Jeszcze niespełna rok temu mieliśmy do czynienia z obrotem na rynku nieruchomości na dużą skalę, stymulowanym przede wszystkim przez kredyty hipoteczne. Dostępność ofert pozwalających na sfinansowanie nawet 100% (i więcej) wartości zabezpieczenia zachęcała do nabywania dla jednych pierwszego, a dla innych – kolejnych mieszkań – również w celach inwestycyjnych.
Dziś, w wyniku pogorszenia się sytuacji makroekonomicznej oraz wciąż utrzymującej się niepewności związanej z sytuacją gospodarczą, możemy mówić o zdecydowanym wyhamowaniu popytu na nieruchomości. Jedną z istotnych przyczyn takiej sytuacji jest ograniczony dostęp do źródeł finansowania. W ciągu ostatnich miesięcy część banków wycofała się z udzielania kredytów hipotecznych, a zdecydowana większość zaostrzyła kryteria ich przyznawania. Coraz mniej instytucji posiada też w ofercie kredyty walutowe, które w dalszym ciągu wydają się być dla Klientów atrakcyjne z uwagi na niższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów w PLN. Spory potencjał oferuje rynek kredytów złotowych – jednak różnica oprocentowania pomiędzy PLN a EUR czy CHF powinna być niższa, aby zdecydowanie poprawić atrakcyjność finansowania w złotych. Wspominając o rynku kredytów hipotecznych trzeba uwzględnić bardzo szybko rosnącą popularność rządowego programu „Rodzina na Swoim”, który w niektórych miastach spowodował uaktywnienie strony popytowej oraz wpłynął na zahamowanie spadku cen nieruchomości do poziomu, dla którego możliwe jest uzyskanie dopłat do kredytów z tego programu. Z jednej strony jest to korzystne dla rynku – natomiast z drugiej – zahamowanie spadku cen nie do końca urealniło ceny nieruchomości.
W warunkach niestabilnej sytuacji rynkowej, zachowawcza polityka banków w zakresie finansowania zakupu nieruchomości będzie z pewnością kontynuowana. Przełoży się to m.in. na – w wielu przypadkach już stosowane – bardziej rygorystyczne kryteria w zakresie oceny zdolności kredytowej czy wyższego poziomu wymaganego wkładu własnego. Warto jednak zaznaczyć, że w wyniku doświadczeń ostatnich miesięcy zmienia się też postawa samych klientów, którzy bardziej realistycznie oceniają swoje możliwości w zakresie obsługi kredytu i z większą ostrożnością podchodzą do zaciągania tego typu zobowiązań. Wpływ na to ma z pewnością fakt, że niewiele banków oferuje obecnie kredyty na 100% wartości nieruchomości (szczególnie w walutach obcych), a brak dostępu do takiego finansowania niejednokrotnie oznacza po prostu brak możliwości zakupu własnego M.
Pomimo ogólnego wyhamowania rynku hipotecznego, w ciągu ostatnich tygodni można było zauważyć oznaki pewnego ożywienia, szczególnie na rynku deweloperskim. Pojawiły się nawet sygnały o nieznacznym podniesieniu cen mieszkań przez niektórych deweloperów. W mojej ocenie, nie oznacza to jednak końca stagnacji i powrotu do czasów nie tak dawnej hossy. Szczególnie w odniesieniu do rynku wtórnego. Warto pamiętać o tym, że w ostatnich latach zdecydowana większość kredytów na zakup nieruchomości udzielana była w walutach obcych. Po znacznych wzrostach kursów walut saldo kredytów w przeliczeniu na PLN niejednokrotnie przekracza wartość nieruchomości, co powoduje też większe trudności w zakresie ich sprzedaży. Stąd poszukujący mieszkań coraz częściej zwracają się właśnie w stronę deweloperów. Może się okazać, że zainteresowanie rynkiem pierwotnym pozwoli deweloperom na dokończenie sprzedaży już rozpoczętych inwestycji, natomiast nowych projektów mieszkaniowych będzie powstawało bardzo niewiele. Deweloperzy bowiem maja jeszcze bardziej utrudniony dostęp do bankowego finansowania swoich projektów. Instytucje finansowe muszą mieć praktycznie pewność, że projekt będzie udany i kredyt zostanie spłacony – a przy obecnie niepewnej sytuacji – jest to bardzo ciężkie, więc albo powstają wymogi bardzo wysokiego udziału własnego dewelopera (co w obecnej sytuacji jest często niemożliwe) albo umów przedwstępnych z klientami – co też nie jest łatwe. Jedną z takich przesłanek jest chociażby fakt, że wielu deweloperów obawiając się, że z uwagi na utrudnione finansowanie zaplanowane projekty nie będą mogły być realizowane, oferuje działki, wcześniej przeznaczone na inwestycje, nawet po niższej niż rynkowa cenie.
Poziom cen danej nieruchomości w coraz większym stopniu będzie zależał od konkretnej inwestycji, położenia, jakości wykonania i dostępnej infrastruktury. Wraca do łask znane powiedzenie o inwestowaniu w nieruchomości, że na jej cenę wpływają trzy rzeczy: „lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”… Może więc się zdarzyć, że ceny niektórych nieruchomości będą spadać, innych – w lepszych lokalizacjach – mogą jednak wzrosnąć. Z punktu widzenia nabywających oznacza to możliwość wyboru pomiędzy różnymi, znacznie bardziej realnymi przedziałami cenowymi. Ostatnio znacznie wydłużył się czas eksponowania nieruchomości do sprzedaży, kupujący spokojniej i bardziej rozważnie dokonują wyboru, co niewątpliwie stabilizuje rynek. Z drugiej strony nie wrócą już raczej tak dobre czasy dla inwestorów, kiedy to inwestycja w mieszkanie pozwalała zarobić w ciągu roku nawet kilkadziesiąt procent. Oczywiście nieruchomości nadal powinny być bardzo dobrą lokatą kapitału na długie lata, ale już nie sposobem na szybkie zarobienie dużych pieniędzy.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miastach. Częściowo będzie bardziej stabilnie i spokojniej. Jest to spowodowane znacznie mniejszym popytem niż miało to miejsce w aglomeracjach. Dlatego też w mniejszych miejscowościach w okresie hossy nie obserwowaliśmy aż tak dużych wzrostów cen. Nieruchomości nabywane były głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a znacznie rzadziej jako inwestycje. Dlatego też, w przypadku dalszego osłabienia koniunktury gospodarczej – rynek nieruchomości tak nie ucierpi. Wyjątkiem są miasta gdzie jeden wiodący zakład pracy zwalnia dużą część pracowników – wtedy może pojawić się znaczna podaż nieruchomości, co przy znikomym popycie – może powodować znaczące spadki cen nieruchomości. W takich wypadkach część osób może szukać pracy, a co za tym idzie mieszkań w innych, bardziej perspektywicznych (z punktu widzenia możliwości znalezienia pracy) miastach.
Obecna sytuacja, mimo że przez wielu odbierana jest jako niekorzystna, oznacza pewien poziom stabilizacji, urealnienie cen nieruchomości i w mojej ocenie pozwala na pozytywną korektę rynku. Można się spodziewać, że w ciągu najbliższych miesięcy zarówno instytucje finansowe, jak i inwestorzy na rynku nieruchomości będą działać bardzo elastycznie, szybko dostosowując się do aktualnej w danym momencie sytuacji. Przed nami więc bardzo ciekawy okres.
Maciej Molewski
Dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank PBC S.A.
Źródło: Bankier.pl
