W połowie marca b.r. skończyła się bieżąca pula środków w programie MdM. Brak formalnej możliwości dotowania używanych lokali i gotowych mieszkań deweloperskich sprawił, że w kwietniu 2016 r. miesięczna wartość przyznanych dopłat była już o 65% mniejsza od rekordowego wyniku z marca. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że już niebawem program Mieszkanie dla młodych czeka kolejne bardzo ostre hamowanie. Wszystko za sprawą przepisów, które nie pozwalają na wykorzystanie całej puli środków na 2017 rok przed jego rozpoczęciem.
Do stycznia można wykorzystać tylko 50% puli zarezerwowanej na 2017 r.
Po uważnym przestudiowaniu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (tzw. ustawy o MdM) okazuje się, że pomysłodawcy rządowego programu stworzyli mechanizm zabezpieczający przed zbyt szybkim wykorzystaniem środków na kolejny rok. Według artykułu 37 ustęp 1 ustawy o MdM, wypłaty powinny zostać wstrzymane, jeżeli poziom wykorzystania puli na kolejny rok przed jego rozpoczęciem przekroczy 50% – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Opisywany mechanizm można wytłumaczyć na tegorocznym przykładzie. Dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że pod koniec kwietnia b.r. beneficjenci programu MdM wykorzystali już 21,48% ze środków przeznaczonych na 2017 r. (160,2 mln zł z 746,0 mln zł). Cała pula o wartości 746 mln zł jest przeznaczona na dotowanie mieszkań i domów gotowych w 2017 r. Jeżeli przed końcem grudnia b.r. fundusze na 2017 r. zostaną wyczerpane w 50% (373 mln zł), to BGK będzie musiał wstrzymać ich dalsze wykorzystanie aż do 1 stycznia 2017 r. Taka zmiana sprawi, że dla uczestników programu MdM przejściowo będą dostępne tylko lokale i domy z terminem ukończenia w 2018 r. Dotowanie wspomnianych nieruchomości odbywa się z puli na 2018 rok, która na razie jest wykorzystana w bardzo niewielkim stopniu (0,23% pod koniec kwietnia 2016 r.).
Po wykonaniu prostej symulacji można stwierdzić, że przymusowa przerwa w wykorzystaniu środków na 2017 rok, jest już praktycznie przesądzona. Poniższy wykres potwierdza ten wniosek. Jeżeli przyjmiemy, że średniomiesięczny poziom wykorzystania przyszłorocznej puli będzie taki jak w kwietniu (ok. 70 mln zł), to termin przejściowego wstrzymania dopłat na 2017 r. przypadnie między końcem lipca i początkiem sierpnia. Połowa środków z puli na 2017 r. mogłaby się skończyć już na początku trzeciego kwartału, gdyby wartość dotacji w maju i czerwcu b.r. była o połowę większa od kwietniowego wyniku. Taka sytuacja wydaje się jednak mało prawdopodobna.
Nawet przy założeniu, że średnie wykorzystanie przyszłorocznej puli będzie o połowę mniejsze niż w kwietniu, dostępne środki nie wystarczą do końca bieżącego roku (patrz poniższy wykres). Zgodnie z takim najbardziej optymistycznym scenariuszem, dotowanie mieszkań z terminem ukończenia w 2017 r. nie byłoby możliwe od początku listopada 2016 r. do początku stycznia 2017 r. Skrajny wariant analizy przewiduje natomiast, że „zamrożenie” puli na 2017 r. potrwa aż pół roku.
Zakup używanych mieszkań i domów będzie trudniejszy niż dotychczas …
Okresowe zablokowanie puli na 2017 r. może sprawić, że miesięczna wartość przyznanych dopłat spadnie do poziomu, który był notowany jeszcze stosunkowo niedawno (20 mln zł – 40 mln zł). Jeżeli taki zastój w programie MdM potrwa na przykład cztery lub pięć miesięcy, to jego wpływ na ceny nowych lokali będzie widoczny – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Można również spodziewać się, że przejściowe „zamrożenie” puli na 2017 r. skłoni niektórych deweloperów do rozpoczynania nowych projektów z terminem ukończenia w II lub III kw. 2018 r.
Pula na 2017 r. zostanie ponownie odblokowana wraz z początkiem przyszłego roku. W takiej sytuacji, wstrzymany popyt prawdopodobnie przyczyni się do bardzo szybkiego wykorzystania drugiej połowy dostępnych środków (373 mln zł). Może się okazać, że w drugim kwartale 2017 r. będą dostępne już tylko fundusze z puli przeznaczonej na kolejny rok. Opisywany scenariusz byłby niekorzystny dla osób planujących zakup używanych mieszkań oraz gotowych lokali deweloperskich. Takie nieruchomości można bowiem dotować tylko z bieżącej puli funduszy.
Niewykluczone, że osoby planujące zakup mieszkania „z drugiej ręki” albo ukończonego lokalu od dewelopera, w 2018 r. też będą miały problem z otrzymaniem dofinansowania. Jeżeli zainteresowanie programem MdM utrzyma się na wysokim poziomie, to ostatnia pula środków również zostanie wyczerpana w połowie jeszcze przed rozpoczęciem 2018 r. Ze względu na perspektywę zakończenia MdM-u i graniczny termin składania wniosków (30 wrzesień 2018 r.), walka o ostatnie dofinansowania może być bardzo nerwowa. Zarówno deweloperzy jak i potencjalni nabywcy mieszkań zdają sobie sprawę, że szanse na przedłużenie programu MdM są minimalne. Niedawno takie rozwiązanie wykluczyli przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.
Źródło: Rynek Pierwotny
Wojciech Boczoń