Pesymizm na rynku mieszkaniowym pogłębia się

Analizy 21.10.2011 (12:18)

W październiku przyszłego roku ceny mieszkań w największych miastach mogą być niższe o 3% – prognozują doradcy Home Broker. Bieżący odczyt nastrojów wskazuje ponadto rekordowy pesymizm.

Home Broker cyklicznie pyta swoich doradców, o ile mogą zmienić się ceny mieszkań w najbliższych 12 miesiącach. W październiku ich przewidywania dotyczące spadków ustanowiły kolejny rekord. Wyniki badań są publikowane od początku 2010 roku.

Zgodnie z przewidywaniami, ceny mieszkań w największych miastach będą za rok o 3% niższe niż obecnie. Jest to przeciętna nominalna zmiana cen uśredniona dla miast, typów i wieku budownictwa, oraz wielkości i standardu mieszkań. W efekcie prognoza doradców Home Broker jest ogólnym barometrem przyszłej sytuacji rynkowej. Kupione dziś mieszkanie może więc w perspektywie roku zarówno znacznie mocniej stanieć – gdy będzie to duży lokal nieatrakcyjnie zlokalizowany, lub zdrożeć – w przypadku najbardziej pożądanych mieszkań dwupokojowych w lokalizacjach, które w oczach klientów zyskują na atrakcyjności.

Prawdopodobna powtórka z poprzedniego roku

Co warto podkreślić, doradcy Home Broker przewidują, że najbliższe 12 miesięcy przysienie kontynuację obecnej sytuacji rynkowej. Ceny mieszkań w 16 największych miastach obniżyły się w ostatnim roku o niewiele ponad 3% – wynika z wrześniowego odczytu wskaźnika cen transakcyjnych, liczonego na podstawie danych Home Broker i Open Finance.

Cztery osoby na pięć przewidują spadki cen

Październik przyniósł spadek optymizmu, co udaremniło ich kosmetyczną wrześniową poprawę. Po raz kolejny więc okresowe polepszenie nastrojów nie zostało potwierdzone w kolejnym odczycie wskaźnika. Spośród doradców, którzy wzięli udział w badaniu, 78% to pesymiści, czyli osoby które opowiedziały się za spadkiem cen mieszkań. Ich odsetek zwiększył się w stosunku do września, gdy wyniósł 72%. Tym samym stopniało grono optymistów, których w tym miesiącu jest 22%.

Przeważają argumenty pesymistów

Powody pesymizmu na rynku pozostają od miesięcy niezmienne. – Na rynek wpływają ograniczenia programu „Rodzina na swoim”, rekordowa podaż nowych mieszkań i rosnąca konkurencja między deweloperami, która wpływa także na obniżki cen mieszkań używanych – wylicza Przemysław Pączek, doradca Home Broker z Warszawy. Nie bez znaczenia są także obawy przed drugą falą kryzysu.

Z drugiej strony trzeba pamiętać o niedoborze mieszkań w Polsce, którą rząd szacuje na 1,5 miliona. Część z osób nieposiadających własnego „M” zabezpiecza swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, co pośrednio także wpływa na ceny mieszkań. Wysoki popyt na najem winduje jego ceny, co podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem, a więc stymuluje popyt na zakup lokali. Z drugiej strony nie można zapomnieć, że zgodnie z danymi GUS Polacy mają w do dyspozycji coraz więcej pieniędzy. We wrześniu zatrudnienie wzrosło bowiem o 2,8%, a wynagrodzenia o 5,2%. W efekcie rośnie grupa osób, którą stać na zakup własnych „czterech kątów”. Nie zmienia to jednak faktu, że własne mieszkanie jest w Polsce dobrem trudno osiągalnym. Za przeciętną pensję netto mieszkaniec Krakowa może kupić zaledwie 0,3 metra używanego mieszkania. W niewiele lepszej sytuacji byłaby osoba mieszkająca w Warszawie lub Wrocławiu. Tam za przeciętną pensję netto można kupić 0,4 metra mieszkania – wynika z szacunków Home Broker. Najlepiej pod tym względem plasują się Katowice. Mieszkaniec stolicy województwa śląskiego może za miesięczną pensję kupić 0,8 metra przeciętnego lokalu.

Katowice przestały być „zieloną wyspą”

Do tej pory relatywnie wysokie możliwości zakupowe mieszkańców Katowic były jednym z głównych argumentów tamtejszych doradców, które przemawiały za wzrostami cen w kolejnych 12 miesiącach. Październikowa prognoza mówi o korekcie cen o 2,3%. Wciąż jest to wynik lepszy niż średnia dla największych miast w kraju. Większych spadków można się spodziewać w Lublinie, Poznaniu i Warszawie.

Prognoza zmiany cen mieszkań w kolejnych 12 miesiącach
Miasto	Prognoza z września	Prognoza z października	Mediana cen transakcyjnych (za wrzesień)
Katowice	1,30%	-2,30%	3 596 zł
Kraków	-1,40%	-2,10%	6 480 zł
Lublin	-2,80%	-3,30%	4 820 zł
Poznań	-3,40%	-3,60%	5 565 zł
Trójmiasto	-0,90%	-1,00%	5 368 zł
Warszawa	-2,60%	-3,30%	7 783 zł
Wrocław	-2,70%	-3,00%	5 847 zł
Mediana ważona	-2,20%	-3,00%	–
Źródło: Home Broker, Open Finance