– Teraz umowy deweloperskie określane są jako nienazwane, a sposób ich zawierania nie jest nigdzie uregulowany – tłumaczy adwokat Bartosz Grohman z kancelarii White & Case. Najczęściej zawierają elementy umowy o roboty budowlane i dostawy, a sporządzane są zazwyczaj tylko na piśmie zamiast w formie aktu notarialnego. Dlatego nie chronią w sposób dostateczny interesów konsumentów – dodaje. Jego zdaniem, umowa deweloperska powinna być umową nazwaną uregulowaną w kodeksie cywilnym.
Jednak w przygotowywanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości kolejnych nowelizacjach kodeksu cywilnego nie przewiduje się rozszerzenia katalogu umów nazwanych.
– Natomiast w praktyce przyjmuje się, że umowy deweloperskie są uregulowane w artykule 9 ustawy o własności lokali – mówi radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy. Wyjaśnia, że odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Aby jednak umowa była ważna, strona podejmująca się budowy powinna być właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz musi uzyskać pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa ma być ujawnione w księdze wieczystej – dodaje Wojciech Biernacki.
Jednak nie wszyscy deweloperzy spełniają wymogi określone w art. 9. Dla nich muszą zostać przygotowane przepisy o umowach deweloperskich.
Dwa różne rachunki
Przygotowywany projekt ustawy o umowach deweloperskich zapewniać ma ochronę interesów konsumentów za pomocą instytucji rachunku powierniczego: otwartego albo zamkniętego prowadzonego przez bank. Konsument gromadziłby na nim pieniądze przeznaczone na inwestycję, zamiast wpłacać je od razu na rachunek dewelopera. Z rachunku otwartego środki byłyby uwalniane w trakcie budowy, a bank przed dokonaniem kolejnej transzy wypłaty sprawdzałby, czy opisany w umowie deweloperskiej etap prac został już rzeczywiście zakończony. Natomiast na rachunku zamkniętym pieniądze czekałyby aż do momentu, w którym zostanie przeniesiona własność mieszkania na nabywcę.
Konsument decydować ma sam o tym, czy chce z rachunku powierniczego skorzystać. Sam wybierałby też rodzaj rachunku. Deweloper będzie musiał go jednak poinformować, jeszcze przed zawarciem umowy, o grożącym ryzyku, gdy z rachunku nie zechce skorzystać. Brak takiego rachunku będzie miał jednak wpływ na wzrost ceny mieszkania. Skoro deweloper nie uzyska pieniędzy od konsumentów w trakcie budowy, to będzie zmuszony zaciągnąć kredyt hipoteczny.
Jakie zmiany do ustawy „prawo upadłościowe i naprawcze” wymusi uruchomienie rachunku otwartego? Jakie rozwiązanie także zabezpieczy interesy konsumentów ? Na jakich zasadach muszą być zbudowane prospekty informacyjne związane z inwestycją – udostępnione klientom? Od czego zależą pensje pracowników dewelopera – jakie mogą być tego skutki ?
Więcej: Gazeta Prawna 30.04.2008 (85) – str.10
Wojciech Boczoń