Negocjując cenę mieszkania, ugrasz nawet 1000 zł/mkw.

Niejedno mieszkanie można dziś kupić taniej niż przed rokiem. Lokal można nabyć po cenie niższej niż zaoferowana nie tylko ze względu na sytuację na rynku nieruchomości. Sedno tkwi w negocjacji. Ugrać można nawet 1000 zł na metrze.

Image licensed by Ingram Image

Tylko w ciągu ostatniego roku mieszkania staniały nawet o 30 proc. – wynika z podsumowania rynku sprzedaży i wynajmu nieruchomości Bankier.pl i otodom.pl. Jeżeli jednak cenę ofertową porówna się do ceny transakcyjnej, to okazuje się, że za metr kwadratowy mieszkania przyjdzie zapłacić jeszcze mniej.

Ceny mieszkań widoczne w prospektach reklamowych deweloperów czy w serwisach ogłoszeń sprzedaży nieruchomości to ceny ofertowe za 1 mkw. danego lokalu. Zdarza się, że jest ona jednocześnie ceną, po której finalizowana jest transakcja kupna mieszkania. Należy jednak mieć na uwadze, że cena transakcyjna może być niższa niż ofertowa – i to nawet o kilkaset złotych. Z tego względu chcący kupić lokal powinni zapytać sprzedającego o możliwość obniżenia ceny.

Negocjacje warte 15% upustu

Czytając dane dotyczące średnich cen ofertowych i transakcyjnych – zebrane w niezależnych od siebie raportach Szybko.pl, Metrohouse i Expandera oraz Open Finance i Home Broker – zauważyć można spore różnice pomiędzy obydwoma typami cen. U schyłku 2012 roku co najmniej kilkaset złotych z tytułu każdego mkw. zostawiali w kieszeni mieszkańcy każdego z największych polskich miast. Na zakupie mieszkania najwięcej zaoszczędzić mogli krakowianie – wynika zgodnie z obu raportów.

Ze styczniowego raportu dotyczącego polskiego rynku nieruchomości wynika, że tylko w ciągu ostatniego kwartału 2012 roku różnica między średnią ceną transakcyjną a ofertową wynosiła nawet ponad 17% (Kraków). Z nieco mniejszych obniżek mogli skorzystać poznaniacy (15%) czy warszawiacy i wrocławianie (12%). Praktyka pokazuje więc, że różnice dzielące ceny wystawiane przez właścicieli i średnie ceny uzyskiwane w analizowanych umowach sprzedaży występują dość często.

Nieruchomości: ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu X 2012 – XII 2012 [zł]	Średnia cena transakcyjna z okresu X 2012 – XII 2012 [zł]	Różnica pomiędzy średnią ceną transakcyjną a ofertową		Roczna zmiana ceny transakcyjnej
			kwotowo	procentowo
Kraków	6683	5537	1146 zł	17,2%	-15,3%
Poznań	5201	4416	785 zł	15,1%	-14,3%
Warszawa	7660	6737	923 zł	12,0%	-12,8%
Wrocław	5797	5096	701 zł	12,1%	-12%
Łódź	3668	3468	200 zł	5,5%	-6,6%
Gdańsk	5380	4996	384 zł	7,1%	-5,3%

Źródło: raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera: Polski rynek nieruchomości – styczeń 2013. Analizowany okres: X.2012-XII.2012.

Jeżeli porównać średnie ceny transakcyjne rok do roku, również zauważyć można znaczące obniżki. Odnotowane w grudniu 2012 ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości były w porównaniu do grudnia poprzedniego roku mniejsze nawet o 15-17%. Według danych Szybko.pl, Metrohouse i Expandera z największą przeceną mieszkań mieli do czynienia krakowianie (15,3%), poznaniacy (14,3%), warszawiacy (12,8%) i wrocławianie (12%). Najmniejsze obniżki dotyczyły mieszkańców Łodzi i Gdańska.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne 1 mkw. nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach?

Miasto	Mediana cen transakcyjnych 1 mkw. – grudzień 2012	Roczna zmiana ceny transakcyjnej
Kraków	5367 zł	-16,7%
Warszawa	6425 zł	-13,7%
Gdańsk	4595 zł	-11,3%
Wrocław	5182 zł	-8,5%
Poznań	5174 zł	-3,7%
Łódź	3670 zł	-1,8%

Źródło: Open Finance i Home Broker, na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

Powyższy trend po części potwierdzają dane zebrane przez Open Finance i Home Broker. W ciągu ostatniego roku transakcyjne ceny mieszkań w Krakowie spadły o 16,7%, a w Warszawie o 13,7%. Zupełnie inaczej – w stosunku do zajmowanych w poprzedniej tabeli pozycji – prezentują się dane dotyczące Gdańska (spadek o 11,3%) i Poznania (3,7%). Według tego zestawienia najmniejsze spadki odnotowano na rynku łódzkim (spadek jedynie o 1,8% rdr.).

Taniej kupić to sztuka negocjacji

Kupno mieszkania nie należy do łatwych decyzji, zwłaszcza jeżeli ma się ograniczone możliwości finansowe. Powyższe dane z rynku pokazują jednak, że lokal można kupić taniej – zarówno od prywatnego sprzedawcy, jak i dewelopera. Przykładowo, jeżeli klient wynegocjuje upust 300 zł za każdy mkw. mieszkania 50-metrowego, zyska 15 tys. zł. Za tą kwotę można wykończyć już kuchnię czy łazienkę, nie ponosząc dodatkowych kosztów.

Kupno mieszkania po atrakcyjniejszej cenie nie zawsze wiąże się z jej faktyczną obniżką. Zdarza się tak, że nabywca po negocjacjach otrzyma od dewelopera za przysłowiową złotówkę miejsce postojowe lub komórkę lokatorską czy też atrakcyjne cenowo pakiety wykończeniowe. W szczególnych przypadkach deweloper dopłaci do rat kredytowych. W efekcie negocjacji zyskuje klient – nawet jeżeli nic nie utarguje, to przećwiczy swoje umiejętności, które przydać się mogą przy zakupie kolejnej nieruchomości.