Zmiany w szkolnictwie, służbie zdrowia czy komunikacji miejskiej wprowadzane z początkiem każdego roku nikogo już nie dziwią. Ale 2012 rok może zaskoczyć również firmy deweloperskie i ich klientów. W drugim kwartale tego roku wejdzie w życie ustawa chroniąca prawa nabywców nieruchomości. Niektóre jej przepisy już funkcjonują m.in. w Skandynawii i we Francji. Teraz mają być adaptowane na grunt polski.
Ograniczenie ryzyka, które wiąże się z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym oraz większa ochrona dla klientów firm deweloperskich – to główne cele nowej ustawy deweloperskiej. Pozostaje pytanie, czy korzyści dla klientów będą równoznaczne z utrudnieniami dla deweloperów i jak ci drudzy już teraz, na kilka miesięcy przed wejściem tego aktu prawnego w życie, mogą się przygotować do nadchodzących zmian?
Jedna ustawa – duże zmiany
Zapisy ustawy deweloperskiej, której zadaniem jest regulacja zasad nabywania lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych od firm deweloperskich, wejdą w życie 29 kwietnia 2012 r. W swoim założeniu ma ona przede wszystkim chronić prawa nabywców tych nieruchomości. Niektóre z przepisów można uznać za rewolucyjne, ponieważ znacznie zmienią relacje prawne deweloper – klient. Dla nabywców nowego lokum to przede wszystkim większe zabezpieczenie przed nieuczciwą firmą. – Przed podjęciem decyzji o kupnie domu lub mieszkania, potencjalni klienci często dokładnie sprawdzają wiarygodność i uczciwość danej firmy deweloperskiej – mówi Dawid Sztandera z Novum Plus, firmy budującej Osiedle Rozalin w podpoznańskim Lusówku. – Zapis nowej ustawy deweloperskiej może dać im większą pewność i poczucie bezpieczeństwa. Nakłada ona bowiem na deweloperów obowiązek dostarczenia każdemu klientowi prospektu informacyjnego. Dokument taki będzie zawierał wszystkie istotne informacje na temat realizowanej inwestycji oraz nabywanego mieszkania lub domu – dodaje. Oznacza to, że nabywca nowej nieruchomości będzie miał ułatwiony dostęp do rzetelnych informacji, które rozwieją ewentualne wątpliwości.
Nowością zawartą w ustawie deweloperskiej jest umowa deweloperska, która zastąpi umowę przedwstępną kupna-sprzedaży. Zawarcie umowy deweloperskiej ma się odbywać zawsze w formie aktu notarialnego. Obowiązkowe będzie, by roszczenia nabywcy, które wynikają z zawarcia umowy, były ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. Dotychczas nie było to wymogiem – wcześniejsze umowy przedwstępne mogły być zawierane w zwykłej formie pisemnej. Nie istniał również przymus ujawniania w księdze wieczystej rozszczeń klienta. Innym obowiązkiem nałożonym na deweloperów będzie konieczność założenia dla każdej realizowanej inwestycji rachunku powierniczego, na którym będą gromadzone wpłaty od klientów. Będzie to stanowiło dla nich zabezpieczenie w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym w pierwszej kolejności będą zaspokajane roszczenia nabywców.
Co na to deweloperzy?
Zalety nowej ustawy są łatwo zauważalne dla klientów. Samą branżę deweloperską czeka znacznie więcej wyzwań. Warto jednak pamiętać, że sformalizowanie stosunków kupna-sprzedaży nieruchomości jest logiczną praktyką, będącą standardem w innych europejskich krajach. Co więcej firmy deweloperskie z łatwością mogą zamienić potencjalne utrudnienia w swój atut. – Należy liczyć na to, że nowa umowa deweloperska, pomimo większej ilości formalności w relacjach pomiędzy klientem a deweloperem, przyniesie korzyści obu stronom. Ważne, by właściwie przygotować się do regulacji, jakie niesie ze sobą ustawa. Dlatego my już w styczniu będziemy informować naszych klientów, że działamy według standardów, które ten akt prawny wprowadza dopiero pod koniec kwietnia – mówi Dawid Sztandera, prezes Novum Plus. Wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej może doprowadzić do lepszych kontaktów z klientami oraz do rzetelniejszego zarządzania inwestycjami. Zwłaszcza ze względu na to, że po wielu głośnych i spektakularnych bankructwach branża deweloperska bywa nieraz postrzegana dość negatywnie.
To, co firmy deweloperskie muszą zrobić już teraz, to dogłębna analiza finansowa. Wymogi nowej ustawy bowiem wiążą się z dodatkowymi kosztami ich działalności. Wzrost wydatków firmy generuje między innymi praca nad obowiązkowym prospektem informacyjnym, który musi być stale aktualizowany. Niezbędne będą kolejne etaty, gdyż nie wystarczy takiego dokumentu jedynie napisać, ale cały czas monitorować oraz informować na bieżąco o ewentualnych zmianach tych, którzy już zawarli umowę. Deweloper będzie musiał przemyśleć, gdzie wliczyć koszt dodatkowego zatrudnienia. Nie ma co ukrywać, że wielu deweloperów będzie musiało podjąć decyzję o podwyższeniu cen mieszkań. Koszty zawarcia umowy mają natomiast ponosić w równych częściach deweloper i nabywca.
Pomimo obowiązków, które nakłada na deweloperów nowa ustawa, niektórzy eksperci twierdzą, że przy odpowiednim wykorzystaniu wprowadzanych przez nią instrumentów i mechanizmów, może ona nieść ze sobą pozytywy zarówno dla potencjalnych nabywców, jak i dla firm deweloperskich. Należy jednak już zawczasu podjąć wnikliwą analizę ustawy, by być przygotowanym na wszystkie wynikające z niej zmiany.
Źródło: LTM Communications
Wojciech Boczoń