Program MdM – krytycznym okiem

Z początkiem 2014 roku wystartował program, który ma wesprzeć młodych ludzi w zakupie pierwszego mieszkania. Szacunki ekspertów rynku nieruchomości wskazują na to, że wzrosło znaczenie kredytów MdM na rynku finansowania nieruchomości – ich udział oscyluje już na poziomie co najmniej 9-10 proc. Czy program „Mieszkanie dla młodych” (MdM) przez najbliższych pięć lat może stać się motorem branży deweloperskiej i gospodarki?

W środkach masowego przekazu nie brak huraoptymizmu przy komentowaniu/omawianiu kolejnych miesięcznych wyników MdM. To czego brakuje to rzetelna informacja nt. kosztów skorzystania z samego programu.

Można powiedzieć, że cel powołania programu jest szczytny. W ramach MdM rodziny oraz osoby samotne (niezależnie od posiadania dzieci) mogą skorzystać z pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania. Program zakłada wsparcie w formie dofinansowania wkładu własnego dla osób w wieku nie przekraczającym 35 lat (w przypadku małżeństwa pod uwagę brany jest wiek młodszego z małżonków), kupujących pierwsze własne mieszkanie na rynku pierwotnym. Jest jednak obwarowany licznymi obostrzeniami:

beneficjent pomocy nie może być właścicielem innego mieszkania, nabywane mieszkanie ma służyć jedynie celowi mieszkalnemu beneficjenta pomocy, nabytego mieszkania nie można sprzedać przed upływem pięciu lat – w przeciwnym wypadku należy liczyć się z obowiązkiem zwrotu części dopłat. Dopłatą jest objęte maksymalnie 50 m2, natomiast samo mieszkanie nie może być większe niż 75 m2 w przypadku lokalu mieszkalnego lub 100 m2 w przypadku domu jednorodzinnego (w przypadku rodzin posiadających co najmniej troje dzieci limity maksymalnej powierzchni zostały powiększone o 10 m2). Limit ceny 1 m2 powierzchni użytkowej kupowanego mieszkania ze wsparciem MdM będzie liczony jako 110% średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w danej gminie, ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów, kredyt hipoteczny musi być zaciągnięty w złotych, na przynajmniej 15 lat i stanowić co najmniej połowę ceny zakupu mieszkania (obostrzenia dotyczą również kredytu, bowiem wsparcie z programu MdM ma formę dofinansowania wkładu własnego). Dofinansowanie wkładu własnego dla osób samotnych i rodzin bezdzietnych ma wynosić 10 proc. wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne koszty budowy mieszkań w danej lokalizacji, a dla osób wychowujących przynajmniej jedno dziecko – 15 proc. tej kwoty.

Nie sposób nie zauważyć, że program promuje rodziny z dziećmi. Przewiduje bowiem dodatkowe wsparcie w formie spłaty części kredytu. Spłata może zostać przyznana rodzinom oraz osobom samotnie wychowującym dzieci, którym w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie, bądź kolejne dziecko. Spłata części kredytu może zostać przyznana tylko raz, a kwota wsparcia przeznaczona na spłatę części kredytu wynosi 5 proc. kwoty określonej zgodnie z zasadami obowiązującymi dla obliczenia kwoty dofinansowania wkładu własnego, jednak nie więcej niż kwota pozostającego do spłaty zadłużenia kredytowego.

Dotychczas umowy na udzielanie kredytów ze wsparciem w ramach MdM podpisało 8 banków (PKO BP, Pekao, Alior Bank, Getin Bank, SGB, BGŻ, BOŚ i BPS), z czego BPS i BOŚ planują rozpoczęcie przyjmowania wniosków na przełomie marca i kwietnia br.

Po dwóch miesiącach od startu, bilans funkcjonowania programu wygląda następująco – banki wystąpiły z 2 680 wnioskami o dopłatę do kredytu o wartości ok. 60 mln zł. Średnia wartość dopłaty wyniosła ok. 22 tys. zł (z czego najmniejsze dopłaty uzyskuje się w woj. lubelskim – średnio ok. 19 tys. zł, a najwyższe w woj. pomorskim – ok. 24 tys. zł).

