Home Broker oczekuje, że 2015 rok w nieruchomościach będzie okresem kontynuacji tego, co obserwujemy obecnie. Prognozujemy dalszą stabilizację cen mieszkań, kolejną obniżkę stóp procentowych oraz wzrost znaczenia programu „Mieszkanie dla Młodych” połączony z utrzymaniem poziomu sprzedaży kredytów hipotecznych w ogóle.
„Mieszkanie dla Młodych” zyska
Większe wymagania dotyczące wkładu własnego spowodują wzrost zainteresowania programem Mieszkanie dla Młodych, który ułatwi osobom bez gotówki dostęp do kredytu mieszkaniowego. Jednocześnie program będzie zachęcał kupujących do skorzystania z oferty deweloperów, dofinansowanie można bowiem dostać jedynie kupując nieruchomość z rynku pierwotnego. Do skorzystania z dofinansowania uprawnione są osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie spełniające warunki ustawy m.in. o cenie i powierzchni nieruchomości.
Deweloperzy będą więcej budować
W 2013 r. deweloperzy rozpoczynali relatywnie niewiele budów, w efekcie można się spodziewać mniejszej liczby oddanych mieszkań w 2015 r., gdyż budowa trwa zwykle około dwóch lat. Oczekujemy za to dalszego wzrostu rozpoczynanych budów, na co wskazuje sporo pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich miesiącach. Dobre wyniki sprzedażowe w 2014 r. (większość spółek znacząco poprawiła wyniki) pozwalają deweloperom z optymizmem spoglądać w przyszłość. Z przeprowadzonej przez Home Brokera ankiety wynika, że na obniżki stawek za mieszkanie możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji. 56 proc. przepytanych deweloperów nie planuje w 2015 r. wprowadzić zmian cen w obecnie sprzedawanych inwestycjach lub na kolejnych ich etapach. Co czwarty deweloper rozważa podniesienie stawek, a co piąty ma je już zaplanowane.
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych bez zmian
Pierwsze trzy kwartały tego roku były pod względem sprzedaży kredytów hipotecznych słabsze od analogicznego okresu 2013 r. o 1 proc. Oczekujemy, że trend ten zostanie utrzymany, a to za sprawą m.in. wzrostu minimalnego poziomu wkładu własnego. 10 proc. wymagane od 1 stycznia 2015 r. utrudni części klientów zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania. Na plus wpływać z kolei będą niskie stopy procentowe. W efekcie wartość sprzedanych w 2015 r. kredytów mieszkaniowych będzie podobna lub minimalnie niższa niż w 2014 r.
Oczekiwana obniżka stóp procentowych
Notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA) wskazują, że rynek oczekuje obniżki stóp w pierwszej połowie roku. To powinno jeszcze bardziej wyśrubować rekordowo niskie poziomy stawek WIBOR, które są bazą oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale nowi kredytobiorcy skorzystają na tym tylko częściowo, a to ze względu na delikatnie rosnące marże kredytowe. Dostaną oni więc niższe oprocentowanie kredytu, ale nie o tyle, co spadną stopy.
Ceny mieszkań – ogólnopolska stabilizacja z zawahaniami
Kilkanaście miesięcy stabilizacji cen mieszkań w kraju to niespotykane od lat na polskim rynku poczucie bezpieczeństwa. Początek 2015 r. może jednak wiązać się z okresowymi wahaniami cen, za którymi stać będą większe wymagania co do wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 r. kupujący mieszkanie na kredyt będą musieli mieć co najmniej 10 proc. gotówki (w 2014 r. było to 5 proc.). Trzeba jednak pamiętać, że wkład własny to nie jedyne pieniądze, jakich kupujący potrzebuje. Po doliczeniu prowizji dla pośrednika, opłat u notariusza, podatku i innych kosztów wychodzi na to, że kupując mieszkanie za 200 tys. zł na rynku wtórnym trzeba będzie dysponować kwotą ponad 40 tys. zł (20 proc. wartości mieszkania). Na rynku pierwotnym nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych, a wielu pośredników nie pobiera prowizji za zakup mieszkania od dewelopera, w tej sytuacji wystarczą więc ok. 33 tys. zł (16,5 proc. wartości mieszkania). To może doprowadzić do lekkiego spadku liczby chętnych na mieszkania i, w efekcie, czasowego obniżenia cen o kilka procent.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na oswojenie się z nową sytuacją i po zimowej obniżce powinien wrócić do stabilizacji. Za nią przemawia równoważenie się sił działających na wzrost lub spadek cen. Stymulująco na stronę popytową wpływać będą m.in. dostępność programu Mieszkanie dla Młodych, który ułatwia zakup osobom bez wystarczającego wkładu własnego (nadal czekamy na nowelizację ustawy) oraz niskie stopy procentowe i atrakcyjne oprocentowanie kredytów. Po drugiej stronie na rynek wpływają m.in. niepewna sytuacja gospodarcza, rosnąca podaż (przez trzy kwartały 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na sześciu najważniejszych rynkach około 45 tys. mieszkań) oraz większy wymagany wkład własny.
Ceny mieszkań w miastach zależne od specyfikacji lokalnego rynku
W poszczególnych ośrodkach miejskich na ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu Mieszkanie dla Młodych. W miastach, gdzie program jest łatwo dostępny prowadzi on do wzrostu cen na rynku pierwotnym, z kolei tam gdzie o mieszkania w MdM jest trudno, można liczyć na obniżki cen u deweloperów. Warto zauważyć, że mniejsze wahnięcia cen obserwujemy w największych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław i Warszawa), jest to spowodowane specyfikację statystyki – tam gdzie dokonuje się mniej transakcji wpływ kilku droższych lub tańszych inwestycji na średnie ceny jest po prostu większy niż w aglomeracjach, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań.
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
| Białystok | 4 088 zł | -3,8% |
| Bydgoszcz | 4 194 zł | 7,9% |
| Gdańsk | 5 131 zł | 0,5% |
| Katowice | 3 842 zł | -5,2% |
| Kraków | 6 009 zł | -1,5% |
| Lublin | 4 316 zł | -8,2% |
| Łódź | 3 613 zł | 2,0% |
| Olsztyn | 4 279 zł | -1,4% |
| Poznań | 5 391 zł | 0,4% |
| Szczecin | 4 273 zł | 0,1% |
| Warszawa | 7 239 zł | 1,0% |
| Wrocław | 5 484 zł | -1,0% |
Marcin Krasoń
Wojciech Boczoń