Wbrew pozorom, mieszkania z licytacji komorniczej nie zawsze są bardzo dobrą okazją dla nabywcy. Wynika to z faktu, że komornik w pierwszej licytacji może zaoferować nieruchomość w cenie stanowiącej nawet 75 proc. jej wartości. Cena działki, domu lub mieszkania dodatkowo wzrośnie, gdy licytanci złożą swoje oferty.
Cena wywoławcza nieruchomości oferowanej w licytacji komorniczej opiera się o wartość określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Podczas pierwszej licytacji komornik ma możliwość wystawienia nieruchomości w cenie nie niższej od 75 proc. jej wartości. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w „pierwszym podejściu”, wówczas komornik może obniżyć cenę wywoławczą nawet do 2/3 jej oszacowanej wartości.
Należy jednak podkreślić, że rzadko kiedy zdarza się, aby rzeczywiście okazyjna oferta sprzedaży nieruchomości została wylicytowana po cenie wywoławczej. Licytacje komornicze śledzi wiele osób, które regularnie wyszukują nadarzających się okazji. Mniejsze zainteresowanie licytacją może oznaczać, że nieruchomość posiada wady ukryte. Niebezpieczeństwo dla licytującego związane jest przede wszystkim z niepewnym stanem prawnym nieruchomości.
Po zakupie mieszkania lub domu z licytacji, nabywana nieruchomość nie będzie obciążona hipoteką (obciążenie nią znika po prawomocnym przysądzeniu własności przez sąd zgodnie z art. 1000 par. 1 KPC). Trzeba jednak pamiętać, że w mocy pozostają niektóre służebności i prawa dożywotniego użytkowania lokalu oraz wszystkie umowy najmu. Wiąże się to z tym, że często nieruchomość nabywana jest wraz z lokatorami zamieszkującymi lokal. Kupujący powinien przed podejściem do licytacji posiadać wiedzę na temat procedury wykwaterowania dotychczasowych mieszkańców. Najczęściej jest to długotrwały i zwykle kosztowny proces, który wymaga cierpliwości i posiłkowania się pomocą kancelarii prawnej. Oprócz tego problematyczne może okazać się również zweryfikowanie standardu i stanu technicznego nieruchomości.
Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie Postępowania Cywilnego uczestnicy licytacji mają prawo oglądnięcia nieruchomości na dwa tygodnie przed jej terminem. W praktyce wyegzekwowanie tego uprawnienia jest niezwykle trudne w sytuacji, gdy nieruchomość jest zamieszkała, a lokatorzy obawiają się skutków egzekucji komorniczej. Powinno się tym bardziej odpowiednio wcześniej zdyskontować profity wynikające z atrakcyjnej ceny nieruchomości i uwzględniać koszty, które będą musiały zostać zaangażowane w proces eksmisji lokatorów oraz ewentualny remont przywracający standard nieruchomości.
Wiele osób utożsamia zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej z niepowtarzalną szansą, która jest zarezerwowana tylko dla osób dysponujących większą gotówką. W rzeczywistości uczestnikami licytacji komorniczych są zwykle osoby posiadające bardzo dobre rozeznanie rynku, które ostrożnie kalkulują ryzyko związane z zakupem. Brak doświadczenia i odpowiedniej wiedzy na temat faktycznego stanu nieruchomości może spowodować, że w efekcie osoba wygrywająca licytację komorniczą więcej straci niż zyska.
W trakcie licytacji cena może zostać wielokrotnie podbita, przez co intratność zakupu będzie się zmniejszać. Przed przystąpieniem do licytacji trzeba zanalizować lokalny rynek nieruchomości i określić poziom cen dla nieruchomości podobnych. Dzięki temu łatwiej będzie licytantowi ustalić rzeczywisty próg rentowności, dla którego zakup jest opłacalny. Większość licytacji komorniczych wymaga płatności gotówkowej. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupując nieruchomość pochodzącą z licytacji komorniczej posiłkować się kredytem hipotecznym. Podchodząc do licytacji uczestnik wpłaca bowiem tylko wadium (rękojmię) stanowiąca 10% ceny oszacowania, a pozostałą kwotę w przypadku wygranej jest zobowiązany uregulować w późniejszym terminie.
Osoba, która wygrała licytację posiada jednak ograniczony czas na spłatę pozostałej kwoty (14 dni lub 1 miesiąc po złożeniu dodatkowego wniosku). Planując zakup nieruchomości na licytacji komorniczej przy finansowaniu go kredytem należy więc wcześniej uzyskać od banku ostateczną decyzję kredytową oraz promesę. Trzeba również zaznaczyć, że nie wszystkie banki zdecydują się kredytować mieszkanie pochodzące z licytacji komorniczej ze względu na większe ryzyko tej formy pozyskania nieruchomości.
Filip Jurczak – TargiMieszkaniowe.net
Wojciech Boczoń
