Nie widać przełomu jeśli chodzi o średnią powierzchnię mieszkań oddawanych przez deweloperów. Według GUS, w lipcu przeciętny metraż wyniósł 68,6 m kw. W tym samym czasie kupujący poszukiwali mieszkań średnio o ponad 17 metrów mniejszych.
Lipcowe statystyki wskazują na wzrost przeciętnego metrażu mieszkań oddawanych do użytkowania na rynku pierwotnym o 4 m kw. Trudno uznać to jednak za dowód rozmijania się oczekiwań kupujących i oferty deweloperów, bo oficjalne statystyki podlegają dużym wahaniom z miesiąca na miesiąc. Średnia powierzchnia lokali oddanych do użytkowania w tym roku to według danych GUS 66,1 m kw. Średnia za ubiegły rok jest niemal identyczna (66,4 m kw.). Ostatni większy spadek przeciętnego metrażu miał miejsce w 2009 r., gdy skurczył się on do 65,6 m kw. z 67,6 m kw. rok wcześniej. W stosunku do 2005 r. mamy jednak wzrost o blisko cztery metry.
Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych GUS
Popyt na „klitki”
Wzrost przeciętnej powierzchni oddawanych mieszkań z punktu widzenia makroekonomicznego jest zjawiskiem pożądanym, bo oznacza, że warunki lokalowe rodzin kupujących własne M na rynku pierwotnym poprawiają się. Nacisk na zmniejszanie powierzchni mieszkań w nowych inwestycjach pojawił się jednak podczas ostatniego kryzysu, m.in. z powodu ograniczenia zdolności kredytowej nabywców. Wiele rodzin stanęło przed dylematem: kupić własne, ale ciasne, albo w ogóle nie kupić. Symbolem atrakcyjnej oferty stały się dwa pokoje na powierzchni czterdziestu kilku metrów.
Oczekiwania te znajdują potwierdzenie w danych dotyczących preferencji kupujących, które Home Broker stale monitoruje. Według tych danych z lipca, poszukujący mieszkania oczekiwali powierzchni na poziomie średnio 51,5 m kw. Mieszkania oddawane do użytkowania przez deweloperów były więc średnio o 17,1 m kw. większe od oczekiwań nabywców.
Małe mieszkanie łatwiej kupić na rynku wtórnym
Trzeba jednak podkreślić, że dane dotyczące preferencji nie rozróżniają czy poszukujący mieszkania chce kupić lokal na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Tymczasem na rynku wtórnym wybór mniejszych mieszkań jest relatywie większy. Tu przeciętny metraż lokali będących obecnie w ofercie Home Broker wynosi 60,9 m kw. Przeciętny metraż zaniżają m.in. mieszkania z „wielkiej płyty”. Decydując się na zakup mieszkania trzeba jednak brać pod uwagę nie tylko jego bieżącą cenę, ale również potencjał jej wzrostu np. w perspektywie 10-15 lat. Zakup „klitki” na rynku wtórnym w budownictwie np. z lat 70. raczej nie będzie dobrą inwestycją.
…albo w spółdzielni
W zupełnie nowym budownictwie znacznie bardziej dostosowana metrażowo do popytu jest oferta spółdzielni mieszkaniowych. Średnia powierzchnia lokali oddanych w lipcu wyniosła tu 55,7 m kw., a od początku 2011 r. – 57,9 m kw. (dane GUS). Podaż mieszkań spółdzielczych jest jednak znikoma w stosunku do podaży mieszkań deweloperskich.
Rewolucji raczej nie będzie
Czy w przypadku mieszkań deweloperskich można oczekiwać trwałego spadku metrażu? Raczej wydaje się to mało prawdopodobne, choć są pewne szanse, że efekt będzie widoczny w IV kwartale br. W tym czasie powinny być oddane do użytku pierwsze inwestycje budowane przez deweloperów, którzy wcieli kryzysową zasadę „małe jest piękne”. Sporo takich inwestycji Home Broker odnotował m.in. w Warszawie, ale ich liczba może nie być wystarczająca, aby zmienić statystyki dla całego kraju.Za trwalszą zmianą w tych statystykach nie przemawia też fakt, że w tej chwili średnia powierzchnia mieszkań z rynku pierwotnego będących w ofercie Home Broker w największych miastach Polski wynosi 66,9 m kw. Na tę ofertę składają się mieszkania w budowie, czyli takie, które będą oddane do użytkowania za rok czy nawet później.
Katarzyna Siwek, Robert Latuszek
Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń