Mimo że ostatnie lata na rynku nieruchomości nie należały do najlepszych, to wciąż można na nim nieźle zarobić. Potrzebne są do tego jednak duże pieniądze, fachowa wiedza albo… pomoc.
Osiągniecie stóp zwrotu rzędu 20 proc. w skali roku na rynku nieruchomości jest oczywiście bardzo trudne, jednak wciąż jest możliwe. Przeważnie wymagać to jednak będzie od nas zaangażowania sporego kapitału oraz posiadania fachowej wiedzy i doświadczenia. Co jeśli ich nie mamy?
Grunt to dobra inwestycja
Na rynku ziemi dobrym pomysłem może być np. wcielenie się w rolę land dewelopera, czyli osoby która dostosowuje zakupione grunty pod potrzeby konkretnych inwestycji lub inwestorów. Może to być zakup gruntu rolnego, jego przekształcenie, podział, doprowadzenie mediów i sprzedaż w postaci małych działek budowalnych czy usługowych. W ten sposób możemy osiągnąć skokowy wzrost wartości posiadanej nieruchomości. W okolicach dużych miast dysproporcja w cenie gruntów o różnym przeznaczeniu jest znaczna i w perspektywie ok. 5 lat -ponieważ tyle będziemy potrzebowali na przeprowadzenie takiej inwestycji- można zwiększyć kilkukrotnie wartość posiadanej przez nas działki.
Taka inwestycja wymaga jednak zaangażowania sporego kapitału oraz specjalistycznej wiedzy. Zakup kilku takich działek wymaga posiadania kwot rzędu kilku, czy nawet kilkunastu milionów złotych. Kupienie jednej działki byłoby natomiast po prostu ryzykowne, ponieważ wiązałoby nas z wynikami inwestycji tylko w jednym miejscu. Co więcej przeprowadzenie takiego procesu bez wiedzy i doświadczenia jest zwyczajnie niewykonalne. Łatwo możemy się bowiem związać z działką, która nie tylko nie spełni naszych oczekiwań inwestycyjnych, ale również ciężko będzie się z nią później rozstać.
Zarobek kamienicznika
Spore zyski można również osiągać poprzez inwestycje w stare kamienice, które lata świetności moją już za sobą. Dzięki rewitalizacji, przebudowie i adaptacji możemy stać się właścicielem mieszkań w bardzo dobrych lokalizacjach oraz z niepowtarzalnym charakterem. Oczywiście przeprowadzenie takiej inwestycji także wymaga ogromnej wiedzy i doświadczenia. Trzeba wiedzieć jaki stan budynku lub jakie usterki mogą uczynić ją nieopłacalną oraz jakie prace przyniosą nam zysk, a jakie pogrzebią przyjęty budżet w gruzach. Do tego dochodzić mogą np. kwestie związane z ochroną zabytków. Taka inwestycja oczywiście wymaga zaangażowania w projekt sporego kapitału (na sam zakup kamienicy potrzebujemy kilka milionów złotych), w związku z czym jest niedostępna dla większości inwestorów indywidulanych.
Mieszkania hurtem…
Podobnie jest w przypadku pakietowego zakupu mieszkań od deweloperów. Obecnie deweloperzy są skłonni do udzielania rabatów, szczególnie jeśli kupujemy większą liczbę lokali. Po pierwsze często mają problem z ich sprzedażą. Po drugie ich ruchy są krępowane przez banki, które kredytowały proces inwestycyjny. Hurtowa transakcja może rozwiązać ich problemy. Zakupione w ten sposób mieszkania przez kilka lat mogą przynosić dochody z najmu, a potem zostać sprzedane z zyskiem. Niestety taka inwestycja również wymaga od nas zaangażowania sporego kapitału, rzędu kilku do kilkunastu milionów złotych.
…i w detalu
Bardziej dostępnym rozwiązaniem jest zakup taniego mieszkania o niskim standardzie, ale w dobrej lokalizacji. Tu mechanizm jest podobny, jak przy starych kamienicach. Po przez poprowadzone prace, takie jak remont czy przebudowa możemy znacznie zwiększyć jego wartość. Jednak taka inwestycja, podobnie jak w przypadku kamienic, będzie wymagała od nas dobrego zaplanowania budżetu. Musimy również unikać prac, które nie będę miały znacznego wpływy na wartość, za to będą generowały spore koszty. Niestety ofert sprzedaży takich mieszkań jest bardzo mało, a każda z nich znika dość szybko z rynku.
W grupie siła
Jakie jednak mamy możliwości, gdy jesteśmy inwestorem indywidulanym bez większego doświadczeni i miliona wolnej gotówki? Na polskim rynku są dostępne oferty inwestycji w nieruchomości, dzięki którym swoją przygodę z tym rynkiem możemy rozpocząć z mniejszymi kwotami np. z 100 tys. złotych. W takim wypadku wchodzimy do grupy inwestycyjnej, w której wspólnie z innymi inwestorami lokujemy swoje środki i budujemy portfel nieruchomości.
Wszyscy inwestorzy, którzy wejdą do grupy są współwłaścicielami, wszystkich posiadanych przez nią nieruchomości, a procesem inwestycyjnym w ich imieniu zajmuje się profesjonalny zarządzający. Takie inwestycje mają formę spółek celowych, których inwestorzy są współwłaścicielami proporcjonalnie do wniesionego wkładu. Plusem takiego rozwiązania jest możliwość zakupu nieruchomości, których nie bylibyśmy w stanie nabyć indywidualnie, możliwość wynegocjowania korzystnych ofert dzięki zaangażowanemu kapitałowi, czy opieka fachowca obejmująca wszystkie etapy inwestycji.
Wojciech Boczoń