Bankowcy wychodząc z bardzo słusznego założenia, że klient nie będzie jeździł do banku ponieważ chce go mieć obok domu czy pracy, biją się o najlepsze lokalizacje, głównie w centrach dużych miast. Dochodzi do tego, że miesięczny czynsz za wynajem lokalu przy prestiżowej ulicy w sercu miasta może wynieść nawet 300 tys. zł! Czy taka placówka może być dochodowa? Być może, ale pytanie powinno brzmieć w tym wypadku inaczej: dlaczego bank zdecydował się na uruchomienie aż tak kosztochłonnej placówki? Odpowiedź jest banalnie prosta. Taki oddział ma być reprezentacyjny, a dopiero później może być dochodowy.
Bankowi wynajmę
„Wrocław, Psie Pole. Lokal usługowy przy ul. ….., z miejscami parkingowymi, powierzchnia 130 mkw. Przeznaczony pod dzierżawę na bank. Lokalizacja w atrakcyjnym miejscu, centrum, główny ciąg komunikacyjny, w sąsiedztwie sklepy i punkty usługowe oraz banki: PKO BP, Nordea Bank, eurobank, BZ WBK. Kamienica zabytkowa odrestaurowana. Duża dowolność w aranżacji wnętrza”. Podobnej treści ogłoszeń w prasie i internecie jest zatrzęsienie. Odpowiadają na nie zwykle agencje nieruchomości, które na co dzień współpracują z bankami.
Właściciele lokali mogliby także zgłosić swój lokal do wynajęcia poprzez chociażby stronę internetową. W sieci funkcjonuje kilka rzetelnych serwisów, ale znaleźć można także „ślepą uliczką” np. www.lokalnabank.pl. Na tej stronie (działającej od stycznia) próżno szukać nawet najbardziej podstawowych informacji, np. o właścicielu, administratorze danych osobowych, polityce prywatności itp. Odwołanie do regulaminu jest abstrakcją, ponieważ nigdzie nie ma jego treści. Brakuje także informacji o „systemie”, który przyjmuje zgłoszenia, nie ma żadnych danych o osobach korzystających z „systemu” – czy są nimi banki, czy agencje nieruchomości? Strona jest albo resztką czyjegoś pomysłu, albo… A przecież jest o co walczyć. Banki są doskonałymi najemcami. Po pierwsze samo słowo „bank” już każe sądzić, że wypłacalny, solidny, terminowy. Będzie dbał o lokal, nie jest hałaśliwy, nie brudzi i nie zatruwa, nie wypowie umowy za miesiąc. Jeśli się rozgości, to trwać tak będzie co najmniej kilka lat. Umowy z najemcami podpisywane są na lata (zwykle 10 lat), a umowę można po latach przedłużyć na kolejny okres.
Centrum czy osiedle
Ale jakich lokalizacji szukają bankowcy? Centra dużych miast są wszak przesycone bankami.
– Banki koncentrują się na najbardziej uczęszczanych ulicach handlowych, deptakach ewentualnie dużych otwartych osiedlach mieszkalnych, ale pod warunkiem, że placówka mieściłaby się w głównym ciągu komunikacyjnym – wyjaśnia Małgorzata Trzaskowska, dyrektor Colliers International. – Jednym z najważniejszych czynników determinujących wybór takiego właśnie usytuowania placówki bankowej jest przepływ ludzi, np. kilkadziesiąt tysięcy przechodniów dziennie.
Osiedla mieszkaniowe są atrakcyjne głównie dla banków, których grupę docelową stanowią średnio zamożni klienci. Warunek jest jednak taki, by nie były to osiedla zamknięte, tak by przypadkowy przechodzień nie musiał pokonywać bram, furtek, portierni itp.
– Od dłuższego czasu wielkość miast nie ma większego znaczenia – mówi Małgorzata Trzaskowska. – Zaryzykowałabym nawet tezę, że banki zaczęły dostrzegać atrakcyjność małych miasteczek, np. 20-40 tys. mieszkańców, gdzie dotąd nie było żadnej placówki bankowej lub było tylko PKO BP. Taki wybór jak najbardziej wpisuje się bowiem w strategię rozwoju banku, zakładającą dotarcie do jak największej liczby klientów. Tu również najatrakcyjniejsze lokalizacje to te położone w ścisłym centrum, w rynku lub przy głównej ulicy, dworcu kolejowym czy ratuszu.
Kolejnym obszarem zainteresowania banków są duże osiedla mieszkalne, jednak tam już o reprezentację marki dbają częściej partnerzy banków niż same banki. Osiedla mieszkalne są bowiem zazwyczaj „okupowane” przez franczyzobiorców, agentów, partnerów banków. Taki rodzaj ekspansji jest nieporównywalnie tańszy od tradycyjnych dużych oddziałów. W interesie banku jest przecież umieścić swoje logo nawet na niewielkim osiedlu, ponieważ rozkapryszeni klienci nie jeżdżą po mieście, a co gorsza z miasta do miasta w poszukiwaniu banku czy bankomatu, a korzystają z tego, który jest za rogiem. I z tego właśnie korzystają przedsiębiorcy. Warto przy tym zaznaczyć, że banki bardzo dokładnie definiują lokalizacje placówek partnerskich wskazując ulice, a nawet budynki, w których placówka powinna powstać.
Metr jak złoto
Tylko na jednej z głównych ulic można znaleźć nierzadko kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt różnych placówek oferujących produkty finansowe. Część z nich to placówki własne banku, część partnerskie. Do tego dochodzą również SKOK-i i firmy pośrednictwa finansowego. Liczba placówek bankowych w przeliczeniu na milion mieszkańców jest w Polsce i tak jedną z niższych w Europie, ponieważ wynosi ok. 150. Dla porównania w Hiszpanii waha się w okolicach 1000.
Do najcenniejszych oczywiście należą lokale przy głównych ulicach handlowych, deptakach spacerowych, ale także w galeriach handlowych i apartamentowcach. Te jednak są już zajęte jeśli nie przez banki, to przez punkty należące lub współpracujące z operatorami telefonii komórkowej. Cena za metr kwadratowy lokalu na parterze z dużą witryną i kilkoma miejscami parkingowymi może wynieść nawet 85 euro (np. Marszałkowska w Warszawie), a średniej wielkości placówka to zwykle 60 do 80 metrów. W Warszawie niezwykle cenne są lokale w bliskim sąsiedztwie stacji metra. I tak np. w okolicy stacji metra Kabaty mieści się ich co najmniej 5, przy placu Wilsona 7. W Gdańsku za bardzo atrakcyjne uchodzą ul. Grunwaldzka, Rajska i Heweliusza, w Poznaniu ulica Święty Marcin i Półwiejska, w Katowicach to okolice Dworca PKP i ulica Kościuszki (kilkanaście banków obok siebie), we Wrocławiu również okolice rynku, ulica Piłsudskiego i Oławska, plac Bema, Łódź – Piotrkowska. Oczywiście takie lokalizacje, najcenniejsze, zajmują oddziały własne banków. Koszt uruchomienia jednego to często ponad 400 tys. zł, a na osiągnięcie rentowności trzeba czekać nawet trzy lata.
Ile nowych banków?
Rozwój poprzez sieć zapowiadają niemalże wszyscy. Nie tylko własną, także partnerską. Ma to odzwierciedlenie oczywiście w wyścigu po lokale. Tylko w tym roku powinno zostać otwartych ok. 800-900 placówek bankowych, głównie w systemie partnerskim.
– W tym roku znajdziemy ok. 60 lokalizacji na placówki bankowe tylko dla jednego klienta – mówi Małgorzata Trzaskowska. – Mają to być lokalizacje zarówno w dużych miastach, również w Warszawie, jak i małych miasteczkach. To oczywiście pokazuje skalę rozwoju banków poprzez sieć oddziałów.
Agenci nieruchomości sami szukają odpowiednich lokali, rozmawiają z właścicielami, namawiają ich do tego, by wypowiedzieli umowę obecnemu najemcy i przeznaczyli lokal na bank. To się zwykle udaje. Trudno oprzeć się wizji wysokich i stabilnych dochodów z najmu przez najbliższe np. 10 lat i to bez problemów z dotrzymaniem terminu zapłaty.
Przedsiębiorcy, przyszli partnerzy banków otworzą w tym roku drzwi do niemalże pięciuset placówek. Poszukują zwykle do tego celu lokalizacji w okolicach osiedli mieszkalnych lub wręcz na osiedlach. Dla nich – choć to bank ma ostatnie zdanie w wyborze lokalizacji – wskaźnikiem jest liczba mieszkańców, sąsiedztwo konkurencyjnych szyldów, dobre połączenie komunikacyjne z centrum miasta, a także średnia wieku mieszkańców. Może to brzmieć absurdalnie, ale właśnie średnia wieku ma ogromne znaczenie. Uruchamianie placówki ma sens również tam, gdzie planowane są dopiero budowy kolejnych bloków mieszkalnych. Znakomita część kredytów mieszkaniowych na nowych osiedlach jest bowiem zaciągana w pobliskich placówkach bankowych. Ma to związek z obsługą kredytu w przyszłości. Myślenie klienta jest przecież proste: bank jest obok domu, nie będę woził pieniędzy po mieście. I nie ma znaczenia, że przeważająca większość kredytów mieszkaniowych jest spłacana automatycznie – z rachunku osobistego.
Wojciech Boczoń
