Zainteresowanie kredytami hipotecznymi w tym roku jest ogromne. Według BIK od stycznia do kwietnia udzielono ich na kwotę 27,2 mld zł, czyli o prawie 9% więcej niż przed rokiem. Tym, którzy dopiero zamierzają kupić nieruchomość z pomocą kredytu, Expander podpowiada co zrobić, aby obniżyć koszty kredytu nawet o 100 000 zł.
Nawet 67 000 zł mniej dzięki porównywaniu ofert
Wielu Polaków jest przyzwyczajonych do korzystania z usług tylko jednego banku. W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego nie można jednak pozwolić sobie na takie postępowanie. Co prawda porównywanie ofert jest kłopotliwe, ale jego brak może sprawić, że przepłacimy nawet o ponad 67 091 zł. Tyle wynosi różnica w całkowitym koszcie najdroższej i najtańszej oferty kredytowej na kwotę 300 000 zł. Dlatego zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy, warto odwiedzić jak najwięcej banków oferujących kredyty hipoteczne. Możemy też poprosić o przygotowanie zestawienia eksperta finansowego (taka usługa jest bezpłatna) lub skorzystać z porównywarki w Internecie. Niezależnie czy zrobisz to sam czy z pomocą, z pewnością na tym zyskasz.
Wysoki wkład własny pozwoli zaoszczędzić ponad 24 000 zł
Najważniejszym parametrem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. O ile nie spłacimy długu przed terminem, to odsetki będziemy płacili przez kilkadziesiąt lat. Wpływ na poziom oprocentowania ma m. in. to jak duży mamy wkład własny. Banki ustanawiają różne progi powyżej których można liczyć na obniżkę. Zwykle jest ona przyznawana tych, którzy mają powyżej 20% i powyżej 50% wkładu własnego. Są też banki, w których wysokości wkładu nie ma znaczenia. Zawsze jednak warto zebrać jak najwyższe oszczędności. Dzięki nim nie tylko możemy obniżyć oprocentowanie, ale również kwotę kredytu, a im jest ona niższa tym niższe będą odsetki. Dla przykładu, jeśli chcemy kupić mieszkanie za 300 000 zł i zamiast 30 000 zł wkładu zbierzemy 60 000 zł, to możemy dzięki temu zaoszczędzić 24 411 zł na odsetkach.
Wartościowe zabezpieczenie obniży odsetki o 11 000 zł
Warto też dodać, że nie zawsze wkład własny musimy mieć w gotówce. Jeśli mamy tylko 10% wkładu, to czasami i tak możemy uzyskać bardzo tani kredyt. Będzie to możliwe jeśli jako zabezpieczenie przedstawimy jakąś inną nieruchomość o wysokiej wartości. Dla przykładu załóżmy, że chcemy kupić kawalerkę za 200 000 zł, ale mamy tylko 20 000 zł oszczędności. W takiej sytuacji też możemy uzyskać tani kredyt. Będzie to możliwe jeśli jednocześnie jesteśmy właścicielem innego, dużego mieszkania, które ma wolną hipotekę (nie spłacamy kredytu hipotecznego na jego zakup). W takiej sytuacji nasze mieszkanie może być zabezpieczeniem kredytu na kawalerkę. Jeśli to mieszkanie ma wartość np. 500 000, a kwota kredytu na kawalerkę to 180 000 zł, to bank otrzyma zabezpieczenie o wartości ponad dwukrotnie wyższej niż kredyt. W takiej sytuacji oprocentowanie może być nawet o 0,4 pkt. proc. niższe, co może obniżyć odsetki o 11 790 zł.
5000 zł oszczędności dzięki odpowiedniemu dobraniu kwoty kredytu
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że w części banków poziom oprocentowania zależy też od kwoty kredytu. Im jest ona wyższa tym niższe będzie oprocentowanie. Dla przykładu jeśli potrzebujemy np. 195 000 zł, to czasami warto pożyczyć 200 000 zł. To może pozwolić nam obniżyć oprocentowanie np. z 4% do 3,8%, dzięki czemu zaoszczędzimy na odsetkach 3 670 zł. Progi obniżające oprocentowanie są jednak różne w poszczególnych bankach – czasami jest to 100 000 zł, czasami 200 000 zł lub np. 700 000 zł. W niektórych bankach kwota nie ma żadnego znaczenia. Warto więc tą technikę stosować tylko wtedy, kiedy faktycznie przyniesie nam ona korzyści.
Należy też dodać, że podwyższanie kwoty kredytu czasami ma też pewne wady. Jeśli znacząco ją zwiększymy, to mimo niższego oprocentowania i tak możemy płacić wyższe odsetki. Przyjmijmy nieco inny przykład niż poprzednio – potrzebujemy 180 000 zł, ale pożyczymy 200 000 zł, co obniża oprocentowanie z 4% do 3,8%. Taka operacja sprawi jednak, że od wyższej kwoty kredytu zapłacimy o ponad 5000 zł wyższe odsetki. To jednak przy założeniu spłaty przez 25 lat. Jeśli jednak pożyczymy 200 000 zł, ale po 3 latach nadpłacimy kredyt kwotą 20 000 zł (200 000 – 180 000), czyli pieniędzmi, które nie były nam potrzebne, to cała operacja będzie się opłacała. Wtedy zaoszczędzimy na odsetkach ok. 5000 zł.
Warto zadbać o dobrą historię kredytową
W niektórych bankach o cenie kredytu decyduje też tzw. skoring. Jest to ocena kredytobiorcy, która mówi bankowi jak duże jest ryzyko, że dana osoba nie spłaci zadłużenia w terminie. Gdy taka ocena jest niska to oferta kredytu będzie droższa lub bank w ogóle odmówi przyznania finansowania. Zanim zaczniemy się starać o kredyt warto więc zadbać o to, aby była ona jak najwyższa. Ocenę skoringową możemy poprawić np. poprzez zapewnienie sobie pozytywnej historii kredytowej. Banki sprawdzają czy wnioskodawca posiadał już w przeszłości jakieś produkty kredytowe (również w innych bankach) i jak je spłacał. Im więcej było opóźnień i im były one dłuższe tym niższa będzie ocena danej osoby. Co ciekawe brak historii kredytowej to także negatywna informacja, bo bank nie wie czy taka osoba jest odpowiedzialna i czy będzie terminowo spłacała raty. Trudno tu jednak podać konkretna kwotę oszczędności, gdyż banki nie ujawniają jaki wpływ na oprocentowanie ma ocena skoringowa.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors
