W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% – sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.
Jedno jest pewne – nie można dziś powiedzieć, że ceny mieszkań w Polsce są niskie. Jak podaje NBP w Warszawie za metr mieszkania trzeba już płacić trochę ponad 10 tysięcy. W Gdańsku jest to około 9 tysięcy, a w Krakowie, Wrocławiu czy Gdyni już ponad 8 tysięcy. Nawet w tradycyjnie tańszych miastach wojewódzkich – takich jak Kielce, Zielona Góra, Katowice czy Łódź średnie ceny transakcyjne też zaczynają oscylować wokół 5 tys. złotych za metr.
W każdym już mieście, badanym przez bank centralny, cena metra kwadratowego jest obecnie wyższa niż u szczytu ostatniej hossy. W zależności od miasta ten szczyt wypadał zazwyczaj w latach 2007-8.
Ceny mieszkań mają oparcie w pensjach
Wbrew pozorom niewiele wynika jednak z prostego faktu, że np. metr mieszkania w stolicy kosztuje dziś 10 tys. złotych, a w 3 kwartale 2007 roku było to trochę ponad 9 tysięcy. Czy to znaczy, że dziś mieszkanie trudniej kupić niż 13-14 lat temu? W żadnym wypadku!
Powód jest prosty – w międzyczasie bardzo mocno zmieniły się wszystkie realia. Na przykład doszło do bardzo dużego wzrostu ceny w gospodarce przez co nie kupimy już benzyny za około 4 złote, a bochenek chleba czy litr mleka nie kosztują już 1-2 złote. Dla potencjalnych nabywców mieszkań kluczowe jest jednak to, że oprocentowanie kredytów jest dziś ponad 2 razy niższe niż na przełomie lat 2007/8. Do tego same płace w międzyczasie prawie się podwoiły.
Skupmy się na tym ostatnim czynniku. Z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS i NBP wynika, że licząc od momentu, w którym przed laty mieszkania w stolicy były rekordowo drogie (3 kwartał 2007 roku) przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach wzrosło o 99%, a ceny mieszkań poszły w górę o niecałe 22%.
Ktoś mógłby uznać, że porównanie to niewiele wnosi, bo przecież w międzyczasie (w latach 2008-12) mieszkania w Polsce taniały. Sprawdźmy więc jak zmienił się ceny mieszkań w okresie od 1 kwartału 2013 roku. W ten sposób sprawdzimy jak zmieniały się ceny i pensje w trakcie trwającej hossy mieszkaniowej. Efekt? W tym czasie ceny mieszkań poszły do góry o 54,5%, a przeciętne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach wzrosło o około 53%.
Raz górą pensje, a raz ceny
Okresy, w których pensje lub ceny rosły szybciej, przeplatały się. W latach 2008-16 co do zasady górą były wynagrodzenia. To one rosły szybciej niż ceny mieszkań. Mniej więcej połowa tego okresu przypada na czas, w którym na rynku mieszkaniowym mieliśmy korektę. Wtedy najlepiej poprawiały się możliwości nabywcze Polaków, bo mieszkania taniały, a GUS informował o rosnących pensjach rodaków.
Potem mieliśmy epizod, w którym m.in. dobre dane z gospodarki, wzrost optymizmu, niskie stopy procentowe i dobra koniunktura na rynku wynajmu spowodowały, że górą były ceny mieszkań. Te w latach 2017-20 rosły szybciej niż pensje w przedsiębiorstwach. Potem jednak nastała epidemia. Chwilowo schłodziła ona apetyty kupujących i stopniowo obniżała dynamikę wzrostów cen. W efekcie w pierwszym kwartale 2021 roku średnia pensja rosła szybciej niż średnia cena mieszkań używanych w największych miastach. Drugi kwartał także wygląda obiecująco. Zarówno dane za kwiecień, jak i za maj sugerują około 10-proc. dynamikę wzrostu wynagrodzeń. Jest szansa, że wzrosty cen nieruchomości nie dorównują obecnie szybko pęczniejącym pensjom.
Ceny mieszkań mają podstawy do wzrostów
W kolejnych kwartałach nie jest to już jednak takie pewne. Koniunktura w mieszkaniówce jest bardzo wysoka. Chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje. Robią to zarówno osoby, które finansują transakcje gotówką, jak i Ci, którzy potrzebują kredytów. Mieszkania kupujemy zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych. Do tego dochodzą jeszcze inwestorzy instytucjonalni – czyli duże często zagraniczne fundusze, które skupują całe bloki czy osiedla z i tak już bardzo wykupionego rynku. To tylko potęguje problem, z którym mamy do czynienia w mieszkaniówce. Chodzi o niedostateczną liczbę mieszkań na sprzedaż. Deweloperzy starają się przy tym zaspokoić potrzeby kupujących budując najwięcej w historii, ale wymaga to czasu.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń