W przypadku gdy nie wszystkie zapisy umowy przedwstępnej z deweloperem nam odpowiadają, zadajemy sobie pytanie czy i na ile możliwa jest jej zmiana. Z poziomu doradcy klienta zawsze odpowiemy, że umowę można negocjować. Co ważne to fakt, że w ostatnich latach developerzy zaczęli wykazywać się znaczną elastycznością w konstruowaniu umowy.
Wpływ na taki stan rzeczy bezsprzecznie miał kryzys finansowy i ograniczone w 2009 roku zainteresowanie zakupem nieruchomości w porównaniu do lat poprzednich. Dlatego też klienci mogą liczyć na pewne ustępstwa ze strony dewelopera.
Analizując umowę, warto zwrócić uwagę na kilka elementów – oczywiście nie wszystkie z nich są możliwe do negocjacji. Z pewnością sztywny będzie termin oddania lokalu czy podpisania aktu notarialnego. W tym zakresie możliwości stron do zmiany są ograniczone obiektywnymi okolicznościami, jak czas potrzebny na wybudowanie nieruchomości.
Poza terminem oddania lokalu pozostają jednak inne elementy, które mają duże znaczenie i mogą być dyskutowane między stronami. Są to przykładowo: cena lokalu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, wykończenia lokalu (w opcji mieszkań „pod klucz”). Są to te punkty, do których zdecydowanie zmieniło się podejście kupującego, który nie jest zdeterminowany jak w latach 2004–2007 oraz ma dostęp do szerszej oferty na rynku. Z drugiej strony deweloper w obliczu mniejszego popytu i silnej konkurencji jest gotowy do ograniczenia swojej marży i obniżenia ceny.
Ponadto warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące ewentualnych kar umownych nałożonych na kupującego w przypadkach niedotrzymania terminów wypłaty transz z kredytu, którym kupujący się posiłkuje. W tym zakresie z pewnością sprzedający będzie skłonny ograniczyć swoje zabezpieczenie w postaci kar, korzystając z samego faktu pozyskania klienta i perspektywy na zbycie mieszkania.
Zdarza się, że w umowach z deweloperem mogą pojawić się klauzule, które umożliwiają w pewnych okolicznościach (jak zmiana obciążeń podatkowych, cen materiałów budowlanych) zmianę ceny lokalu. W tym zakresie również kupujący ma duże możliwości negocjacyjne, które w obliczu silnej konkurencji zmuszą dewelopera do rezygnacji z podobnych zabezpieczeń.
Podsumowując, w obecnych czasach możliwości zmiany umów są zdecydowanie większe, co działa na korzyść obu stron gdyż uelastycznia relacje, dając większą swobodę wyboru, zwłaszcza osoby kupujące mieszkanie mogą korzystać z zachodzących zmian.
Źródło: Ad Publica
Wojciech Boczoń
