Kupujący nieruchomości czasami w ostatniej chwili rozmyślają się i wycofują z transakcji. Coraz głośniej mówi się jednak o zjawisku celowego zwodzenia sprzedającego tylko po to, by tuż przed podpisaniem umowy obniżyć oferowaną cenę, stawiając go pod ścianą.
Takie postępowanie na Zachodzie zwykło się określać jako gazundering (opcjonalnie: chipping). Jest odwrotnością tzw. gazumpingu, czyli sytuacji, kiedy to sprzedawca w ostatniej chwili rezygnuje z podpisania umowy, ponieważ otrzymał lepszą ofertę. Na nieszczęście dla kupujących zdefiniowano jeszcze inny ryzykowny typ zachowań – tzw. gazanging to sytuacja, w której sprzedawca nieruchomości w ostatniej chwili wycofuje się z transakcji ze względu na kondycję rynku, wskutek czego na przykład nie znalazł odpowiedniej nieruchomości, do której mógłby się przenieść.
Zaciskasz zęby i sprzedajesz
Gazumpingu – i jego pochodnych- najbardziej boją się – również Polacy – w Wielkiej Brytanii. Z racji coraz częściej notowanych tam przypadków podobnych praktyk, powstała nawet specjalna strona internetowa – gazundering-is-not-cool.co.uk – gdzie internauci opisują przypadki, które zdarzyły się im samym. Że temat wywołuje gorące emocje, widać też po dyskusjach toczonych pod wszelkimi ukazującymi się na ten temat publikacjami. Często i chętnie komentowany jest moralny aspekt takich posunięć.
„Kolejny obrzydliwy przykład ludzkiej chciwości” – pisze internauta pod zeszłotygodniowym artykułem na ten temat w thisismoney.co.uk. „Ktoś czuje się lepiej, bo zaoszczędził 20.000 funtów, podczas gdy sprzedawca te 20.000 stracił” – rzuca w tym samym duchu ktoś inny. „Jak to, u licha, możliwe, że chipping w ogóle działa na rynku mieszkań? Jeśliby mnie ktoś wywinął podobny numer, pokazałabym mu drzwi wyjściowe i z powrotem wrzuciła ofertę na rynek” – przekonuje kolejna internautka.
Źródło: gazundering-is-not-cool.co.uk
Problem jednak w tym, że dla sprzedawcy, który powziął już pewne kroki na drodze do pozbycia się swojej nieruchomości (wynajął inny lokal, zorganizował przeprowadzkę, może zawnioskował o nowy kredyt), poszukiwanie nabywcy od nowa jest i kłopotliwe, i kosztowne. W efekcie zaciska więc zęby i godzi się pójść na cenowe ustępstwo, ponosząc niezapowiedziane straty. Ilu sprzedawców spotkał taki los – nie wiadomo. Już w 2005 roku serwis BBC za Yorkshire Bank podawał, że w podobny sposób może zachowywać się co trzeci spośród kupujących pierwszą nieruchomość w życiu.
Nieprzyjemnie, ale do przodu
I ten medal ma jednak dwie strony. Niewdzięczności sytuacji, w jakiej zostają postawieni sprzedawcy nieruchomości nie rozumie – albo oficjalnie nie chce rozumieć – druga strona. Kupujący tłumaczą najczęściej, że gazundering to reakcja na zbyt wysokie ceny nieruchomości, które w rzeczywistości pod ścianą stawiają kupującego. – Nie jestem z tego dumny. Ale wolę czuć się źle, niż być o taką kwotę w plecy – wprost przyznaje jedna z osób, które w ostatniej chwili wyraźnie obniżyły proponowaną cenę zakupu.
W sukurs przychodzą jej inni, którzy – jak mówią – obciążeni sporymi wydatkami na poczet dodatkowych opłat nie mają wyjścia i dążą do jak największego obniżenia ceny, chwytając się wszelkich dostępnych środków.
Co nie jest zakazane, jest dozwolone
Mimo dylematów natury moralnej, zmiana pierwotnej oferty nawet w ostatniej chwili nie jest prawnie zakazana ani w Anglii, ani w Walii. Podobne zachowania są jednak utrudniane w Szkocji. Jak polskie przepisy odnoszą się do takich praktyk? – Polskie prawo nie zawiera regulacji zakazującej wprost gazunderingu – wyjaśnia Konrad Bisiorek, radca prawnyz kancelarii Schoenherr. – Można w takiej sytuacji zastosować przepisy ogólne prawa cywilnego nakazujące działanie zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zakaz wyzysku, zakaz wyrządzania szkody innej osobie czy prowadzenie negocjacji w dobrej wierze. Sankcjami za naruszenie tych obowiązków może być np. zwiększenie ceny, obowiązek zapłaty odszkodowania czy nawet nieważność umowy. W skrajnych przypadkach możemy mieć do czynienia z przestępstwem oszustwa – uzupełnia. Zaraz jednak przestrzega: – Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Zwykle nabywcy będą w stanie podać argumenty przemawiające za obniżeniem ceny i trudno będzie udowodnić, że od początku działali z zamiarem obniżenia ceny w ostatniej chwili.
Prawnicy uspokajają jednak – przed ryzykiem konieczności obniżenia ceny sprzedawca może się zabezpieczyć. Rozwiązaniem będzie podpisanie umowy przedwstępnej oraz wpłata zadatku przez kupującego. Jeżeli kupujący odmówi nabycia nieruchomości za uzgodnioną wcześniej cenę, sprzedający może zadatek zatrzymać – podpowiada Konrad Bisiorek.
Malwina Wrotniak
Bankier.pl
Wojciech Boczoń
