Te porażające dane oznaczają tykającą bombę zegarową dla banków, które od dwóch lat zmagają się ze skutkami załamania na rynku nieruchomości. Biurowce, sklepy i budynki przemysłowe będą prawdopodobnie pod koniec tego roku warte połowę mniej niż w szczytowym momencie w 2007 r.
Banki unikają realizowania strat z tytułu inwestycji w nieruchomości komercyjne, ponieważ mogłoby to je doprowadzić do bankructwa.
Barry Osilaja, dyrektor działu ds. finansów korporacyjnych JLL, powiedział: „Banki nie mogą sobie pozwolić na realizację tych strat, ponieważ to by je złamało”. Innym powodem, dla którego wolą one nie dokonywać odpisów, jest to, że większość kredytobiorców wciąż jest w stanie spłacać swoje zobowiązania.
Kredyty bankowe zabezpieczone nieruchomościami wzrosły ponad czterokrotnie od czasów boomu z lat 80. Jones Lang LaSalle szacuje, że pod zastaw brytyjskich nieruchomości pożyczono łącznie około 300 miliardów funtów, w tym około 50 miliardów w postaci papierów zabezpieczonych hipotekami komercyjnymi.
Konkurencyjna firma konsultingowa Savills szacuje, że niemal wszystkie kredyty udzielone na inwestycje nieruchomościowe w okresie między rokiem 2004 a 2007 mają obecnie wartość ujemną.
Oprócz strat banków JLL szacuje, że majątek kredytobiorców skurczył się o ponad 100 miliardów funtów. Wartość nieruchomości podczas ostatnich 18 miesięcy spadła dwa razy bardziej niż podczas krachu z lat 90. w dwukrotnie krótszym czasie.
William Newsom, szef działu wyceny w Savills, powiedział, że wiele banków nigdy nie odzyska swoich pieniędzy. Mają kilka opcji: zmusić dłużników do spłaty pożyczek, sprzedać swoje portfele kredytowe, sprzedać obciążone nieruchomości nowym kredytobiorcom albo po prostu czekać, aż wartość nieruchomości ponownie wzrośnie.
Newsom powiedział, że banki będą zmagać się z tymi problemami przez następne pięć do dziesięciu lat. „Banki liczą, że jeżeli nie będą robić nic, wyceny wzrosną. Ale to może zająć pięć albo nawet dziesięć lat. Ale tego nikt dokładnie nie wie. Szacują, że w przypadku większości aktywów nie warto kruszyć kopii. Banki trzymają się dotychczasowych klientów i wydłużają okres kredytowania o rok, dwa, a nawet osiem lat”.
Osilaja powiedział: „Na rynku nie ma dość kapitału, by rozwiązać ten problem”. W 2009 r. spłacone powinny zostać kredyty zaciągnięte na budowę nieruchomości komercyjnych na sumę 42 miliardów funtów. W roku 2010 powinno być to 31 miliardów.
Przy obecnych wycenach potrzeby refinansowe na ten rok wynosiłyby 10 miliardów funtów świeżego kapitału na sfinansowanie kar za złamanie warunków umów i przedstawienie zabezpieczeń dla banków, które teraz wymagają około 35-procentowego wkładu własnego, a nie pięciu lub 10 procent, jak to było przyjęte w okresie boomu.
Wiele banków woli wydłużyć termin zapadalności długu o 18-24 miesiące, by uniknąć konieczności refinansowania. Wiedzą bowiem, że spowodowałoby to upadłość kredytobiorców i konieczność zrealizowania strat.
Mimo że większość banków się sparzyła, Savills podał, że przynajmniej 10 niemieckich banków, osiem brytyjskich i cztery inne międzynarodowe instytucje finansowe mają ochotę pożyczyć w tym roku rynkowi nieruchomości jeszcze więcej pieniędzy. Są wśród nich Abbey, będący własnością hiszpańskiego giganta Santander, Deutsche Postbank, Lloyds Banking Group, Barclays, Norwich Union, Nationwide i RBS.
Newsom zwraca jednak uwagę, że o ile dwa lata temu za duży kredyt uznawano taki, który przekraczał 100 milionów funtów, to dzisiaj jest to zaledwie 20 milionów. Wskazuje również, że wszystkie banki chcą pożyczać tylko pod zastaw najlepszych budynków, co oznacza, że duża część aktywności na tym rynku jest niemożliwa do sfinansowania. Banki podwoiły marże i prowizje od kredytów.
Osilaja prognozuje, że banki i obligatariusze mogą zrealizować straty w wysokości 25 miliardów funtów ze swoich portfeli kredytowych. Stanie się tak, ponieważ dłużnicy przestaną spłacać swoje zobowiązania albo nieruchomości mają niską jakość i istnieje niewielka szansa, że ich wartość wróci do poziomu z roku 2007.
Tłum. TK
***
Lloyds zwróci 2,3 mld funtów
Lloyds Banking Group spłaci prawdopodobnie w tym tygodniu brytyjskiemu rządowi 2,3 miliarda dolarów, stając się w ten sposób pierwszym bankiem w Europie, który zwróci pieniądze pożyczone od podatników.
Spłata następuje znacznie wcześniej, niż zarówno City, jak i rząd mogli oczekiwać, zaledwie osiem miesięcy po tym, jak skarb uratował Lloydsa. Ta wcześniejsza spłata pomoże usprawiedliwić miliardy funtów wyciągnięte z kieszeni podatników i wpompowane w banki w ubiegłym roku.
W październiku ub.r. państwo wydało 17 miliardów dolarów na objęcie 43-procentowego udziału w Lloyds Banking Group, by zapobiec jego bankructwu. Rząd zawsze twierdził, że jego długoterminowym celem jest sprzedaż bankowych akcji, które nabył, z powrotem sektorowi prywatnemu i osiągnięcie w imieniu podatnika godziwego zysku z tej transakcji.
Według początkowych warunków programu ratunkowego dla Lloyds Banking Group państwo wydało 13 miliardów funtów na zakup akcji zwykłych i kolejne cztery miliardy na tak zwane akcje uprzywilejowane, które dały rządowi większe uprawnienia w banku. Tłum. TK
Jenny Davey, Suzy Jagger, Philip Webster „The Times”
Wojciech Boczoń