrael. Gdybyśmy chcieli dobrnąć do tej średniej, to musielibyśmy zbudować jeszcze ponad 2,2 milionów mieszkań.
I ty powstaje pytanie – czy jeśli zbudujemy wspomniane miliony mieszkań to potrzeby mieszkaniowe Polaków zostaną zaspokojone? Niestety nie. Przecież wyższe niż w Polsce wskaźniki liczby mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców nie powodują rozwiązania problemów mieszkaniowych np. w Niemczech (515 mieszkań na tysiąc mieszkańców), Francji (549 mieszkań na tysiąc mieszkańców) czy Holandii (456 mieszkań na tysiąc mieszkańców). To najlepiej udowadnia, że sama liczba mieszkań nie wystarcza, aby zaspokoić potrzeby ludności.
Pod względem jakości mieszkań wiele mamy jeszcze do nadrobienia
Częściowo dzieje się tak dlatego, że nie tylko sama liczba istniejących mieszkań jest ważna, ale też ich lokalizacja czy jakość. Pierwsza kwestia jest oczywista – mieszkania powinny być tam, gdzie ludzie chcą żyć. Mówiąc obrazowo – postawienie osiedla na biegunie północnym nie spowoduje, że w Berlinie zaspokojony zostanie głód mieszkań. Ważna ponadto jest jakość istniejących domów i mieszkań. Przecież nawet sto „maluchów” nie prześcignie bolidu formuły pierwszej.
Niestety pod względem jakości rodzime mieszkania pod niektórymi względami plasują się w europejskim ogonie. Szczególnie martwić nas mogą te wskaźniki, które pokazują jak nasze mieszkania potrafią zaspokoić potrzeby. Plasujemy się na przykład w europejskim ogonie pod względem powierzchni nieruchomości przypadającej na mieszkańca. Jeszcze gorzej jest jeśli spojrzymy na liczbę pokoi na osobę.
Tę drugą wartość łatwiej porównywać na starym kontynencie, bo choć z naszego punktu widzenia może to być dziwne, to przeciętny Europejczyk rozglądając się za nieruchomością bardziej niż my zwraca uwagę na liczbę pokoi niż ich powierzchnię. Dlatego w statystykach dotyczących wielu krajów łatwiej znaleźć informacje na temat liczby pokoi niż powierzchni istniejących tam mieszkań. I tak Eurostat w danych za 2020 rok poinformował, że w Polsce na osobę przypada po 1,2 pokoi. Wynik i tak lepszy niż rok wcześniej (1,1). Problem w tym, że gorzej niż w Polsce jest tylko w Rumunii, Turcji i Serbii. Średnia Unijna to 1,6 pokoi na osobę, a w 7 czołowych krajach statystyczny obywatel ma do dyspozycji co najmniej dwa pokoje. Tylko gdybyśmy chcieli dobrnąć do średniej liczby pokoi przypadającej na statystycznego mieszkańca starego kontynentu, to musielibyśmy zbudować jeszcze ponad 5 milionów mieszkań.
Ponad milion mieszkań nadaje się do wymiany
Na tym nie koniec kwestii, które powinniśmy wziąć pod uwagę zastanawiając się nad tym ile mieszkań w Polsce jeszcze brakuje. Przecież w istniejącej liczbie mieszkań i domów są takie, które widnieją w statystykach tylko na papierze, bo w praktyce są ruinami lub przynajmniej są w złym stanie technicznym – np. z przeciekającym dachem, zawilgoconymi ścianami, podłogą i fundamentami. Często są to nieruchomości, które łatwiej i taniej byłoby po prostu zastąpić nowymi niż łożyć pieniądze na ich remont czy rewitalizację. W takich nieruchomościach mieszka około 8% rodaków (dane Eurostatu). Jeśli wprost ten odsetek przekłada się też na liczbę istniejących nieruchomości, to wspomniane problemy mogą dotyczyć około 1,2 milionów mieszkań i domów w Polsce.
Polska miejscem dla nawet 2 milionów imigrantów
W sporej części istniejących nieruchomości mieszkają ponadto emigranci zarobkowi, którzy przyjeżdżają do Polski w poszukiwaniu lepszego, bardziej dostatniego życia. Nie są oni uwzględnieni we wcześniej wspomnianych statystykach spisowych. Dziś już grono zagranicznych pracowników liczyć może nawet 2 miliony osób. Liczba ta może jeszcze wzrosnąć wraz z podnoszeniem się standardu życia w Polsce lub eskalacją konfliktów za naszą wschodnią granicą.
Coraz częściej stać nas na własną daczę
Ostatecznie część rodaków posiada więcej niż jedno mieszkanie. Niekoniecznie chodzi tu o mieszkania kupowane na wynajem, ale raczej domy wakacyjne czy weekendowe, które o ile nie są wykorzystywane przez właściciela, to co najwyżej wynajmowane są okresowo turystom. W ten sposób nieruchomości te nie są zamieszkane na stałe.
Jeszcze długo potrzeby mieszkaniowe nie zostaną zaspokojone
To wszystko powoduje, że wciąż „nad Wisłą” brakuje mieszkań i najpewniej długo będzie ich jeszcze brakować. Jak duży jest niedobór? Jeszcze w 2018 roku w raporcie na ten temat HRE Think Tank szacował braki na 2,1 mln lokali. W międzyczasie powstało ponad 660 tysięcy nowych mieszkań, ale też zmieniły się: liczba mieszkańców naszego kraju, liczba gospodarstw domowych, liczebność emigrantów zarobkowych, ale też potrzeby mieszkaniowe ludności. Dlatego już niedługo HRE Think Tank planuje publikację odświeżonego raportu na ten temat.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
