Bezpieczeństwo prawne, lokalizacja, otoczenie inwestycji oraz standard wykończenia – to najważniejsze czynniki decydujące o atrakcyjności projektów deweloperskich. W ostatecznym rozrachunku liczy się to czy cena proponowana przez dewelopera odpowiada oferowanej jakości. Jeśli tak, można zdecydować się na kupno, jeśli nie, lepiej poszukać innego miejsca – radzi Home Broker.
Osoby, które chcą kupić mieszkanie na rynku pierwotnym powinny wziąć pod uwagę cztery podstawowe aspekty:
-
Bezpieczeństwo prawne
-
Lokalizację
-
Standard
-
Otoczenie inwestycji
Dokładna analizę tym trudniej przeprowadzić, im wcześniejszy jest etap budowy. Wówczas w dużym stopniu trzeba opierać się na dokumentacji, do której dostęp jest ograniczony i na której po prostu trzeba się znać. Informacje udostępniane przez deweloperów czy to na stronach internetowych, czy w folderach reklamowych zwykle koncentrują się na zaletach projektów. Tymczasem przed decyzją o zakupie trzeba rozważyć zarówno, słabe, jak i mocne strony inwestycji. Nie ma projektów idealnych. Każdy, nawet w przypadku świetnej lokalizacji czy bardzo wysokiego standardu wykończenia, będzie miał wady. Kluczowe jest jednak to czy wystawiona przez dewelopera cena metra kwadratowego jest adekwatna do oferowanej jakości.
W przypadku kategorii „bezpieczeństwo prawne” należy sprawdzić: liczbę wcześniej zrealizowanych projektów przez dewelopera, jak długo deweloper prowadzi działalność, kiedy inwestycja zostanie oddania do użytkowania, jak jest finansowana, jaka jest forma prawna gruntu, jaka jest forma prawna dewelopera, a także czy istnieje możliwość podpisania umowy w formie aktu notarialnego.
Uwaga na liczbę projektów i formę prawną dewelopera
Oczywiście im więcej zrealizowanych projektów, tym lepiej. Dobrze jednak, aby deweloper miał ich na swoim koncie przynajmniej kilka (jeśli są duże), a najlepiej kilkanaście. Najbezpieczniej jest, gdy mieszkania są już oddane do użytku, bądź nastąpi to w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko kupującego. Z punktu widzenia bezpieczeństwa w zasadzie równolegle można ocenić finansowanie projektu ze środków własnych (deweloper ma pieniądze i płynność finansową) oraz z kredytu (bank jako instytucja kredytująca kontroluje dewelopera oraz inwestycję). Najbardziej ryzykowne z punktu widzenia kupującego rozwiązanie to finansowanie kolejnych etapów inwestycji ze sprzedaży mieszkań.
Inny ważny aspekt to forma prawna gruntu. Możliwe są tu dwie opcje – korzystniejsza, gdy deweloper kupił grunt na własność i mniej korzystna, gdy jest tylko użytkownikiem wieczystym. W tym drugim przypadku nabywcy mieszkań muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami. Jeśli chodzi o formę prawną dewelopera, to najkorzystniejszy wariant to taki, gdy jest on spółką giełdową, bo to zwiększa przejrzystość działalności i finansowania. Nieco mniej korzystna, ale także dość bezpieczna opcja to taka, gdy deweloper jest spółką akcyjną lub spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Uważać trzeba natomiast przy osobach fizycznych lub spółach komandytowych/cywilnych zwłaszcza, gdy budowa jest na wczesnym etapie.
Trzy razy lokalizacja
Lokalizacja to często najistotniejszy dla kupujących parametr inwestycji. Trudno się dziwić, ona decyduje o odległości od szkoły czy od pracy, czasie spędzonym w korkach, czyli po prostu wygodzie związanej z codziennym życiem. Dlatego warto przede wszystkim sprawdzić, jak daleko inwestycja położona jest od centrum i czy dzielnica cieszy się zainteresowaniem mieszkańców miasta (na wypadek konieczności sprzedaży mieszkania czy po prostu po to, aby można było liczyć na wzrost jego wartości). Kolejne ważne aspekty związane z lokalizacją to natężenie hałasu (jeśli w pobliżu jest arteria komunikacyjna, dobrze, aby były ekrany akustyczne), a także infrastruktura (odległość od szkoły, przedszkola, sklepów, przystanku autobusowego, tramwajowego, metra, a także strefa taxi).
Komórki lokatorskie i winda w każdym budynku
Na standard wykończenia składa się rodzaj zastosowanych materiałów budowlanych, np. wypełnienie ścian zewnętrznych, rodzaj elewacji, obecność windy i jej typ, rodzaj okien, obecność parapetów, a także balkonów i komórek lokatorskich. Najprostsza wersja elewacji to tynk mineralny, ale deweloperzy stosują też kamienie naturalne czy drewno, czasem tylko w postaci elementów, a czasem wykonując całą elewację z drogich materiałów. One decyduje przede wszystkim o walorach estetycznych. Ściany działowe mogą być wypełnione betonem komórkowym, ale lepiej, aby była to cegła czy pustak ceramiczny. W niektórych inwestycjach mieszkania wyposażone są w parapety, nawet niekiedy marmurowe, a w innych w ogóle ich brak. Mieszkania nie zawsze mają balkony i przynależne do nich komórki lokatorskie. Im więcej przypada ich na jeden lokal w inwestycji, tym można ją wyżej ocenić. Ważne jest też czy budynek ma windę. Szczególnie cenione są inwestycje, które są w nie wyposażone, chociaż nie ma takiej konieczności (do czterech kondygnacji). Jeszcze lepiej, gdy winda jest cichobieżna.
Dodatkowe atrakcje i bezpieczeństwo
Kolejny ważny aspekt to otoczenie inwestycji. Szczególnie ważny jest tu odsetek terenów zielonych. Jeśli wynosi ponad 40%, projekt można uznać za bardzo atrakcyjny. Informacje na ten temat można znaleźć w warunkach zabudowy lub w planie miejscowym. Ważne są też dodatkowe atrakcje, jak plac zabaw, basen, klub fitness. Podnoszą one wartość inwestycji. Warto też od razu sprawdzić czy budynek jest ogrodzony i chroniony, czy jest recepcja i monitoring.
Relatywna cena
Gdy już sprawdzimy, jaką użyteczność/jakość oferuje deweloper na koniec trzeba ocenić czy proponowana cena jest do niego adekwatna. Cenę trzeba porównać ze średnią dla miasta, dzielnicy. Ważne jest też czy deweloper dopuszcza możliwość negocjacji cenowych i jak dużych. Cena może odpowiadać oferowanej jakości, ale też być w stosunku do niej atrakcyjna (gdy jest dosyć tanio uwzględniając lokalizację i standard), bądź nieatrakcyjna.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń