Najem w lepszej lokalizacji nie musi być droższy

Nieruchomości 11.09.2014 (10:00)

Niższe koszty dojazdu potrafią rekompensować wyższy czynsz. W efekcie najem droższego mieszkania bliżej miejsca pracy lub uczelni może się opłacać. Lions Bank podpowiada jak potencjalny najemca mieszkania może sprawdzić czy i jemu najem bliżej centrum się opłaca.

Prawie 43 godziny rocznie – aż tyle mniej czasu, niż dekadę temu, przeciętny Polak spędza na codziennych dojazdach – wynika z najnowszego badania GUS. Powodem może być lepsza sieć komunikacyjna, ale nie wykluczone, że statystykom pomaga też zwracanie baczniejszej uwagi przez najemców czy nabywców mieszkań na lokalizację wybieranych przez nich nieruchomości. To bowiem lokalizacja jest jedną z najważniejszych cech nieruchomości, które decydują o jej popularności i cenie. Powodem może być chęć mieszkania w bardziej prestiżowej lokalizacji lub zimna kalkulacja kosztów. Dziś Lions Bank podpowie jak przygotować się do przeprowadzenia tej drugiej.

Po pierwsze: czym?

Do przebycia są właściwie trzy kroki. Pierwszy tylko z pozoru wydaje się banalny. Chodzi o wybór środka transportu. Czy będzie to samochód, komunikacja miejska, pociąg, rower czy podróże na piechotę. Warto w swoich kalkulacjach uwzględnić jak najszerszą gamę możliwości, aby wybrać najbardziej ekonomicznie uzasadnione rozwiązanie.

Po drugie gdzie?

Po drugie warto przygotować listę miejsc w jakie dana osoba będzie regularnie jeździła. Przeważnie są to: praca, uczelnia, sklepy i miejsca spotkań z rodziną czy znajomymi. W wielu przypadkach to właśnie konkretna lokalizacja będzie wymuszała wykorzystanie takiego lub innego środka transportu. To od wykorzystanego środka transportu zależy jak dużo czasu zajmie dojazd w dane miejsce. Pomocne w zdobyciu niezbędnych danych mogą tu być rozkłady jazdy, doświadczenie lub własne szacunki. Informacji o odległościach pomiędzy poszczególnymi punktami miasta bez problemu można też szukać za pomocą internetu (np. Google Maps).

Po trzecie: jak często?

Niemniej ważne od dystansu jaki trzeba przebyć, jest oszacowanie jak dużo czasu zajmie każdy z nich oraz jak często w dane miejsce trzeba jeździć. Przykład? Wydłużenie drogi do pracy o 5 minut dziennie oznacza marnotrawstwo aż 44 godzin w skali roku.

Im dalej, tym tańszy najem

Przejdźmy więc przez wszystkie te kroki w przypadku potencjalnego najemcy. W związku ze zbliżającym się rokiem akademickim wybrany do tego celu zostanie przykład studenta wyższej uczelni znajdującej się w centrum Warszawy (np. Politechnika Warszawska), który wraz z dwoma kolegami chce wynająć mieszkanie trzypokojowe dzieląc się związanymi z tym kosztami. Dla modelowego najemcy ważnym elementem wyboru jest zarówno bliskość miejsca pracy jak i uczelni (centrum), ale ograniczony budżet powoduje, że gotów jest rozważyć także bardziej oddalone lokalizacje, które pozwoliłyby na tańszy wynajem.

Po burzliwych debatach między przyszłymi współlokatorami do wyboru zostały trzy warianty miejsca zamieszkania – Mokotów położony blisko centrum stolicy, Ursynów, położony na południe od Mokotowa, który z centrum łączy metro oraz najbardziej oddalona na północ Białołęka, z której dojazd do centrum zająłby więcej czasu, ale te niedogodności pomogłyby zniwelować niższe stawki czynszów. Za miesiąc najmu najbliżej centrum (Mokotów) przykładowy student musiałby zapłacić 900 zł miesięcznie, na bardziej oddalonym Ursynowie 800 zł miesięcznie, a na najtańszej Białołęce musiałby dołożyć 700 zł pozostałym kolegom, aby wspólnie mogli pozwolić sobie na wynajęcie trzypokojowego „M”.

Przyjmijmy więc, że modelowy student musi pięć razy w tygodniu pojawiać się na uczelni i tyle samo razy w pracy (wieczorami). Do tego dochodzą dwie wyprawy do centrum w celach rekreacyjnych. Pomijamy wyprawę na większe zakupy przyjmując, że student może zaopatrywać się w punktach handlowych niedaleko miejsca zamieszkania.

Rodziny z dziećmi nie powinny pomijać tego elementu. Dla uproszczenia zakładamy ponadto, że student nie wykorzystuje auta osobowego. Jeśli takowy by posiadał, niezbędne byłoby uwzględnienie kosztu jego wykorzystania (paliwa, ubezpieczenia, kosztu napraw, parkingów i utraty wartości w czasie) oraz oszacowanie ile czasu spędziłoby się na dojazdach nim do wcześniej wyznaczonych miejsc. Mogłoby to być zarówno więcej, jak i mniej niż w przypadku wykorzystania komunikacji miejskiej.

Oszczędzanie czy brak kalkulacji?

Wracając jednak do przykładu żaka, na podstawie danych zebranych z wykorzystaniem portalu jakdojade.pl, można oszacować, że mieszkając na Mokotowie na dojazdy student poświęcałby 17,8 godzin miesięcznie. W przypadku Ursynowa czas wydłużałby się do 23,5 godzin. Jak można było się spodziewać najwięcej czasu w komunikacji miejskiej student musiałby spędzić mieszkając na Białołęce. W tym wypadku dojazdy zajęłyby 45,3 godzin miesięcznie.

Założenia:

By oszacować czas dojazdu do poszczególnych miejsc miasta przyjęto, że mieszkanie wynajęte na terenie poszczególnych dzielnic mieści się nieopodal urzędu danej dzielnicy,
Miejsce pracy to ścisłe centrum – okolice Pałacu Kultury i Nauki,
Student rano udaje się na uczelnię (za miejsce studiów przyjęto gmach główny Politechniki Warszawskiej), a do domu wraca z centrum miasta,
Przeciętne (mediana) wynagrodzenie osoby ze średnim wykształceniem to 3000 zł brutto miesięcznie – wg raportu Sedlak& Sedlak za 2013 r. „Na rękę” oznacza to płacę rzędu 12 zł za godzinę. Stawkę taką przyjęto jako koszt alternatywny czasu spędzonego w środkach komunikacji miejskiej.

Czas ten można by bez wątpienia spożytkować w sposób bardziej produktywny. Alternatywą dla spędzania 10 czy 20 godzin miesięcznie w autobusie mogłaby być bowiem praca zarobkowa. Bazując na raporcie firmy Sedlak & Sedlak za 2013 rok, można oszacować przeciętną stawkę za godzinę pracy na 12 złotych. Teoretycznie więc dla modelowego studenta kosztem alternatywnym czasu spędzonego w środkach komunikacji miejskiej jest 214 zł jeśli zamieszkałby on na Mokotowie, 283 zł gdyby wybrał Ursynów i 543 zł w wariancie Białołęckim.

Symulacja kosztu najmu i transportu
Wyszczególnienie		Warianty (dzielnice, w których student chciałby zamieszkać)
		Mokotów	Ursynów		Białołęka
Cena najmu (w zł za mc)		900	800		700
Koszt dojazdu komunikacją miejską	Koszt przejazdu środkami komunikacji miejskiej (bilet miesięczny ulgowy)	55
	Czas przejazdu środkami komunikacji miejskiej (w godzinach)*	17,8	23,5	45,3
	Koszt alternatywny czasu dojazdu**	214 zł	283 zł	543 zł
	Łączny koszt dojazdów	269 zł	338 zł	598 zł
Łączny koszt najmu i dojazdu komunikacją (wraz z kosztami alternatywnymi)		1 169 zł	1 138 zł	1 298 zł
Źródło: Szacunki Lions Bank
* na podstawie danych z jakdojade.pl
** przy założeniu, że zamiast tracić czas w komunikacji miejskiej, student więcej czasu poświęciłby na pracę (przeciętna stawka godzinowa dla osoby z wykształceniem średnim, to wg raportu Sedlak & Sedlak około 12 zł za godzinę netto)

Uwzględniając w kalkulacjach: koszt najmu, cenę biletu studenckiego oraz koszt alternatywny czasu spędzonego w środkach komunikacji miejskiej, okaże się, że najdroższym rozwiązaniem w rozważanym przykładzie byłby wynajem teoretycznie najtańszego lokalu na Białołęce. Łączny koszt jest w tym wypadku o 129 zł wyższy niż na Mokotowie i 161 zł wyższy niż na Ursynowie. Najniższy łączny koszt wiąże się z wynajęciem pokoju na Ursynowie 1138 zł miesięcznie. Jest to jednak już wynik bardzo zbliżony do mokotowskiego na poziomie 1169 zł miesięcznie.

Uwaga! Powyższy przykład ma za zadanie jedynie przybliżenie sposobu w jaki warto rozważyć opłacalność najmu nieruchomości w różnych punktach miasta. Przykład nie jest więc uniwersalny, a wyniki końcowe mogą się znacznie różnić.

Bartosz Turek

Lions Bank