Wynajmowanie mieszkania przez 10 lat dałoby już ponad 42% zysku. To więcej niż bankowe lokaty i akcje największych firm, ale mniej niż pozwoliłaby zarobić skarbowe obligacje 10-letnie – wynika z szacunków Open Finance. Wystarczy jednak kilka podwyżek stóp procentowych, aby czynsze przestały pokrywać koszty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu na wynajem.
Inwestycja w nieruchomości jest obecnie bardzo popularna. Polacy wierzą, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a rentowność wynajmu jest dziś 3-4 razy wyższa niż to co banki oferują na przeciętnej rocznej lokacie – wynika z szacunków Open Finance. Pikanterii całej sprawie dodaje jeszcze fakt, że czynsz wynajmu z nawiązką powinien pokrywać odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Gdyby i tego było mało, to inwestor, może zarobić nie tylko na czynszach za wynajem, ale też na wzroście wartości nieruchomości. Z danych NBP wynika bowiem, że używane mieszkania w największych miastach są dziś o prawie 5% droższe niż przed rokiem.
Nieruchomości jedną z najlepszych inwestycji ostatniej dekady
Trudno się więc dziwić, że w ostatniej dekadzie inwestowanie w mieszkania było jednym z najlepszych pomysłów na zarabianie. Nawet gdyby ktoś kupił lokal w 2007 roku, a więc prawie u szczytu ostatniej hossy, to w międzyczasie bardzo dużo można było zarobić dzięki comiesięcznym czynszom. Z szacunków Open Finance wynika, że pomimo spadku cen nieruchomości inwestor taki mógłby zrealizować dziś ponad 42-proc. zysk. Wynik ten uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia.
| Stopy zwrotu z wybranych inwestycji | ||||
| Okres inwestycji | Mieszkanie na wynajem | Lokata bankowa | 10-letnie obligacje skarbowe | Akcje (WIG 20 Total Return) |
| 10 lat | 42,5% | 33,1% | 51,2% | 4,8% |
| 5 lat | 29,6% | 10,9% | 12,5% | 19,2% |
| 3 lata | 22,3% | 4,7% | 7,9% | 9,5% |
| rok | 8,9% | 1,4% | 2,0% | 34,6% |
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych Eurostatu, stooq, NBP i MF z 29 listopada 2017 roku W szacunkach uwzględniamy podatki, czynsze, okresy niewynajęcia mieszkań, ale pomijamy koszty transakcyjne |
||||
Dla porównania lokaty bankowe, które co roku byłyby odnawiane, pozwoliłyby przez 10 lat zarobić ponad 33%. W najlepszym humorze mógłby być jednak ten, kto dekadę temu kupił 10-letnie obligacje skarbowe. Taki inwestor cieszyłby się dziś o ponad połowę wyższym kapitałem. Niespodziewanie inwestor giełdowy dopiero zacząłby obecnie wychodzić „ponad kreskę”. W ciągu dekady specjalna odmiana indeksu WIG 20, która uwzględnia dochody z dywidend, praw poboru itd., zyskała niecałe 5%.
W ostatnim roku wygrana czekała na parkiecie
Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku startu inwestycji 3 lub 5 lat temu, czyli w roku 2012 lub 2014. Wtedy bezkonkurencyjnym rozwiązaniem byłby zakup mieszkania na wynajem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najwięcej można było za to zarobić kupując akcje największych spółek. W tym wypadku już po uwzględnieniu podatku „Belki” możliwe byłoby osiągnięcie prawie 35-proc. zysku. W tym samym czasie – czyli przez ostatni rok – wynik z tytułu zakupu mieszkania na wynajem (wzrost wartości plus czynsze) byłby około 5-7 razy wyższy niż ten, który oferowały bankowe lokaty lub 10-letnie obligacje skarbowe.
Inwestycja w wynajem ma swoje złe strony
Nie popadajmy jednak w bezkrytyczny huraoptymizm. Zakup mieszkania na wynajem to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.
Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 400 tys. zł trzeba dysponować kwotą 100-150 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.
Kilka podwyżek może pochłonąć zyski
Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor. Jeśli rocznie inkasuje „na czysto” 5% wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup. Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 3,6% (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80% kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 2% wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.
| Jakich podwyżek stóp procentowych mogą obawiać się inwestorzy? | |
| Podwyżki stóp procentowych | Czysty zysk po potrąceniu odsetek od kredytu |
| bez zmian | 2,12% |
| +0,25 pkt. proc. | 1,92% |
| +0,50 pkt. proc. | 1,72% |
| +1 pkt. proc. | 1,32% |
| +2 pkt. proc. | 0,52% |
| +3 pkt. proc. | -0,28% |
| +5 pkt. proc. | -1,88% |
| Opracowanie Open Finance Szacunki zakładają finansowanie mieszkania na wynajem z pomocą kredytu z wkładem własnym na poziomie 20%, rentowność wynajmu na poziomie 5% i przeciętne oprocentowanie kredytu na poziomie 3,6% (za NBP) |
|
Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby Rada podjęłaby taką decyzję pięciokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o łącznie 2-3 pkt. proc. spowodowałyby, że inwestor zacząłby „dokładać do biznesu”. Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości.
Bartosz Turek, analityk Open Finance
