Od ogłoszenia o chęci sprzedaży mieszkania do podpisania ostatecznej umowy mijają średnio 4 miesiące. Jest to wynik lepszy niż w grudniu. Na skrócenie się procesu sprzedaży mieszkań wpływ ma rosnący od 9 miesięcy udział transakcji gotówkowych.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań używanych oraz jaka część lokali kupiona została bez udziału finansowania bankowego. Wyraźne trendy w tym zakresie można zaobserwować na podstawie danych uśrednionych dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie takiej miary pozwala ponadto zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości.
Tak przetworzone informacje pokazują, że już od kwietnia 2012 roku, a więc do 9 miesięcy, mamy do czynienia z wyraźnym trendem do wzrostu liczby transakcji zawieranych bez udziału finansowania bankowego (transakcje gotówkowe). Zmiany te mogą być wynikiem rekomendacji wprowadzonych przez KNF przed ponad rokiem. Ograniczyły one możliwości pożyczkowe Polaków w rodzimej walucie ( zdolność kredytowa liczona tak, jakby kredyt był udzielany na maksymalnie 25 lat) i prawie zlikwidowały ofertę kredytów walutowych, co odbiło się także negatywnie na liczbie zawieranych transakcji. W tym kontekście rosnący udział transakcji gotówkowych nie powinien więc cieszyć. Niemniej z dużym prawdopodobieństwem przyczynił się on do skrócenia czasu potrzebnego na znalezienie drugiej strony umowy.
Przypomnijmy, że na całkowitą długość procesu sprzedaży mieszkania składa się też czas potrzebny na przejście procedur kredytowych. Tym samym więc nie zawsze musi zależeć od sytuacji na rynku, a może działać mechanizm, że im więcej osób korzysta z kredytów, tym proces sprzedaży może być dłuższy i odwrotnie.
Gotówki będzie mniej na rynku, gdy pieniądz będzie tańszy
W najbliższych miesiącach można spodziewać się odwrócenia prezentowanego powyżej trendu. Powodem może być taniejący pieniądz. W konsekwencji obniżania stóp procentowych przez RPP rośnie bowiem zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Jeśli więc nie dojdzie do eskalacji zjawisk kryzysowych, to łatwiejszy dostęp do tańszego kredytu wyraźnie wzmocni siłę popytu na rynku. Wraz z rosnącą liczbą zawieranych transakcji będzie można się też spodziewać malejącego udziału tych gotówkowych.
W styczniu sprzedawało się o tydzień szybciej
Jeśli natomiast chodzi o dane miesięczne, to należy najpierw zauważyć, że proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej.
Wstępne informacje pokazują, że w przypadku transakcji zakończonych w styczniu od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej mijały średnio 121 dni, czyli 4 miesiące. Wynik ten jest o 7 dni lepszy (skrócenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych w grudniu.
Statystycznie rzecz biorąc, aby w styczniu zakończyć formalności związane ze sprzedażą mieszkania, trzeba było wystawić ofertę we wrześniu. Jest to znacznie lepszy wynik niż notowany na przełomie 2011 i 2012 roku, kiedy cały proces sprzedaży nierzadko zajmował ponad 150 dni. Kolejne miesiące powinny przynieść sezonowe ożywienie. Dopiero w tej perspektywie będzie bowiem można zauważyć konsekwencje decyzji podejmowanych po świątecznym zastoju na rynku nieruchomości. Przeważnie najmocniej widać ten efekt w marcu.
… ale trudniej było o umowę przedwstępną
Styczniowe skrócenie się całego procesu sprzedaży leży w sprzeczności z faktem, że odrobinę mniej czasu potrzeba było, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w styczniu od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały 102 dni. Zrewidowane dane za grudzień pokazywały, że ten etap sprzedaży zajmował 100 dni. Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 93 dni. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji i wynegocjowania warunków umowy.
Gotówka przyspieszyła transakcje
Skrócenie całego procesu sprzedaży i wydłużenie się czasu potrzebnego na podpisanie umowy przedwstępnej można wytłumaczyć faktem, że w styczniu aż 28% zawartych transakcji odbyła się bez udziału finansowania bankowego (transakcje gotówkowe). W ponad co czwartej transakcji umowa przedwstępna nie była więc potrzebna, tak samo jak czasochłonne procedury kredytowe. Fakt ten wpłynął na skrócenie całego procesu sprzedaży. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 19% transakcji na rynku wtórnym.
Bartosz Turek
