Ponad 4 lata trwa ożywienie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy wyznaczają kolejne rekordy i budują najwięcej od lat. W tym roku wystąpili już o pozwolenia na budowę ponad 80 tys. mieszkań – o 39% więcej niż w analogicznym okresie 2016 roku.
Deweloperzy nie zasypiają gruszek w popiele – Polacy chcą kupować mieszkania na potęgę, a więc firmy dostarczają ich najwięcej w historii. Nawet jednak rekordowo duża podaż lokali nie jest w stanie zaspokoić potrzeb popytu. Efekt? Zarówno nowe jak i używane mieszkania drożeją. Z lipcowego odczytu indeksu cen Open Finance i Home Broker wynika wzrost o 3,5% w ciągu roku. Bank centralny idzie dalej i szacuje, że używane mieszkania w największych miastach zdrożały w ciągu roku o 5% – wynika ze wstępnych danych NBP za 2 kwartał br. Wszystko wskazuje na to, że pomimo rekordowej produkcji nowych nieruchomości deweloperzy nie nadążają za potrzebami.
Deweloperzy biją kolejne rekordy
Przez 7 miesięcy br. deweloperzy wystąpili o pozwolenia na budowę aż 80,2 tysięcy mieszkań – wynika z danych GUS. To o 39% wyższy wynik niż w analogicznym okresie rok wcześniej i najwięcej w historii. Poprzedni rekord przypadał na rok 2007 i był o prawie 20 tysięcy lokali niższy. Nienotowane nigdy wcześniej w historii osiągnięcia sugerują też dane o liczbie rozpoczętych budów. W tym wypadku od stycznia do lipca mowa jest o prawie 63 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 28% więcej niż przez 7 miesięcy 2016 roku.
Rekordowe są też dane o liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania. Tu GUS od prawie 2 lat pokazuje coraz lepsze wyniki, co nie dziwi biorąc pod uwagę, że ożywienie na tym rynku obserwujemy od ponad 4 lat. Po prostu coraz liczniejsze budowy rozpoczynane w okresie polepszającej się koniunktury zaczynają mieć swój finał. Efekt? Przez 7 miesięcy do użytkowania oddano 45,2 tys. mieszkań deweloperskich. To o 10% więcej niż przed rokiem. W całej historii rodzimych firm deweloperskich ze zbliżonym wynikiem mieliśmy do czynienia jedynie w 2009 roku, kiedy to w okresie od stycznia do lipca oddano klucze do 43,7 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z danych GUS.
Tak dobrze jeszcze nie było
Dotychczas ożywienie stymulowali nabywcy dysponujący gotówką na zakup. Skala ich aktywności jest dziś na poziomach nienotowanych w historii. W ciągu zaledwie 3 miesięcy br., w zaledwie 6 miastach i tylko w biurach sprzedaży deweloperów, wydali oni na nowe lokale około 4,4 mld złotych – wynika z danych NBP. Jest to kwota, która wystarczy na zakup 12,5 tys. mieszkań. Skala zakupów dokonanych bez użycia kredytu jest więc obecnie trzy razy wyższa niż w 2012 roku. Póki ożywienie opierało się na takich kupujących, sytuacja była względnie bezpieczna. Jak jednak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej od początku roku popyt na kredyty poważnie wzrósł. Przez 7 miesięcy progres wyniósł około 16% w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Jest to o tyle zaskakujące, że banki wymagają nawet 20-proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych, a gdyby tego było mało, to długi takie drożeją w związku z podwyżkami bankowych marż.
W gąszczu informacji o biciu kolejnych rekordów każdy powinien mieć jednak świadomość, że paliwo potrzebne do wzrostów pewnego dnia się wyczerpie. Z dużym prawdopodobieństwem hamowanie rozpocznie Rada Polityki Pieniężnej, która decyduje o poziomie stóp procentowych w Polsce. Jeśli w końcu Rada zdecyduje się podnieść stopy procentowe, powinno to spowodować wzrost oprocentowania depozytów (alternatywy dla zakupu mieszkania na wynajem), wzrost rat kredytowych, spadek liczby sprzedawanych mieszkań, a niewykluczone są także spadki ich cen – wszystko zależy od tego jak bardzo i jak szybko podniesiony zostanie koszt pieniądza w gospodarce.
Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego:
GUS prezentuje dane o budownictwie mieszkaniowym dzieląc inwestorów na 4 kategorie:
- Inwestorów indywidualnych,
- Deweloperów,
- Spółdzielnie,
- Pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe)
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w dużej mierze są uzależnione od tych notowanych przez deweloperów. W lipcu 2017 r. wydano pozwolenia na budowę 20,6 tys. mieszkań, rozpoczęto budowy 18,3 tys. lokali, a do użytkowania oddano 15,2 tys. mieszkań.
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń