Na wysokość oprocentowania ma wpływ wiele czynników. Wybierając kredyt i weryfikując oprocentowanie kredytu mamy wpływ przede wszystkim na wysokość marży, jako stałego elementu oprocentowania kredytu. To zaś zależy od wielu elementów. Jakich?
Podstawowym kosztem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. Jego wielkość jest podstawową zmienną, która determinuje całkowity koszt kredytu ze względu na długoterminowy charakter zobowiązania. Oprocentowanie składa się z dwóch elementów – stałego i zmiennego. Stały to marża banku, której wysokości kredytodawca zmienić nie może (chyba, że zaistnieją konkretne wskazane w umowie zdarzenia, jak np. rezygnacja z dodatkowego produktu, który warunkował promocyjną wysokość marży). Drugi, zmienny element oprocentowania to WIBOR, który aktualizowany jest średnio co trzy miesiące i na jego wysokość mają wpływ czynniki rynkowe, niezależne od banków. Zmienność oprocentowania będąca wynikiem zmiany WIBORU jest zatem niezależna od woli banku czy klienta i na jego wysokość wpływu nie mamy.
Kwota kredytu. Podstawowe znaczenie ma wysokość kredytu, jaki zaciąga klient. Oczywiście najchętniej banki promują kwoty wyższe i dla takich klientów oferują lepsze poziomy oprocentowania. Im niższa kwota kredytu, tym warunki cenowe mogą być mniej atrakcyjne. Przedziały kwotowe w każdym banku są inne, a lepsze parametry kredytu są zwykle dla kwot powyżej 150-200 tysięcy złotych.
Wkład własny. Oprocentowanie kredytu zależy od wysokości wkładu własnego, jaki wnosi klient. Wkład ten liczony jest procentowo od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w efekcie łączne oprocentowanie kredytu. Minimalny poziom wkładu własnego to najczęściej 15%, a warunki cenowe są mniej atrakcyjne niż np. dla wkładu, którego wielkość przekracza 50%.
Przeznaczenie kredytu. Najniżej oprocentowane są kredyty hipoteczne, których cel jest ściśle mieszkaniowy, jak np. zakup mieszkania, budowa domu, remont. Jeśli kredyt hipoteczny ma dodatkowo konsolidować zobowiązania lub być w części przeznaczony na dowolny cel, to marża zostanie podniesiona. W niektórych bankach również sfinansowanie zakupu nieruchomości rolnej czy zabudowy siedliskowej również może oznacza podniesienie wysokości marży. Podobnie zadziała skorzystanie z kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych, którego oprocentowanie jest zwykle nieznacznie wyższe od standardowej oferty banku.
Źródło dochodów. Niektóre banki stosują różne oferty cenowe skierowane do konkretnych grup zawodowych. Dla zawodów zaufania publicznego bądź pracowników administracji publicznej banki niekiedy posiadają oferty specjalne z obniżoną wysokością marży. I odwrotnie – uzyskiwanie dochodów z indywidualnej działalności gospodarczej niektóre banki klasyfikują jako podwyższone ryzyko udzielenia kredytu i stosują wyższe wysokości marż.
Cross-selling. Najlepsze warunki cenowe kredytu hipotecznego banki oferują tym klientom, którzy poza kredytem skorzystają z dodatkowych produktów, będących w ofercie kredytodawcy. Tak działa popularny obecnie cross-selling. Założenie konta osobistego, skorzystanie z karty kredytowej czy ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy oferowanych przez bank, pozwala klientowi uzyskać dużo lepsze oprocentowanie kredytu. W takim wypadku zawsze jednak trzeba zweryfikować, czy koszt tych produktów jest równoważony przez obniżenie oprocentowania, jakie otrzyma klient.
Zmiennych mających wpływ na wysokość oprocentowania kredytu jest tak wiele, że często nie sposób odnaleźć się w gąszczu ofert. Warto wtedy skorzystać z porady doświadczonego doradcy, który uwzględni szczegóły transakcji i dopasuje najbardziej korzystną ofertę kredytu.
Anna Krzyżewska, ekspert Open Finance SA
Wojciech Boczoń
