11,7% więcej niż przed rokiem – tyle płacono w dużych miastach za używane mieszkania w trzech pierwszych miesiącach epidemii – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Bank Centralny. Deweloperzy też żądają za mieszkania wyraźnie wyższych stawek niż przed rokiem. Pocieszeniem dla kupujących jest fakt, że wzrosty cen hamują.
Poznaliśmy najnowsze dane NBP na temat cen mieszkań w Polsce. Są one o tyle ciekawe, że dotyczą marca, kwietnia i maja, a więc miesięcy, w których epidemia odcisnęła swoje piętno na rynku nieruchomości. Trudno się temu dziwić – ze względu na wprowadzone ograniczenia – w czwartym miesiącu doszło po prostu do zahamowania transakcji. Popyt szybko się jednak odrodził i kupujący wrócili na rynek.
Mamy jeszcze dwucyfrowe wzrosty
I choć wzrosty cen mieszkań spowolniły, to wciąż niemałym zaskoczeniem jest, że za przeciętne używane „M” w drugim kwartale trzeba było płacić o 11,7% więcej niż przed rokiem. Jest to uśredniony wynik dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Mówimy tu o zmianach mierzonych tzw. indeksem hedonicznym. Jest to miara szczególnie godna uwagi, bo nie tylko bada ona ceny znajdujące się w aktach notarialnych, ale też uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań.
Jeśli porównamy ceny transakcyjne pomiędzy kwartałami, to tu także czekać nas będzie zaskoczenie. Okazuje się bowiem, że w miesiącach epidemii za mieszkania używane płacono więcej niż na początku roku. Średnia cena transakcyjna dla 7 miast wzrosła w tym czasie o 2,3%. Jest to o tyle zaskakujące, że w tym samym czasie przeciętna cena pojawiająca się w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań była trochę niższa niż na początku roku (o 0,8%). Mieliśmy przy tym spore zróżnicowanie regionalne. Pomiędzy kwartałami pierwszym i drugim w Warszawie, Trójmieście i Krakowie mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen (wzrosty o 0,7 – 1,4%). Natomiast w Poznaniu Wrocławiu i Krakowie dane NBP sugerują, że ceny mieszkań używanych wzrosły aż o 4-6%. Trzeba przy tym pamiętać, że liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.
| Ceny mieszkań w największych miastach (II kwartał 2020 r.) | |||||
| Lokalizacja | Mieszkania nowe | Mieszkania używane | |||
| Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku | Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku* | ||
| (w zł za m kw.) | (w zł za m kw.) | ||||
| Białystok | 5 732 zł | 13% | 5 811 zł | 5% | |
| Bydgoszcz | 5 456 zł | 11% | 6 354 zł | 12% | |
| Gdańsk | 8 551 zł | 9% | 8 733 zł | 5%** | |
| Gdynia | 7 738 zł | 9% | 7 974 zł | 5%** | |
| Katowice | 5 327 zł | 18% | 6 829 zł | 19% | |
| Kielce | 4 774 zł | 17% | 5 573 zł | 15% | |
| Kraków | 8 061 zł | 16% | 8 661 zł | 13% | |
| Lublin | 6 344 zł | 18% | 5 998 zł | 14% | |
| Łódź | 5 245 zł | 14% | 6 080 zł | 11% | |
| Olsztyn | 5 547 zł | 10% | 6 270 zł | 10% | |
| Opole | 5 474 zł | 10% | 6 273 zł | 13% | |
| Poznań | 6 724 zł | 7% | 7 437 zł | 18% | |
| Rzeszów | 6 611 zł | 16% | 5 845 zł | 13% | |
| Szczecin | 5 841 zł | 14% | 6 781 zł | 13% | |
| Warszawa | 9 920 zł | 7% | 9 438 zł | 11% | |
| Wrocław | 7 496 zł | 16% | 8 041 zł | 16% | |
| Zielona Góra | 4 758 zł | 13% | 4 886 zł | 15% | |
| * Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań | |||||
| ** Średnia dla Gdańska i Gdyni | |||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP | |||||
Ceny lokali używanych rosną szybciej
W przypadku danych dotyczących mieszkań deweloperskich NBP nie oblicza wcześniej wspomnianego indeksu hedonicznego. Dostępne są tu informacje z aktów notarialnych, czyli ceny transakcyjne. Metodologia badania jest więc inna. Niemniej z liczb tych wynika, że nowe mieszkania w okresie epidemii były sprzedawane o 6,5% drożej niż przed rokiem i o 1,4% taniej niż na początku bieżącego roku.
To, że w przypadku mieszkań nowych mamy do czynienia z mniej dynamicznymi zmianami niż na rynku lokali z drugiej ręki nie powinno dziwić – było tak i przed epidemią. Kupujących może za to cieszyć kosmetyczny spadek przeciętnej ceny transakcyjnej nowych lokali w dużych miast. Problem w tym, że nie ma pewności na ile wynika on z faktu, że deweloperzy faktycznie obniżyli ceny, a na ile z tego że do oferty nie wprowadzano nowych lokali (deweloperzy przy okazji epidemii zahamowali start nowych projektów), czy z tego, że część kupujących mieszkania spłoszonych niepewną sytuacją wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów. W efekcie do oferty wracały lokale zakontraktowane nawet kilka kwartałów temu, gdy poziom cen był znacznie niższy.
Między innymi dlatego do przedstawionych danych należy podchodzić z rezerwą. Powodów jest więcej. Przede wszystkim mamy do czynienia z pierwszymi epidemicznymi informacjami. Zanim będziemy mogli mówić z całą stanowczością o jakichś trendach trzeba będzie poczekać na kolejne publikacje. Do tego omawiany okres (niepełny drugi kwartał kalendarzowy) bez wątpienia charakteryzował się mniejszą liczbą zawieranych transakcji, co daje nam zupełnie inną bazę porównawczą. Gdyby tego było mało, to warunki części umów, które były zawierane, zostały ustalone w czasie poprzedzającym epidemię. Nowe dane są więc ciekawe, ale nie odpowiadają na wszystkie pytania nurtujące osoby żywo zainteresowane tym co dzieje się na rynku mieszkaniowym.
Czeka nas hamowanie wzrostów
Z dzisiejszej perspektywy najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na kolejne miesiące jest stabilizowanie się cen mieszkań. Możliwe są przy tym oczywiście kilkuprocentowe odchylenia. Pewne przeceny są przecież prawdopodobne jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej przez co banki powstrzymają się przed sygnalizowanym odkręcaniem kurków z kredytami, wzrośnie bezrobocie i spadnie optymizm Polaków.
Nie jest ponadto wykluczony zgoła odmienny scenariusz. Może tak być jeśli górę weźmie stymulacja fiskalna i monetarna. Najważniejsze wydają się decyzje o cięciu stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokaty bankowe są niemal nieoprocentowane, a większość obligacji skarbowych nie chroni przed inflacją. Każdy z tych elementów stymuluje popyt na nieruchomości – teraz szczególnie ze strony inwestorów, którzy mogą szukać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności i ochrony przed inflacją. Dopiero dane za kolejne kwartały pokażą, czy i ewentualnie które argumenty wezmą górę.
Dziś na bieżąco możemy obserwować spore zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących. Sugerują to niektórzy deweloperzy, ale też statystyki portali ogłoszeniowych czy wyszukiwarka Google. Z tych ostatnich danych wynika, że zainteresowanie tematem mieszkań w największych miastach powróciło już do poziomów sprzed epidemii.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń