Wysokie ceny mieszkań oraz problemy z otrzymaniem kredytu hipotecznego sprawiają, że wiele osób zamiast na zakup decyduje się na wynajem „czterech kątów”. Podpisując umowę najmu należy pamiętać, że nakłada ona na lokatorów nie tylko obowiązki, ale także zapewnia im szereg praw.
Tradycyjnie lokale najczęściej wynajmują osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a które chcą się usamodzielnić. Coraz częściej na taki krok decydują się jednak także osoby o stałych dochodach, które nie chcą podejmować długoterminowych zobowiązań. Aktualna sytuacja na rynku sprawia, że właściciele mieszkań są w uprzywilejowanej pozycji i mogą wybierać spośród wielu potencjalnych lokatorów. Prawnicy D.A.S. Towarzystwa Ubezpieczeń Ochrony Prawnej S.A. wyjaśniają, jakie prawa i obowiązki spoczywające na najemcach wynikają z przepisów prawa.
Podstawa prawna
Kwestie wzajemnych zobowiązań wynajmujących (właścicieli mieszkań) i najemców (osób, którym lokal zostaje oddany do użytkowania) określa Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak podkreśla Maciej Żyłka, prawnik D.A.S., należy pamiętać że „z uwagi na zapis ustawy za obopólną zgodą strony mogą również zmienić regulacje ustawowe, dotyczące takich spraw jak okres wypowiedzenia, zmiana wysokości czynszu czy rozliczenie opłat dodatkowych”.
Zawierając umowę najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz, w zamian za co wynajmujący oddaje mu lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Wysokość czynszu może być wyrażona w pieniądzu lub innych świadczeniach, np. opieka nad mieszkaniem. Przy podpisywaniu umowy na czas określony należy zwrócić uwagę, że można ją wypowiedzieć tylko na warunkach w niej zawartych. W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony strony obowiązują terminy umowne, a w przypadku ich braku – terminy ustawowe.
Najemcy powinni także nalegać, aby przed przejęciem mieszkania wspólnie z właścicielem sporządzić dokładny protokół, który określi stan lokalu i znajdujących się w nim sprzętów. Będzie on podstawą do ewentualnych rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Ulepszenia tylko ze zgodą właściciela
Zgodnie z przepisami najemca powinien używać mieszkania z sposób określony w umowie, zgodny z jego przeznaczeniem. Obowiązkiem najemcy jest także terminowe opłacanie czynszu. „Warto wiedzieć, że właściciel ma prawo rozwiązać umowę jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Musi jednak wcześniej uprzedzić lokatora na piśmie o swym zamiarze i wyznaczyć dodatkowy miesięczny terminu zapłaty zaległych i bieżących należności” precyzuje Maciej Żyłka z D.A.S.
Lokatorzy zobowiązani są do informowania wynajmujących o wszystkich awariach i szkodach wymagających napraw, które powinien wykonać właściciel lokalu. Dotyczy to m.in. napraw instalacji wodociągowej, gazowej, elektrycznej, a także podłóg i tynków. Najemcy zobligowani są z kolei do udostępnienia mieszkania w celu wykonania niezbędnych prac remontowych. Powinni także dbać i usuwać usterki bądź wymieniać takie elementy jak wanny, umywalki, osprzęt elektryczny oraz kuchnia, a także udrażniać urządzenia sanitarne. Najemcy zobligowani są również do konserwacji i malowania drzwi i okien, wbudowanych mebli oraz tynków ścian i sufitów.
Wprowadzanie zmian w mieszkaniu lub jego ulepszanie dopuszczalne jest tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy, która określi sposób rozliczenia z tego tytułu. Wprowadzenie zmian we własnym zakresie powoduje, iż właściciele będą mogli domagać się ich późniejszego usunięcia na koszt lokatorów.
Po zakończeniu najmu lokator musi również zwrócić wynajmującemu mieszkanie w stanie nie pogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy, będące następstwem ich prawidłowego używania.
Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy
Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady lokalu zagrażają jego zdrowiu. Jeśli usterki nie są niebezpieczne lecz ograniczają jego przydatność mieszkania do umówionego użytku, wtedy lokator może zażądać odpowiedniego obniżenia czynszu do momentu ich usunięcia. W przypadku, kiedy wady powstały po zawarciu umowy (przed lub po wydaniu lokalu), a właściciel nie reaguje na żądania ich usunięcia, najemca może skorzystać z prawa do natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
Jeżeli w trakcie najmu pojawi się konieczność dokonania napraw, które leżą w gestii wynajmującego, najemca ma prawo wyznaczyć termin ich wykonania. W przypadku jego niedotrzymania lokator może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Przepisy gwarantują najemcy także prawo do założenia w najętym mieszkaniu oświetlenia, gazu, telefonu i innych mediów.
Najemca może wynająć lokal lub jego część osobie trzeciej, jeśli nie zabraniają mu tego zapisy umowy. W takiej sytuacji obie strony są odpowiedzialne względem właściciela za to, że lokal będzie używany zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Lokatorzy pod specjalną ochroną
Jak podkreślają eksperci, istnieje grupa lokatorów, która znajduje się pod dodatkową ochroną. „Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z wynajmowanego lokalu nie można wyrzucić kobiet w ciąży, obłożnie chorych, niepełnosprawnych małoletnich, bezrobotnych oraz emerytów i rencistów, którzy otrzymują świadczenia z pomocy społecznej” wyjaśnia Maciej Żyłka z D.A.S.
Warto zaznaczyć, że istnieje jeszcze jedna sytuacja, w której powyżej przytoczone zasady nie mają zastosowania. W przypadku zawarcia umowy najmu okazyjnego zmianie ulegają uregulowania dotyczące wypowiedzenia umowy. Taką umowę może zawrzeć właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Najemca musi przedstawić poświadczone notarialnie oświadczenie o zgodzie na egzekucję i opróżnienie mieszkania na żądanie właściciela, a także wskazanie lokalu, w którym w takiej sytuacji będzie mógł zamieszkać. Taką umowę można szybko rozwiązać, gdyż lokator już w momencie jej podpisywania wyraża na to zgodę.
Źródło:
Wojciech Boczoń