Dynamika wzrostu sektora biurowego nie słabnie. W bieżącym roku obserwujemy wzmożoną aktywność deweloperów zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. W stolicy już od kilku lat powstaje wiele nowych inwestycji, natomiast wyraźną tendencję rosnącą odnotowujemy w tym roku w miastach regionalnych. Należy zaznaczyć, że w miastach regionalnych jeszcze nigdy nie budowano tak dużo powierzchni biurowej.
Zasadniczą różnicę między miastami regionalnymi a stolicą widać po stronie popytu. Wolumen transakcji zawartych w 3 pierwszych kwartałach 2014 roku w Warszawie jest o 20% niższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, natomiast w miastach regionalnych wynajęto o 8% więcej powierzchni biurowej niż w 3 pierwszych kwartałach 2013 roku. Jednak szczególną uwagę warto zwrócić na dysproporcję pomiędzy absorpcją netto na tych rynkach. W Warszawie, przy 420.000 m kw. powierzchni wynajętej w 3 pierwszych kwartałach 2014 roku, absorpcja netto wyniosła niespełna 100.000 m kw. Z kolei w 6 największych ośrodkach regionalnych wynajęto w tym okresie 270.000 m kw., ale absorpcja netto przekroczyła 220.000 mkw. Na uwagę zasługuje Kraków, gdzie absorpcja netto osiągnęła poziom niemal porównywalny z Warszawą (około 95.000 m kw). Te dane pokazują, że tegoroczny popyt na powierzchnię biurową w Warszawie to przede wszystkim relokacje i renegocjacje umów najmu, natomiast nowe podmioty na rynku lub firmy rozszerzające swoją działalność w Polsce wybierały w tym roku głównie lokalizacje regionalne.
Ta sytuacja zaczyna mieć już swoje odzwierciedlenie na rynku inwestycyjnym, bowiem obserwujemy znaczący wzrost aktywności inwestorów na regionalnych rynkach biurowych. Co prawda, w minionym kwartale w miastach regionalnych przedmiotem sprzedaży były jedynie dwa budynki biurowe: Katowice Business Point, nabyty przez amerykański fundusz Starwood od Ghelamco w ramach transakcji portfelowej oraz Nokia R&D Centre, zakupiony przez WP Carey. Jednak zainteresowanie projektami biurowymi zlokalizowanymi poza Warszawą pozostaje wysokie. Pod koniec września 2014 przedmiotem negocjacji było 10 budynków biurowych w miastach regionalnych, o łącznej wartości powyżej 300 mln EUR. Należy podkreślić, że poszukiwane są przede wszystkim aktywa typu „prime” na największych rynkach regionalnych.
Popyt na powierzchnię biurową i Absorpcja netto (I-III kw. 2014)
Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank
Wojciech Boczoń