Kończenie się „Rodziny na swoim” wzmagało popyt na mieszkania. Póki co w ograniczonym zakresie przekłada się to na skrócenie procesu sprzedaży mieszkań. Dziś od ogłoszenia o chęci sprzedaży do podpisania ostatecznej umowy mija średnio niespełna 4,5 miesiąca.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.
Sprzedaż się wydłuża pomimo sporego popytu
Rewizja wstępnych danych za listopad pokazuje, że obserwowane wtedy przyspieszenie było mocniejsze. Do ostatecznej umowy upływało przeciętnie 122 dni, a nie jak sugerował pierwotny odczyt 132 dni. Może to być częściowo pokłosiem kończącego się programu „Rodzina na swoim”, który wzmagał popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach roku. I tak na przykład w grudniu podpisano aż 5,6 tys. takich umów. Było to o 9,1% więcej niż w listopadzie i prawie dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W całym ostatnim kwartale zeszłego roku udzielono aż 15,8 kredytów z dopłatą. Warto zauważyć, że w czwartym kwartale 2011 roku łączna liczba udzielonych kredytów hipotecznych zamknęła się w 51,8 tys. sztuk. Gdyby wynik 2012 roku miał być podobny, to można zaryzykować stwierdzenie, że w czwartym kwartale „Rodzina na swoim” odpowiadała za prawie co trzeci udzielony kredyt hipoteczny.
Niestety nawet tak duża popularność dofinansowanego kredytu w ostatnim kwartale roku nie poprawiła jeszcze odczytów danych o długości procesu sprzedaży za grudzień. Wstępne informacje pokazują bowiem, że w przypadku transakcji zakończonych w grudniu od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej mijały średnio 134 dni, czyli niespełna 4,5 miesiąca. Wynik ten jest o 12 dni gorszy (wydłużenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych w listopadzie.
Statystycznie rzecz biorąc, aby w grudniu zakończyć formalności związane ze sprzedażą mieszkania, trzeba było wystawić ofertę w sierpniu. Jest to znacznie lepszy wynik niż notowany na przełomie 2011 i 2012 roku, kiedy cały proces sprzedaży nierzadko zajmował ponad 150 dni. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach długość procesu sprzedaży charakteryzuje duża zmienność. Ostatni wyraźny trend wydłużania się tego procesu widoczny był w okresie od marca 2011 do marca 2012 roku. Od tego momentu mamy raczej do czynienia ze stabilizacją długości procesu sprzedaży.
Patrząc na rynek z punktu widzenia sezonowości, nie należy nadmiernie negatywnie odczytywać grudniowego wydłużenia się procesu transakcji. Ożywienie przychodzi zazwyczaj w pierwszych miesiącach roku. Wtedy to po świątecznym zastoju na rynku nieruchomości, proces sprzedaży przeważnie się skraca. Najmocniej widać ten efekt w marcu.
Znacznie trudniej o umowę przedwstępną
Grudniowe wydłużenie się całego procesu sprzedaży, jest przede wszystkim konsekwencją tego, że więcej czasu potrzeba, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w grudniu od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało prawie 110 dni, czyli ponad 3,5 miesiąca. W zeszłym roku najwyższe wyniki tego miernika przypadały na styczeń i luty (około 130 dni). Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 96 dni. Jak wyglądałoby porównanie najnowszego odczytu z tymi dla analogicznych okresów sprzed roku czy dwóch? W grudniu 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne średnio po upływie 95 dni, a w grudniu 2010 roku po upływie 83 dni od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji i wynegocjowania warunków umowy.
Nie wszystkie transakcje z umową przedwstępną
Na uwagę zasługuje też fakt, że zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker, w przypadku 20% transakcji zakończonych w grudniu prawo do nieruchomości zostało przeniesione bez podpisania umowy przedwstępnej. W tej grupie mieszą się transakcje, w przypadku których nabywcy nie korzystali z finansowania bankowego. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 18% transakcji na rynku wtórnym. Martwić może fakt, że proces sprzedaży pomimo wysokiego udziału transakcji gotówkowych był w grudniu br. relatywnie długi.
Bartosz Turek
Home Broker
