Po grudniowym ożywieniu, rynek nieruchomości znowu spowalnia. Aby zawrzeć transakcję w styczniu trzeba było ogłosić chęć sprzedaży mieszkania niecałe pół roku wcześniej. Rynek wtórny hamuje, ponieważ wolniej dostosowuje się do możliwości popytu niż deweloperzy.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zwarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.
Proces wydłużył się dwukrotnie
Wstępne dane za styczeń pokazują, że od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijało 169 dni, czyli 5,6 miesięcy. Oznacza to, że dziś sprzedawane są mieszkania, których data ogłoszenia sprzedaży wypada przeciętnie w lipcu lub sierpniu zeszłego roku. Dla porównania w przypadku transakcji zakończonych w rekordowo szybkim marcu 2011 roku cały proces trwał 80 dni, a w ostatnich 12 miesiącach średnio 123 dni. warto zauważyć, że od marca czas potrzebny na znalezienie nabywcy mieszkania rósł. Wydłużył się on w ciągu 10 miesięcy przeszło dwukrotnie. Z tego wzrostowego trendu wyłamał się grudzień 2011 roku. Wtedy to mieszkania sprzedawały się w 149 dni. Wytłumaczenia można szukać w nowelizacji rekomendacji S, która była katalizatorem skłaniającym kupujących do podejmowania decyzji o zakupie jeszcze w zeszłym roku.
Chętnych przyciąga elastyczny rynek pierwotny
Podobne trendy, jak przypadku całkowitej długości transakcji, charakteryzują także dane o czasie niezbędnym do podpisania umowy przedwstępnej. W przypadku transakcji zakończonych w styczniu, od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało 129 dni, czyli przeszło cztery miesiące. Jest to wynik o 73 dni dłuższy niż w marcu, kiedy to mieszkania sprzedawały się najszybciej w ostatnich 12 miesiącach. W tym samym okresie od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały przeciętnie 82 dni. Ruch na rynku mieszkań używanych nie jest aż tak dynamiczny, bo i rynek ten w znacznie wolniejszym tempie dostosowuje się do możliwości finansowych popytu niż rynek pierwotny. Wystarczy zauważyć, że w pięciu dużych miastach przeciętna cena ofertowa mieszkań pomiędzy grudniem 2011 i 2010 roku spadła na rynku pierwotnym dwukrotnie szybciej (6%) niż na wtórnym (3%).
|
Zmiana cen ofertowych mieszkań (rynek pierwotny) |
||||
|
Miasto |
Przeciętna cena ofertowa nowych mieszkań (w zł za m kw.) |
Różnica |
||
|
grudzień 2010 |
grudzień 2011 |
w złotych |
w % |
|
|
Kraków |
7 930 zł |
7 719 zł |
-211 zł |
-2,7% |
|
Poznań |
7 290 zł |
6 810 zł |
-480 zł |
-6,6% |
|
Trójmiasto |
7 698 zł |
7 268 zł |
-430 zł |
-5,6% |
|
Warszawa |
9 030 zł |
8 174 zł |
-856 zł |
-9,5% |
|
Wrocław |
7 424 zł |
7 184 zł |
-240 zł |
-3,2% |
|
Średnia |
|
|
|
-6% |
|
Zmiana cen ofertowych mieszkań (rynek wtórny) |
||||
|
Miasto |
Przeciętna cena ofertowa używanych mieszkań (w zł za m kw.) |
Różnica |
||
|
grudzień 2010 |
grudzień 2011 |
w złotych |
w % |
|
|
Kraków |
7 871 zł |
7 533 zł |
-338 zł |
-4,3% |
|
Poznań |
6 251 zł |
6 026 zł |
-226 zł |
-3,6% |
|
Trójmiasto |
6 546 zł |
6 396 zł |
-149 zł |
-2,3% |
|
Warszawa |
9 443 zł |
9 215 zł |
-228 zł |
-2,4% |
|
Wrocław |
6 984 zł |
6 688 zł |
-296 zł |
-4,2% |
|
Średnia |
|
|
|
-3% |
W styczniu gotówki nie brakowało
Na styczniowe wydłużenie procesu sprzedaży nie miał wpływu mniejszy udział transakcji zawieranych bez udziału finansowania bankowego. Rekordowo mało było ich w listopadzie (7%). W ostatnich 12 miesiącach średnia wyniosła natomiast 19%. Na tym tle styczniowy wynik jest wysoki. W ostatnim miesiącu aż 22% transakcji zawartych na rynku wtórnym przez Home Broker było „gotówkowych”.
Na kredyt nie trzeba długo czekać
Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, który potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. W styczniu różnica ta wyniosła niewiele ponad 40 dni. Identyczny wynik dałoby uśrednienie danych za ostatnich 12 miesięcy. Dane te potwierdzają, że sytuacja na rynku kredytowym utrzymuje się na relatywnie stabilnym poziomie.
Źródło: Home Broker