Pomimo niewątpliwych korzyści jakie niesie ze sobą uzyskanie dofinansowania w ramach programu, należy spojrzeć na MdM także krytycznym okiem.

– Beneficjent zamierzający skorzystać z pomocy państwa musi liczyć się z tym, że umowa kredytowa z dofinansowaniem MdM będzie miała nie niższe (a czasami wyższe) oprocentowanie niż analogiczna umowa bez dofinansowania. Banki: Pekao i PKO BP, które jako pierwsze instytucje finansowe podpisały umowy z BGK na udzielanie kredytów, stosują osobne cenniki. Marże w tych bankach są wyższe niż w przypadku, gdyby taki sam wkład własny klient wnosił w gotówce (i tak w PKO BP marża kredytowa jest wyższa o 0,10 proc. niż dla „standardowego” kredytu hipotecznego, natomiast w Pekao marża jest wyższa o 0,10-0,25 proc. – w zależności od kwoty kredytu) – podkreśla Piotr Matuszewski, prezes Professional Benchmark Consulting.

Pomimo wyższej marży, porównywalny kredyt standardowy musiałby mieć marżę o około 20-25 proc. niższą, aby klient mógł otrzymać zbliżone warunki, jak w przypadku kredytu z dopłatą w programie Mieszkanie dla Młodych. Zgoła odmienne podejście można zaobserwować w Alior Bank i SGB Bank. Klient korzystający z MdM traktowany jest jak osoba kupująca zwykły kredyt hipoteczny. Oczywiście fakt uzyskania dofinansowania oznacza, iż beneficjenci nie muszą angażować własnych oszczędności, a środki te przeznaczyć np. na wykończenie lokalu.

Osobną kwestią jest kwota wsparcia. Zderzenie rynkowych cen zakupu 1m2 mieszkania z obowiązującymi aktualnie limitami pokazuje, że w niektórych miastach wojewódzkich nabywcy praktycznie nie mają szans na dopłatę. Tajemnicą poliszynela jest sposób „obchodzenia” limitów ustawowych programu. Jakiś czas temu jeden z dzienników opisał ten proceder. W dużym skrócie polega on na sprzedaży mieszkania po cenie mieszczącej się w limicie programu, pod warunkiem, że klient wykupi drogi garaż lub zamówi usługę u projektanta wnętrz. „Oferta” jest przeznaczona dla klientów dysponujących gotówką. Program MdM ma potrwać do 2018 roku. Na kolejne lata – od 2014 do 2018 r. – przeznaczono od 600 do 762 mln zł rocznie (łącznie 3,5 mld zł). Przyjmując średnią dopłatę w kwocie 20 tys. zł, budżet programu wystarczy na 175 tys. kredytów, co daje ok. 2,9 tys. dopłat do kredytów w skali miesiąca. Dla porównania, w 2013 r. banki udzieliły łącznie blisko 177 tys. kredytów mieszkaniowych, co przekłada się na ok. 14,7 tys. umów miesięcznie.

– Obecnie trudno mówić o jakimkolwiek pozytywnym wpływie programu na przyrost bieżącego wolumenu kredytów hipotecznych. Zaplanowana na 2014 rok wartość dopłat odpowiada portfelowi kredytów na poziomie 5 mld zł. Po lutym zaakceptowano w ramach MdM wnioski o wypłaty na poziomie ok. 60 mln zł. Jednak nie oznacza to, że o tyle wzrosła wartość portfela kredytowego, bowiem środki te będą wypłacane w 2014 i 2015 roku. Program nie przyczyni się także do obniżenia cen mieszkań na rynku – paradoksalnie na początku spowoduje wzrost cen mieszkań, gdyż przy niezmienionej podaży wzrośnie popyt na mieszkania – dodaje Piotr Matuszewski.

Professional Benchmark Consulting