Już od pół roku widzimy ożywienie w popycie na kredyty, który wywołały tegoroczne obniżki stóp procentowych. Efekt jest taki, że popyt na kredyty jest obecnie o około połowę wyższy niż rok temu – wynika z danych BIK. Jest to jednak tylko element szerszych zmian, które obserwujemy już od 3 lat. Wtedy kurki z kredytami były skutecznie zaszpuntowane. Teraz popyt na kredyty i sprzedaż „hipotek” są kilkukrotnie wyższe niż w 2022 roku.
Aż trudno uwierzyć, że jeszcze trzy lata temu – w sierpniu 2022 roku o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało niewiele ponad 12 tysięcy osób, a statystyczny wniosek opiewał na niecałe 337 tysięcy złotych. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Najnowsze dane BIK – za sierpień 2025 roku – sugerują, że liczba chętnych na kredyt przekroczyła 35 tysięcy, a statystyczny sierpniowy wniosek kredytowy opiewał na prawie 468 tysięcy złotych. Już tylko te wartości pozwalają oszacować, że teraz popyt na kredyty mieszkaniowe jest około 4 razy wyższy niż zaledwie 3 lata temu.
Pełzająca rewolucja w kredytach
W międzyczasie zmieniło się właściwie wszystko – RPP obniżyła stopy procentowe (wtedy podstawowa stopa wynosiła 6,75%, a od września 2025 roku jest to 4,75%), wynagrodzenia wzrosły nominalnie o około 1/3, banki złagodziły politykę kredytową, a KNF pozwoliła liczyć zdolność kredytową przy założeniu niższego oprocentowania długu.
W efekcie zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych wzrosła w ciągu 3 lat z około 400 tys. zł do rekordowego poziomu prawie 900 tysięcy złotych. Co więcej, jeśli wierzyć prognozom, to płace dalej mają rosnąć, a oprocentowanie kredytów – może już nie tak spektakularnie jak dotychczas, ale powinno spadać.
Każde cięcie poszerza grono osób ze zdolnością kredytową o 2-3%
W ostatnich miesiącach dla ułatwienia dostępu do kredytów kluczowe były rosnące płace i taniejące kredyty. Nie ma wątpliwości, że niedługo po rozpoczęciu wiosny kluczowym czynnikiem stały się cięcia stóp. To dzięki nim kredyt tanieje, a więc stopniowo coraz łatwiej zakwalifikować się do grona osób posiadających zdolność kredytową. W praktyce obniżenie kosztu kredytu o 25 punktów bazowych powinno przełożyć się na wzrost popytu na kredyty o około 2-3%. O tyle wzrosnąć powinno grono osób, które dzięki obniżce kosztu kredytu mają odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o własnym mieszkaniu – wynika z szacunków opartych o dane GUS na temat rozkładu wynagrodzeń.
Sierpień był krótszy
Warto też rzucić okiem na najświeższe dane BIK na temat popytu na kredyty. Kryje się tam bowiem więcej ciekawych informacji niż tylko ta, że popyt w sierpniu 2025 roku był o ponad połowę wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Kluczowa dla oceny sytuacji jest obecnie liczba osób składających wnioski kredytowe. To ta liczba jest emanacją tego jak np. spadające stopy procentowe i rosnące wynagrodzenia przekładają się na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych.
W sierpniu BIK zaraportowało, że ponad 35 tysięcy osób zawnioskowało o kredyt na własne ”M”. Jest to już wynik, który zwykle notowaliśmy w normalnych latach. W latach, które nie były targane tak skrajnymi wydarzeniami jak epidemia czy wybuch wojny. Z jednej strony mamy więc powody do zadowolenia, że ruch na rynku hipotecznym po kilku latach huśtawki, wrócił w końcu do normy.
Z drugiej jednak strony wynik sierpniowy był wyraźnie niższy niż ten z lipca 2025 roku. W pierwszym miesiącu wakacji o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało bowiem prawie 41 tysięcy osób. Pod tym względem sierpień był więc teoretycznie o prawie 14% gorszy. Dlaczego tylko teoretycznie? Wszystko wskazuje na to, że obserwujemy tu jedynie efekty kalendarzowe. Chodzi po prostu o to, że w lipcu dni roboczych mieliśmy 23, a w sierpniu już tylko 20. Niby niewiele, ale 3 dni różnicy, w których pracują banki, pośrednicy i deweloperzy to zmiana, która w pełni tłumaczy, dlaczego w sierpniu liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy była niższa niż w lipcu. Gdybyśmy bowiem przeliczyli te dane na dzień roboczy, to okazałoby się, że zarówno w lipcu 2025 roku, jak i w sierpniu wnioski kredytowe składało po niemal 1800 osób dziennie.
Idąc tym tropem, to we wrześniu znowu liczba osób wnioskujących o kredyt może wzrosnąć. W dziewiątym miesiącu do pracy idziemy w sumie 22 razy i choć rozpoczęcie roku szkolnego mogło wymagać od części rodziców wzięcia kilku godzin wolnego, to z drugiej strony do ożywienia popytu na kredyty rękę mogła też przyłożyć RPP obniżając na wrześniowym posiedzeniu stopy procentowe w Polsce.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
