Po spowolnieniu, jakie odnotowano w pierwszych miesiącach 2009 r. niemal we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych, jesień powinna przynieść ożywienie w branży i zaowocować zwiększoną aktywnością inwestorów oraz większą liczbą nowych transakcji – prognozują analitycy firmy Cushman & Wakefield, światowego doradcy w dziedzinie nieruchomości.
W najnowszym raporcie o rynku nieruchomości „Marketbeat – jesień 2009”, eksperci Cushman & Wakefield poddali półrocznej analizie rynek powierzchni biurowych, handlowych, przemysłowych, hotelowych, mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w Polsce. Raport zawiera także prognozy dotyczące kształtowania się przyszłej sytuacji w branży nieruchomości.
„Po spowolnieniu rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych (w pierwszej połowie 2009 r. liczba transakcji spadła o 75 proc. wobec analogicznego okresu ub. r.), widać już pierwsze sygnały ożywienia wśród inwestorów” – informuje Wojciech Pisz z grupy rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
„Największym zainteresowaniem cieszą się średniej wielkości budynki biurowe w centrum Warszawy oraz transakcje typu Sale & Leaseback (transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego) we wszystkich sektorach” – dodaje ekspert i podkreśla, że z punktu widzenia inwestorów, tego typu projekty wydają się być na dzisiejsze czasy najbezpieczniejsze i dające stosunkowo zadowalające zyski.
Choć zdaniem Pisza, „rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych nie osiągnął jeszcze stanu pełnej równowagi, gdyż w dalszym ciągu kluczową kwestią pozostaje poszukiwanie nowego, akceptowalnego poziomu cen, to istnieje szansa, że na jesieni odnotujemy kilka znaczących transakcji, które powinny wpłynąć na bardziej optymistyczne postrzeganie najbliższej przyszłości”.
Optymizm, co do przyszłości polskiego rynku obiektów komercyjnych podziela Tomasz Mika z działu powierzchni magazynowych Cushman & Wakefield. Według niego, nowych transakcji można się też spodziewać na rynku magazynów i to jeszcze w bieżącym roku, ponieważ najemcy i operatorzy logistyczni przygotowują się do zwiększenia działalności w 2010 r. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że jesień zawsze wiąże się z większym ruchem na rynku nieruchomości.
„Rynek powierzchni magazynowych powoli odbija się” – powiedział Mika. Jak dodaje, popyt na nowoczesne obiekty tego typu stopniowo rośnie. Coraz więcej spożywczych sieci handlowych oraz najemców z branży elektronicznej i farmaceutycznej jest zainteresowanych rozwojem sieci dystrybucji.
Jeśli chodzi o liczbę nowych obiektów, które pojawiły się na rynku, to w pierwszej połowie 2009 r. do użytku oddano 0,78 mln mkw. powierzchni magazynowych. „Należy jednak pamiętać, że budowa tych budynków w większości zaczynała się przed kryzysem lub na jego początku” – podkreśla Mika. Zgodnie z przewidywaniami, w najbliższej przyszłości nie rozpoczną się żadne nowe inwestycje magazynowe. Nadal jednak prawie 1 mln mkw. powierzchni czeka na najemców, choć odsetek niewynajętych magazynów systematycznie maleje. W lokalizacjach z dużą liczbą pustostanów, zainteresowani wynajmem mogą wynegocjować atrakcyjne warunki najmu – w pozostałych czynsze znajdują się na stabilnym poziomie.
Tak, jak w przypadku rynku magazynowego, zdaniem Pauliny Misiak z działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, nadchodzi czas realizowania transakcji. Jednak w tym segmencie – jak dodaje ekspert – zmiany będą wynikały przede wszystkim z renegocjacji dotychczasowych umów, bądź zmian lokalizacji siedzib firm.
Misiak wyjaśnia, że „wobec spadku stawek czynszowych, jaki miał miejsce w okresie ostatnich 9 miesięcy oraz prognoz ograniczenia podaży na przyszłe lata, wielu najemców rozpoczyna już teraz działania na rzecz zabezpieczenia swoich potrzeb powierzchniowych na przyszłe lata w obecnym, sprzyjającym im otoczeniu rynkowym”. Podkreśla, że obecnie wielkometrażowi, świadomi sytuacji najemcy coraz częściej podejmują działania z kilkuletnim wyprzedzeniem.
„To właśnie kluczowi najemcy będą największymi beneficjentami obecnej sytuacji. To ich umowy najmu będą warunkiem rozpoczęcia inwestycji i ich decyzje, podejmowane na długo przed rozpoczęciem budowy ich przyszłych siedzib, będą obecnie realnie kształtować największą część podaży na lata 2011-12” – podkreśla Misiak.
Nastrój ostrożności w podejmowaniu decyzji na rynku nieruchomości handlowych – według Szymona Łukasika, eksperta z działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield – stwarza niepowtarzalne możliwości dla najemców oraz dobrze uposażonych inwestorów, którzy mają okazję wiele zyskać w dłuższej perspektywie.
„Możemy być świadkami pojawienia się zupełnie nowych liderów rynku nieruchomości handlowych oraz obserwować interesujące przetasowania” – uważa Łukasik, choć jak dodaje, z drugiej strony obecnie na rynku trudniej jest uzyskać finansowanie, co w pewnym stopniu ogranicza ilość nowych projektów handlowych, które mogłyby zostać otwarte w ciągu najbliższych 2 lat.
Poniżej fragmenty najnowszego raportu o polskim rynku nieruchomości komercyjnych „Marketbeat – jesień 2009”:
Rynek biurowy
Po spowolnieniu, jakie miało miejsce w pierwszym kwartale 2009 r., drugi kwartał okazał się bardziej optymistyczny. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem wolumenu transakcji najmu. Na rynku przybywa biur oferowanych na podnajem przez firmy redukujące potrzeby powierzchniowe i szukające oszczędności. W rezultacie widoczny jest dalszy lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej oraz spadek poziomu czynszów. Wciąż jednak problemy dotyczące finansowania nowych projektów sprawiają, że wiele planowanych procesów inwestycyjnych zostało wstrzymanych.
Rynek handlowy
W pierwszej połowie 2009 r. w Polsce oddano do użytku blisko 390.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe obiekty, które zostały ukończone w okresie styczeń-czerwiec 2009 r., to Galeria Malta w Poznaniu, Cuprum Arena w Lubinie i Renoma we Wrocławiu. Na koniec czerwca 2009 r. w Polsce zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 8.835.000 mkw. Globalny kryzys finansowy weryfikuje prognozy przyszłej podaży na rynku nieruchomości handlowych. Pod koniec czerwca 2009 r. w budowie pozostawało ok. 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej z datą ukończenia na lata 2009-2010.
Rynek magazynowy
W pierwszej połowie 2009 r. w Polsce oddano do użytku rekordową ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej: blisko 780.000 mkw. Kumulacja podaży spowodowana była przede wszystkim tym, że decyzje o budowie dostarczanych na rynek obiektów podejmowane były w okresie, w którym podaż nowej powierzchni była niedoszacowana. Przeważającym trendem po stronie podażowej w pierwszej połowie 2009 r. było odsuwanie w czasie planowanych inwestycji spekulacyjnych, zawężanie aktywności deweloperskiej do realizacji inwestycji przeznaczonych dla określonych najemców (built-to-suit), a także skupianie się na wynajęciu projektów już istniejących i powstających.
Rynek Inwestycyjny
W pierwszej połowie 2009 r. obserwowaliśmy znaczący spadek aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Zjawisko to spowodowane jest m.in. globalnym oddziaływaniem skutków kryzysu (tzw. sub-prime loan) na rynki finansowe i wynikającym z tego ogólnym spowolnieniem gospodarczym, które wpłynęło znacząco na spadek cen nieruchomości komercyjnych. W badanym okresie na rynku inwestycyjnym zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 230 mln EUR, co stanowi spadek o 75% w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. W ujęciu sektorowym dominował rynek biurowy, na który przypadło ok. 97% wartości zrealizowanych transakcji. W ujęciu podmiotowym dominowali inwestorzy niemieccy, na których przypadło 78% wartości odnotowanych transakcji. Rozwój sytuacji na rynku inwestycyjnym w drugiej połowie 2009 r. będzie ściśle związany ze zmianami koniunktury na międzynarodowych rynkach finansowych.
Rynek hotelowy
Spowolnienie gospodarcze utrzymujące się przez pierwszą połowę 2009 r. spowodowało pogorszenie się koniunktury w branży turystycznej. Ograniczenie inwestycji i optymalizacja wyników finansowych, które przy spadającej sprzedaży wymusiły redukcję kosztów (w tym kosztów podróży pracowników, szkoleń, konferencji czy spotkań integracyjnych) – miały bezpośredni wpływ na spadek obłożenia w hotelach i obniżenie średniej ceny sprzedaży pokoi. Spadki tych wskaźników odnotowały wszystkie duże grupy hotelowe w Europie.
Rynek mieszkaniowy
Pomimo pewnych oznak poprawy sprzedaży, trudno jeszcze mówić o ożywieniu na rynku mieszkaniowym. Ograniczenie finansowania inwestycji i udzielania kredytów hipotecznych przez banki powoduje znaczny spadek liczby rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych oraz osłabienie aktywności na rynku kupujących w porównaniu z latami ubiegłymi. Trudna sytuacja na rynku nasila rywalizację deweloperów o klientów i źródła finansowania. Do końca 2009 r. nie należy się spodziewać gwałtownego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych, a raczej ich stabilizację.
Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
