W wynikach deweloperów panuje dwugłos. Z jednej strony dostali oni najwięcej pozwoleń na budowę w historii, a z drugiej liczba noworozpoczętych budów po raz pierwszy od 28 miesięcy wskazuje na spowolnienie.
Po 27 bardzo pozytywnych publikacjach GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego najnowszych (październikowych) danych nie można już tak jednoznacznie zaliczyć do dobrych. Pozytywne są informacje o uzyskaniu przez deweloperów rekordowo dużej liczby pozwoleń na budowę. Z drugiej strony mniej niż przed rokiem oddano mieszkań do użytkowania oraz mniej rozpoczęto nowych budów. Jest to pierwsze spowolnienie od 28 miesięcy.
Przerwy w dopłatach i wyższy wkład hamują apetyt?
Oczywiście za wcześnie jest mówić, że taki pojedynczy miesięczny odczyt świadczy o zmianie trendu. Co prawda po ostatniej nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania w drugiej połowie 2016 roku faktycznie może zabraknąć pieniędzy na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych”. To o tyle ważne dla deweloperów, że z dopłatą w największych miastach sprzedawali oni nawet co szóste mieszkanie. Niebawem wprowadzony może zostać też podatek bankowy, który najpewniej negatywnie wpłynie na cenę kredytów i ich dostępność. Nowy rząd planuje też uruchomienie programu budowy tanich mieszkań, co dla deweloperów budujących najtańsze lokale może oznaczać spadek popytu. W 2016 roku banki będą też wymagały 15-proc. wkładu własnego przy kredycie, choć akurat w tym przypadku nie oznacza to wcale dużej zmiany względem roku bieżącego. Tylko dwie trzecie wymaganej kwoty będzie trzeba przedstawić w gotówce, resztę zastępując ubezpieczeniem. Wymienione zmiany powinny hamować inwestycyjne apetyty deweloperów, ale czy tak faktycznie się stanie, pokażą dopiero następne miesiące.
Rok 2015 rokiem rekordów
Warto przypomnieć, że do tej pory deweloperzy byli bardzo optymistycznie nastawieni. W ciągu 10 miesięcy br. rozpoczęli oni budowy ponad 70 tys. mieszkań. To o 25% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, a ponadto najwięcej w historii. Do tej pory rekordem były 63 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od początku stycznia do końca października 2007 roku. Wynik z bieżącego roku jest o prawie 12% wyższy.
Mieszkania sprzedają się lepiej, bo lokaty dają niewielki zysk
Boom inwestycyjny jest powiązany z dobrymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań. Te deweloperzy zawdzięczają natomiast rekordowo niskim stopom procentowym. Wpływają one pozytywnie na wielkość popytu, bo z jednej strony skłaniają do zaciągania tanich kredytów, a z drugiej do szukania przez posiadaczy kapitału alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej niż niskooprocentowane lokaty (np. mieszkania na wynajem). Wbrew pozorom, dotychczas to ten drugi mechanizm bardziej oddziaływał na rynek nieruchomości, bo skala akcji kredytowej pozostaje stabilna. Co więcej na bazie danych NBP można szacować, że w 2015 roku kwota gotówki, która trafi na rynek deweloperski w największych miastach może być nawet dwukrotnie wyższa niż w roku 2012, kiedy stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie.
Pozwolenia płyną szerokim strumieniem
GUS informuje ponadto, że w październiku wydano najwięcej w historii pozwoleń na budowę. To może świadczyć o tym, że deweloperzy nie powiedzieli ostatniego słowa i najbliższy okres niepewności wykorzystują na przygotowanie pod względem formalnym kolejnych inwestycji. Uzyskane przez deweloperów pozwolenia datowane na październik pozwalają zacząć budować kolejnych 11,1 tys. lokali. To o 78,5% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Zaskakiwać może za to październikowy spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. W związku z tym, że ożywienie na rynku deweloperskim zaczęło się ponad dwa lata temu, deweloperzy powinni już oddawać klucze do większej liczby mieszkań. Tymczasem w październiku zakończono budowę 6,3 tys. mieszkań. To o 12,6% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego:
GUS prezentuje dane o budownictwie mieszkaniowym dzieląc inwestorów na 4 kategorie:
1. Inwestorów indywidualnych,
2. Deweloperów,
3. Spółdzielnie,
4. Pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe)
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w dużej mierze są uzależnione od tych notowanych przez deweloperów. W październiku 2015 r. wydano pozwolenia na budowę 19,4 tys. mieszkań, a więc o 45,4% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 14,5 tys. lokali, a więc niemal tyle samo jak rok wcześniej. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła natomiast o 8% (do 13,5 tys.).
/Bartosz Turek, Lion’s Bank
Wojciech Boczoń