Powrót koniunktury na rynek najmu jeszcze w 2021 roku spowodował, że stawki czynszu wróciły do poziomów sprzed epidemii. Na tym nie koniec. Wysoki popyt, podatki i rosnące koszty pchają stawki dalej wzwyż.
Za najem w dużych miastach trzeba dziś płacić przeciętnie 12% więcej niż przed rokiem – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane portali otodom i bankier. W awangardzie wzrostów mamy mieszkania małe – kawalerki (16%) i dwupokojowe (13%). W przypadku większych mieszkań wzrosty są trochę spokojniejsze, choć również dwucyfrowe (10%). Wśród lokalizacji, w których stawki w ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej poszły w górę, mamy przede wszystkim największe miasta (Warszawę, Wrocław, Gdańsk, Kraków i Poznań). Na mniejszych rynkach wzrosty stawek przyszły z pewnym opóźnieniem i dopiero w ostatnich miesiącach przybrały wyraźnie na sile. Jeśli trend zostanie utrzymany, to już niedługo dołączą one do „rynkowej czołówki”.
Winna niska baza
Po części tak dynamiczne wzrosty stawek za wynajem zawdzięczamy temu, że pod koniec 2020 roku koniunktura na rynku najmu nie była najlepsza. Mamy więc w pewny stopniu do czynienia dziś z tzw. efektem niskiej bazy. Po prostu mająca miejsce pod koniec 2020 roku końcówka drugiej fali zachorowań nie sprzyjała koniunkturze na rynku najmu. Przypomnijmy, mieliśmy wtedy do czynienia z częściową nauką zdalną i częstą pracą zdalną czy zamkniętą gastronomią. Do tego ograniczenia w turystyce powodowały, że część właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby, postanowiła zaproponować swoje lokale w bardzo atrakcyjnych cenach osobom, którzy chcieliby wynająć mieszkania na kilka miesięcy. Wtedy efektem było sporo pustostanów i spadek czynszów średnio o 5-10% względem przełomu lat 2019/20.
Już w pierwszych miesiącach 2021 roku sytuacja zaczęła się wyraźnie poprawiać. Powroty rodaków z zagranicy, napływ imigrantów (głównie z Ukrainy, ale też Białorusi), powrót studentów na uczelnie i pracowników do biur spowodowały, że ogłoszenia stworzone przez właścicieli mieszkań na wynajem zaczęły znikać. Ich liczba potrafiła spaść w ciągu roku o ponad połowę. Wraz z tym stawki czynszu znowu poszły w górę i to znacząco. W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki w największych miastach poszły w górę o 12%. Dopiero w danych za kolejne miesiące zobaczymy jaki efekt na rynku najmu da obecna fala zachorowań i np. rezygnacja części uczelni z tradycyjnej nauki. Póki co wpływ ten nie powinien być porównywalny z tymi, który obserwowaliśmy w 2020 roku, bo niestacjonarny tryb zajęć tym razem ma być czasowy (np. do końca lutego).
Właściciele przerzucają koszty na najemców
Wcale więc nie jest przesądzone, że doprowadzi to do wolniejszych podwyżek czynszów, a tym bardziej do przecen. I nie chodzi jedynie o to, że obecna fala epidemii jest w swym charakterze inna niż poprzednie, ale też o to, że reakcja na nią ze strony rządu jest skromniejsza. O ile taką pozostanie, to osoby posiadające mieszkania na wynajem, powinny spać spokojnie.
Ponadto właściciele mieszkań, widząc rosnące koszty, mają naturalną skłonność do przynajmniej częściowego przerzucania ich na najemców. Jest to oczywiste w przypadku np. kosztów ogrzewania, rachunków za prąd, wodę czy wywóz śmieci, ale na tym powodów do podwyżek nie koniec. Podobnie mechanizm ten działa w przypadku podniesienia podatków (taki ma skutek wprowadzony zakaz amortyzacji) czy rat kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań na wynajem (podwyżki stóp procentowych).
Nie powinno zabraknąć chętnych na najem
Nie można też nie wspomnieć o tym, że popyt na najem wspiera napływ imigrantów. Nie bez znaczenia jest też fakt, że przy wyższych stopach procentowych (droższych kredytach i malejącej zdolności kredytowej) część rodaków może przynajmniej chwilowo odwlekać moment zakupu mieszkania na własność i w tym czasie korzystają oni z oferty rynku najmu.
Ciekawą zmianą, która czeka nas już niebawem, jest uruchomienie pod koniec maja rządowego programu kredytów bez wkładu własnego. Od wielu kwartałów uruchomienie takiego mechanizmu postulował HRE Think Tank. Potencjalnie program ten powinien uruchomić potężne pokłady popytu na mieszkania. Chodzi o rodaków, którzy przyzwoicie zarabiają, ale wysokie bieżące koszty utrzymania (np. czynsz najmu) powodują, że w otoczeniu drożejących nieruchomości bardzo dużo czasu zajmuje im odłożenie kwoty wymaganego przez banki wkładu własnego (10-20% ceny nieruchomości). Oczywiście program kredytów bez wkładu własnego nie uruchomi całych pokładów tego potencjalnego popytu, ale mógłby uruchomić chociaż jego część. O skali zjawiska w dużej mierze decydować będą banki poprzez to jaką ofertę dla potencjalnych kredytobiorców przygotują w ramach rządowego programu.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
