13,6% – z taką dynamiką drożały mieszkania w największych miastach na chwilę przed epidemią. Dziś już wiemy, że wzrosty te zostały zahamowane. Teraz mamy do czynienia ze stabilizacją. Drobne przeceny są możliwe, ale nie są pewne.
Bank centralny opublikował nowe informacje na temat cen mieszkań. Choć NBP podaje w niej dane na temat transakcji za pierwszy kwartał 2020 roku, to nie uwzględnia pełnego okresu, a jedynie liczby dostępne do końca lutego. Mamy tu więc do czynienia z ostatnimi danymi, które w żaden sposób nie zostały jeszcze zaburzone wprowadzonymi przy okazji epidemii ograniczeniami w poruszaniu się czy świadczeniu usług.
Ceny przyspieszyły
Z danych NBP wynika, że w największych miastach ceny mieszkań używanych rosły z dynamiką na poziomie 13,6% w skali roku. To więcej niż pod koniec 2019 roku. Mówimy tu o zmianach mierzonych tzw. indeksem hedonicznym. Jest to miara szczególnie godna uwagi, bo nie tylko bada ona ceny znajdujące się w aktach notarialnych, ale też uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań.
Liderami wzrostów były Zielona Góra (wzrost cen o 27,4% w ciągu roku) i Wrocław (16,8%). W obu przypadkach powodem może być fakt, że te miasta dołączyły do mieszkaniowej hossy z opóźnieniem. Do tego w Zielonej Górze u zarania hossy mieliśmy do czynienia z relatywnie niskimi cenami metra kwadratowego (około 3 tys. złotych). Ta niska baza była też ważnym powodem, dla którego możliwe były aż tak dynamiczne wzrosty cen.
Na drugim biegunie znajdziemy Opole. Jest to jedyne miasto, gdzie w ciągu roku mieszkania używane zdrożały o mniej niż 10% – dokładnie o 5,4%. Sytuacja jest tu bardzo ciekawa, bo z drugiej strony Opole było jednocześnie w pierwszym kwartale 2020 roku też miastem o najwyższym wzroście cen mieszkań nowych (z 5,4 tys. zł za metr pod koniec 2019 roku do 6,3 tys. złotych obecnie). Wytłumaczeniem tego fenomenu może być fakt, że na rynku opolskim w ostatnim czasie osoby z zasobniejszym portfelem wybierały przede wszystkim ofertę deweloperską. To w biurach sprzedaży deweloperów sprzedawały się mieszkania droższe – o wyższym standardzie. Na rynku wtórnym natomiast łupem nabywców stawały się przede wszystkim tańsze lokale.
| Ceny mieszkań w największych miastach (I kwartał 2020 r.) | ||||
| Lokalizacja | Mieszkania nowe | Mieszkania używane | ||
| Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku | Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku* | |
| (w zł za m kw.) | (w zł za m kw.) | |||
| Białystok | 5 839 zł | 8% | 5 518 zł | 11% |
| Bydgoszcz | 6 331 zł | 7% | 5 297 zł | 13% |
| Gdańsk | 8 741 zł | 6% | 8 347 zł | 13%** |
| Gdynia | 8 251 zł | 3% | 7 700 zł | 13%** |
| Katowice | 6 996 zł | 7% | 5 106 zł | 16% |
| Kielce | 5 425 zł | 9% | 4 578 zł | 13% |
| Kraków | 8 356 zł | 13% | 7 766 zł | 15% |
| Lublin | 5 974 zł | 2% | 5 884 zł | 13% |
| Łódź | 6 249 zł | 11% | 5 011 zł | 11% |
| Olsztyn | 6 206 zł | 11% | 5 269 zł | 12% |
| Opole | 6 300 zł | 19% | 5 189 zł | 5% |
| Poznań | 7 424 zł | 5% | 6 531 zł | 15% |
| Rzeszów | 6 157 zł | 20% | 6 313 zł | 10% |
| Szczecin | 6 968 zł | 17% | 5 619 zł | 15% |
| Warszawa | 9 819 zł | 12% | 9 705 zł | 12% |
| Wrocław | 8 354 zł | 19% | 7 315 zł | 17% |
| Zielona Góra | 4 851 zł | 14% | 4 650 zł | 27% |
| * Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań | ||||
| ** Średnia dla Gdańska i Gdyni | ||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP | ||||
Stabilizacja z możliwością odchyleń
Co przyniesie nam przyszłość? HRE Investments spodziewa się w Polsce stabilizacji cen mieszkań w perspektywie najbliższego roku z możliwością kilkuprocentowych odchyleń zarówno w dół jak i w górę. Przeceny są możliwe jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej przez co banki mocniej zakręcą kurki z kredytami, wzrośnie bezrobocie i spadnie optymizm Polaków. Nie jest ponadto wykluczony zgoła odmienny scenariusz. Może tak być jeśli górę weźmie stymulacja fiskalna i monetarna, czyli na przykład podjęte przez RPP decyzje o cięciu stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokat bankowych i obligacji skarbowych. Każdy z tych elementów stymuluje popyt na nieruchomości – teraz szczególnie ze strony inwestorów, którzy mogą szukać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności i ochrony przed inflacją. Do tego warto dodać szerokie rządowe programy osłonowe czy dopłaty do najmu. To wszystko zabezpiecza wiele gospodarstw domowych przed ryzykiem utraty dachu nad głową, a więc ogranicza też potencjał do spadków cen mieszkań.
Jak sytuacja się rozwinie pokaże dopiero czas. Niemniej dziś już wiemy, że kolejna publikacja NBP pokaże inny obraz rynku. Z danych napływających z portali internetowych (np. otodom czy nieruchomości-online) możemy wysnuć wniosek, że ceny ofertowe pozostają stabilne. Drążąc głębiej temat firma Sonar Home zaobserwowała bardzo skromne przeceny w gronie nowych mieszkań trafiających do oferty. Zapał zwolenników znacznej korekty na rynku mieszkaniowym szybko ostudziła za to firma MZURI, która w swoim raporcie wskazała, że okazją rynkową są mieszkania przecenione o 5-10%. Chętnych do udzielania większych upustów nie ma.
Może to być związane z faktem, że na rynku nieruchomości od pierwszych dni epidemii działali inwestorzy szukający przecenionych mieszkań, a wraz z tym jak sytuacja wraca do normy wraca też popyt. Sugerują to niektórzy deweloperzy, ale też statystyki portali ogłoszeniowych czy wyszukiwarka Google. Z tych ostatnich danych wynika, że zainteresowanie tematem mieszkań w tygodniu rozpoczętym 17 maja, niemal powróciło do sytuacji sprzed epidemii. Póki co nie wiemy jednak czy jest to wynik realnego wzrostu popytu czy jedynie poszukiwań wykonywanych dla zabicia czasu, wyceny własnego majątku czy poszukiwania niekoniecznie słusznie wieszczonych spadków cen.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń