Osoby sprzedające swoje mieszkanie, muszą uzbroić się w cierpliwość. Świadczą o tym m.in. informacje NBP na temat średniego czasu sprzedaży używanych lokali. Rynek wtórny po uruchomieniu MdM-u stał się mniej atrakcyjny dla kupujących. Niedawno media poinformowały o tym, że rządowy program może objąć używane mieszkania. Nieoczekiwana zmiana w planach rządu zainteresowała wielu młodych Polaków. Takie osoby mogą się jednak poczuć rozczarowane warunkami ewentualnego dofinansowania…
Proponowane limity są nieadekwatne do cen używanych „M”
W trakcie niedawnego posiedzenia, członkowie specjalnej podkomisji sejmowej przegłosowali poprawkę, która pozwala na dotowanie używanych lokali. Ta zmiana została uwzględniona w projekcie ustawy modyfikującej MdM. Już wkrótce przekonamy się, czy nowy pomysł zaakceptuje większość posłów i senatorów – pisze Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Wyniki głosowania w podkomisji sugerują, że rozszerzenie MdM-u na używane mieszkania może zostać przyjęte bez żadnych przeszkód.
Posłowie pracujący w podkomisji sejmowej zaproponowali, aby limity cenowe dla rynku wtórnego były ustalane jako 90% średniego kosztu odtworzenia 1 mkw. W przypadku nowych lokali analogiczny mnożnik wynosi 110%. Zgodnie z rozwiązaniem przyjętym przez podkomisję, limity dla używanych mieszkań będą o 18% niższe od stawek obowiązujących na rynku pierwotnym. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w niektórych miastach wojewódzkich średnie różnice cenowe między nowymi i używanymi mieszkaniami są znacznie mniejsze niż 18% – 20%. Do tej grupy można zaliczyć Warszawę, Kraków, Gdańsk i Rzeszów (zobacz poniższy wykres). Przy proponowanym poziomie mnożnika (90%), mieszkańcy wymienionych miast mieliby poważny problem ze znalezieniem dotowanych lokali na rynku wtórnym.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i BGK
Wyniki dokładnych obliczeń sugerują, że niedopasowanie planowanych limitów MdM-u do cen z rynku wtórnego może być bardzo duże. Poniższa tabela zawiera wyniki bazujące na aktualnych wskaźnikach średniego kosztu odtworzenia 1 mkw. We wszystkich miastach wojewódzkich (poza Gdańskiem), te wskaźniki powinny obowiązywać do 30 września b.r. Zatem może się okazać, że pierwsze limity MdM-u dla rynku wtórnego będą bardzo zbliżone albo nawet takie same, jak stawki zaprezentowane w poniższym zestawieniu.
Zastosowanie niskiego mnożnika dla używanych lokali (90%), dodatkowo zwiększy obecne dysproporcje w wysokości limitów MdM-u – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Gdyby proponowane zasady dotowania rynku wtórnego wprowadzono już dziś, to w Krakowie limit byłby nawet o jedną trzecią niższy od średniej ceny transakcyjnej używanych mieszkań (patrz poniższa tabela). Zupełnie inna sytuacja (limit > średnia cena 1 mkw.) panowałaby w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Olsztynie i Zielonej Górze.
Opieranie rozbudowanego programu MdM na obecnym systemie limitów raczej nie jest dobrym pomysłem. Przed wprowadzeniem planowanych zmian prawnych, posłowie powinni zastanowić się, czy akceptowalne są następujące sytuacje:
-
sześcioprocentowy wzrost lub siedmioprocentowy spadek limitu w warunkach stałych kosztów budowy (przykład: wahania limitów dotyczące Rzeszowa i Olsztyna w II kw. 2015 r.)
-
limit w Olsztynie o 20% wyższy od średniej ceny transakcyjnej nowych lokali
Po przeanalizowaniu sytuacji panującej w poszczególnych miastach (np. Krakowie), można znaleźć jeszcze więcej dowodów na zawodność systemu obliczania limitów.
| Planowany limit MdM-u dla rynku wtórnego na tle średnich cen mieszkań w miastach wojewódzkich (II kw. 2015 r.) | ||||
| Nazwa miasta | Limit MdM-u dla rynku pierwotnego (II kw. 2015 r.) |
Różnica limitu MdM w stosunku do średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. nowych lokali (z I kw. 2015 r.) |
Hipotetyczny limit MdM-u dla rynku wtórnego (II kw. 2015 r.) |
Różnica hipotetycznego limitu MdM w stosunku do średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. używanych lokali (z I kw. 2015 r.) |
| Białystok | 4 458,85 zł | -1,48% | 3 648,15 zł | -0,46% |
| Bydgoszcz | 4 546,85 zł | -1,56% | 3 720,15 zł | 5,36% |
| Gdańsk | 5 303,10 zł | -10,89% | 4 338,90 zł | -19,90% |
| Katowice | 4 773,45 zł | -0,44% | 3 905,55 zł | 10,28% |
| Kielce | 4 691,21 zł | -0,95% | 3 838,27 zł | 4,77% |
| Kraków | 5 112,80 zł | -12,76% | 4 183,20 zł | -32,50% |
| Lublin | 4 620,84 zł | -6,08% | 3 780,68 zł | -14,54% |
| Łódź | 4 515,50 zł | -1,37% | 3 694,50 zł | 10,55% |
| Olsztyn | 5 465,35 zł | 19,87% | 4 471,65 zł | 10,29% |
| Opole | 3 901,15 zł | -16,67% | 3 191,85 zł | -15,67% |
| Poznań | 5 924,60 zł | -6,75% | 4 847,40 zł | -1,18% |
| Rzeszów | 4 049,65 zł | -16,62% | 3 313,35 zł | -26,12% |
| Szczecin | 4 516,60 zł | -5,50% | 3 695,40 zł | -1,21% |
| Warszawa | 6 588,32 zł | -10,92% | 5 390,44 zł | -23,58% |
| Wrocław | 5 181,00 zł | -13,48% | 4 239,00 zł | -19,18% |
| Zielona Góra | 4 052,40 zł | 11,12% | 3 315,60 zł | 11,08% |
| Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i BGK | ||||
Mimo zmian posłowie nie będą dodatkowo obciążać budżetu Jeśli propozycja dotowania używanych lokali nie zostanie zmieniona, to wpływ MdM-u będzie istotny tylko na niektórych rynkach wtórnych (np. łódzkim i poznańskim). Młodzi mieszkańcy takich miast jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk wybiorą raczej dotowane lokale od deweloperów. Takie mieszkania będą lepiej dostępne i bardziej atrakcyjne niż ich odpowiedniki z rynku wtórnego. W tym kontekście warto pamiętać, że najtańsze lokale z „drugiej ręki” również są oferowane w dzielnicach oddalonych od centrum miast. Proponowane rozszerzenie dofinansowania na rynek wtórny to rozwiązanie, które tylko pomoże w wykorzystaniu większości funduszy z BGK. Przy założonym poziomie limitów dla używanych lokali (90% kosztu odtworzeniowego), zwiększenie wydatków związanych z MdM-em nie byłoby konieczne. Dlatego nowelizacja ustawy o MdM, w swoim obecnym kształcie nie przewiduje wzrostu środków zarezerwowanych na dopłaty. Ta kwestia jest istotna dla polityków. Bez dodatkowych konsekwencji dla budżetu mogą oni zyskać argument, który będzie przydatny przed zbliżającymi się wyborami.
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl
