Kredyty najwyżej na 95 proc. wartości nieruchomości, na maksymalnie 35 lat, z nieco wyższymi marżami niż w zeszłym roku, ale dostępne przy niższych zarobkach – tak wygląda styczniowy krajobraz rynku kredytów mieszkaniowych. Najkorzystniej prezentują się na nim oferty: BZ WBK, Pekao oraz PKO BP.
Marża kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi znów nieznacznie wzrosła. W styczniu przeciętna wyniosła 1,70 p.p. wobec 1,66 p.p. w październiku minionego roku. Na taką właśnie stawkę może dziś liczyć trzyosobowa rodzina pożyczając 270 tys. zł, na mieszkanie za 300 tys. zł, Oboje z małżonków pracują, nie mają dodatkowych zobowiązań i razem zarabiają 6 tys. zł netto.
Przy obowiązującej obecnie marży 1,7 p.p. i WIBOR-ze 3M (2,7 proc.) średnia rata kredytu w wysokości 270 tys. zł, pożyczonych na 25 lat, wynosi 1485 zł, przy wydłużeniu okresu spłaty do 30 lat będzie to 1352 zł.
Średnie marże dla kredytu mieszkaniowego z cross sellem*
*kredyt dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto, dwie osoby pracują;
**od stycznia 2012 r. kredyt 25-letni, wcześniejsza statystyka dla 30 lat. Źródło: Open Finance.
Na podwyżki marż od października do stycznia zdecydowało się pięć z 16 banków prezentowanych w rankingu. Kilka podwyższyło również prowizje i koszty ubezpieczeń lub po prostu dołożyło ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy do sprzedaży wiązanej. O podwyższanie kosztów bankom zdecydowanie łatwiej w warunkach niskich stóp procentowych, a te jeszcze się utrzymają. Inwestorzy prognozujący wysokość stawki WIBOR 3M za dziewięć miesięcy, przewidują jego wzrost z obecnych 2,7 proc. do ok. 2,8 proc. To dopiero zwiastowałoby podwyżkę podstawowej stopy procentowej z 2,5 do 2,75 proc. , a nie przesądzało o decyzji Rady Polityki Pieniężnej w tym czasie.
Nowe porządki z nową rekomendacją S
Od tego roku zgodnie z zaleceniami nadzoru finansowego nie ma już kredytów na więcej niż 95 proc. wartości nieruchomości (95 proc. LtV). Nie można też pożyczyć pieniędzy na mieszkanie na dłużej niż 35 lat. W efekcie oferty banków bardziej się do siebie upodobniły. Wśród instytucji gotowych dziś pożyczyć pieniądze na 95 proc. LtV i jednocześnie 35 lat znajdują się: BOŚ, DB PBC, Getin Noble Bank, mBank, Millennium, Nordea, PKO BP i Pocztowy.
Co trzeci bank podwyższył marże
W porównaniu z październikiem wyższe marże ma dziś 5 z 16 prezentowanych banków. Jeden ją obniżył, a reszta pozostawiła bez zmian. Najmniejszą podwyżkę wprowadził Bank Pocztowy o 0,07 p.p. (do 1,47 p.p.). O 0,1 p.p. marża wzrosła w Getin Noble Banku. Kredyt z rozbudowaną sprzedażą wiązaną ma tu teraz marżę 1,54 p.p. W Pekao koszt wzrósł o 0,15 p.p. do 1,64 p.p. Tyle samo marża podniosła się w mBanku, gdzie teraz wynosi 2 p.p. oraz w Credit Agricole – doszła do 1,5 p.p. Najmocniej podbił koszty Deutsche Bank PBC o 0,45 p.p. do 1,95 p.p. W przeciwnym kierunku poszedł jedynie BOŚ, obniżył marżę z 1,95 p.p. do 1,8 p.p., ale dołożył do cross-sellu konieczność ubezpieczenia na życie.
Obecnie najniższą marżę w kredycie z rozbudowanym cross-sellem oferuje Euro Bank. Jest to 1,39 p.p. Aby ją dostać trzeba założyć konto i przelewać na nie wynagrodzenie oraz wykupić ubezpieczenie na życie na cały okres trwania kredytu, koszt w skali roku to 0,3 proc. zadłużenia. Drugim pod względem wysokości marży jest Bank Pocztowy ze stawką 1,47 p.p.
Prowizje i dodatkowe opłaty też drożeją
Banki modyfikują nie tylko marże, ale również inne warunki cenowe. W Aliorze koszt ubezpieczenia na życie wzrósł z 9,6 do 10 proc. W Credit Agricole pojawiła się 1-proc. prowizja z tytułu zaciągnięcia kredytu, nawet z cross-sellem. W mBanku również nie można już uniknąć prowizji. W miejsce widełek prowizji od 0 do 4 proc. pojawił się przedział od 2 do 4 proc. Z kolei w Pekao stawkę 1,49 proc. zastąpiła 1,55 proc. oraz 2,05 proc. zamiast 1,95 proc. W BPS prowizja wzrosła z 1 do 1,5 proc., a w Nordei z 1,5 proc. do 2 proc. Z kolei w Banku Pocztowym koszt ubezpieczenia na trzy lata zdrożał z 2,7 proc. do 3 proc. wartości kredytu.
W BNP Paribas nie ma już darmowego ubezpieczenia pomostowego, czyli na okres między podpisaniem umowy zakupu do momentu wpisania banku do księgi wieczystej nieruchomości. Teraz w tym czasie marża kredytu wzrasta o 0,9 p.p. Z kolei w Credit Agricole pojawiła się prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – 2 proc. przez pierwsze trzy lata trwania kredytu. Wcześniej było to darmowe. W BOŚ wcześniejsza spłata kredytu podrożała z 1 proc. do 2 proc.
Średnia prowizja lub jednorazowe ubezpieczenia jakie klienci będą musieli dodać do kosztów to ok. 2,6 proc. wartości kredytu, choć najczęściej jest to 1,5-2 proc. Konieczność opłacania 1 p.p. prowizji, w uproszczeniu, przekłada się na kredyt bez prowizji z marżą wyższą o 0,1 p.p. Np. kredyt z 1,5 p.p. marży i skredytowaną prowizją w wysokości 1,5 proc. będzie miał zbliżoną ratę do kredytu bez prowizji, ale z marżą 1,65 p.p.
Spojrzenie na koszty utrudniają oferty powiązane z ubezpieczeniem na cały okres kredytowania, które potrafią zaangażować spore kwoty. W przypadku opisywanego kredytu, przy obecnych niskich odsetkach i np. stawce 0,0299 proc. sumy zadłużenia miesięcznie (oferta Credit Agricole), po 25 latach będzie to wydatek 14,2 tys. zł, a przy składce miesięcznej w wysokości 0,046 proc. zadłużenia (BNP Paribas) będzie to 21,9 tys. zł. W zamian klient otrzyma jednak ochronę, na co przy wydatkach na prowizję nie można liczyć. Obecnie wśród 16 prezentowanych ofert w pięciu (BNP Paribas, Credit Agricole, EuroBanku, mBanku i Millennium) w pakiecie w sprzedaży wiązanej znajduje się ubezpieczenie na cały okres trwania kredytu.
Utrzymuje się wysoka zdolność kredytowa, spadają wymagania dochodowe
Stawka WIBOR 3M, najczęściej dodawana do marży przy obliczaniu oprocentowania kredytów mieszkaniowych, już od ośmiu miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Zmiana oprocentowania kredytów mieszkaniowych wynikająca z wahania WIBOR-u nie wpływa na sytuację. Maksymalna, przeciętna zdolności kredytowa naszej przykładowej rodziny zarabiającej 6 tys. zł netto wynosi 535,5 tys. zł i jest to niecałe 4 tys. zł mniej niż jesienią. Rok temu możliwości kredytowe sięgały 501 tys. zł. Z największym rozmachem maksymalną zdolność kredytową prezentowanych klientów liczy Pekao, gotów pożyczyć im 622 tys. zł oraz Millennium 617 tys. zł. Najmniejszych kredytów udzielą: Credit Agricole, Nordea oraz DB PBC i Bank Pocztowy. Zaoferują między 464 a 484 tys. zł.
Maksymalna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny zarabiającej 6 tys. zł
i zadłużającej się na 90 proc. LtV (tys. zł)
Źródło: Banki, Open Finance.
Nieźle wygląda też sytuacja jeśli chodzi o średnie minimalne wymagania dochodowe. Wprawdzie nieznacznie wzrosły z 3959 zł do 3981 zł, ale jest to efekt dużej podwyżki progu dochodowego tylko w jednym banku. Gdyby nie doszło do tej zmiany bariera minimalnych zarobków spadłby do 3911 zł, bo banki w zdecydowanej większości obniżyły oczekiwania. Dodatkowo klientom sprzyja nowy, obowiązujący od tego roku sposób liczenia zdolności kredytowej klientów. Obecnie bank może liczyć możliwości do spłaty kredytu w ciągu 30 lat, a wtedy minimalne wymagania dochodowe stawiane naszej rodzinie obniżą się jeszcze bardziej, do 3850 zł (bez uwzględnienia zmiany w jednym z banków). W 2013 r., nawet jeśli kredyt trwał 30 czy 35 lat, konieczne było kalkulowanie potencjału spłaty w 25 lat.
Średnia minimalna kwota dochodu netto konieczna do otrzymania 270 tys. zł kredytu*
*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla trzyosobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują; **kredyt na 30 lat. Źródło: Open Finance.
Pierwsze miejsce przypadło ex equo: BZ WBK, Pekao i PKO BP
Tym razem nasz ranking na trzech liderów. Równą liczbę punktów zdobyły trzy oferty: Banku Zachodniego WBK, Pekao oraz PKO BP. W BZ WBK minimalna marża zaczyna się od 1,49 p.p. Do opłacenia będzie też 2 proc. prowizji jeśli klient jest znany bankowi lub 2,5 proc., jeśli nie ma wcześniejszych relacji. Prowizji nie będzie w zamian za zakup pakietu ubezpieczeń, ale wtedy w górę pójdzie marża do min. 1,79 p.p. Co z pewnością warto zauważyć, nie ma w BZ WBK kosztów opłat za brakujący wkład własny, czyli kwotę kredytu braną na ponad 80 proc. ceny mieszkania. BZ WBK może też pochwalić się niewysokim progiem minimalnych wymagań dochodowych. Gdy przeciętnie, aby pożyczyć 270 tys. zł na 25 lat, trzyosobowa rodzina musi zarabiać netto 3981 zł, to w tym banku wystarczy 3687 zł. Zachęcająca jest również nierozbudowana sprzedaż wiązana, konieczna do otrzymania kredytu – wystarczy jedynie założenie dowolnego konta z wpływem min. 2 tys. zł miesięcznie. Już po trzech latach można oddać pieniądze nie płacąc prowizji. Minusy to kredytowanie najwyżej 90 proc. wartości nieruchomości (90 proc. LtV) oraz okres spłaty maksimum 30 lat.
Wraz z BZ WBK najlepszą ocenę zdobyła też oferta Pekao. Bank podwyższył marżę w granicach 0,15 p.p., co sprawiło, że przestał być samodzielnym liderem rankingu Open Finance. Proponuje dwie wersje kredytu: ze stałą marżą (1,64 p.p.) przez cały okres spłaty i z niższą marżą przez pierwsze dwa lata (1,34 p.p., a potem 1,64 p.p). W obu wersjach kredytu konieczne jest opłacenie prowizji. Po podwyżkach, w pierwszej będzie to 1,55 proc., a w drugiej 2,05 proc. W sprzedaży wiązanej do kredytu jest Eurokonto z regularnymi miesięcznymi wpływami z tytułu dochodów, karta debetowa oraz kredytowa lub zakup w banku ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank jest zdecydowanie najmniej wymagający jeśli chodzi o oczekiwane dochody przykładowych klientów. Wystarczy im 3255 zł. Plusem jest również możliwość skredytowania 95 proc. wartości nieruchomości przy niewygórowanej opłacie za brakujący wkład własny. Kredyt może trwać jednak tylko 30 lat, a kolejny minus, to prowizja za wcześniejszą spłatę pobierana do ostatnich dni trwania umowy.
Godna uwagi jest też oferta PKO BP, tym bardziej, że to ten bank udziela zdecydowanie największej liczby kredytów mieszkaniowych w Polsce, co pokazuje faktyczny dostęp klientów do oferty. W pierwszym roku spłaty marża PKO BP wynosi 1,1 p.p., od drugiego roku 1,57 p.p. (średnia wychodzi w granicach 1,54 p.p.). Do otrzymania kredytu konieczne jest również wykupienie ubezpieczenia od utraty pracy i hospitalizacji ze składką 3,25 proc. wartości zadłużenia, które daje ochronę na cztery lata. Klient powinien też założyć ROR i aktywować kartę kredytową. PKO BP znajduje się w gronie banków, w których można wziąć kredyt na największą część nieruchomości i na najdłuższy możliwy okres. Jego maksymalne LtV wynosi 95 proc., a oferowany czas spłaty to 35 lat.
Niestety podobnie jak Pekao, PKO BP również do końca trwania umowy kredytowej pobierze prowizję za całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu 2 proc. Jego minimalne wymagania dochodowe – 3970 zł konieczne do uzyskania opisywanego kredytu – niemalże pokrywają się ze średnią na rynku.
Na czwartej pozycji Credit Agricole
Czwarty w rankingu Credit Agricole udzieli kredytu z marżą 1,5 p.p. Zażąda też 1 proc. prowizji. Dodatkowo klient musi co miesiąc opłacać ubezpieczenie na życie ze składką 0,0299 proc. kwoty zadłużenia. Opłata maleje wraz ze spłatą kredytu. Przez 25 lat koszt ochrony wyniesie ponad 14 tys. zł. W ramach sprzedaży wiązanej trzeba również założyć konto i przelewać wynagrodzenie obojga małżonków. Od tego roku bank pobierze już prowizję za wcześniejszą spłatę przez okres pierwszych trzech lat (2 proc.). Credit Agricole nie powinien robić problemów klientom z nieco niższymi dochodami, wprawdzie nie jest tak otwarty jak Pekao, ale zadowoli się minimalnymi dochodami w wysokości 3850 zł.
Piąty jest EuroBank
Piątą ofertą jest propozycja EuroBanku. Podobnie jak w Credit Agricole tu również w grę wchodzi ubezpieczenie klienta przez cały okres kredytowania. Koszty polisy są zbliżone. W sprzedaży wiązanej wymieniane jest także konto z koniecznością przelewania wynagrodzenia do końca trwania kredytu. Marża kredytu EuroBanku należy do najniższych na rynku i wynosi od 1,39 p.p., choć do kosztów trzeba doliczyć 2 proc. prowizji. Co nie bez znaczenia, niewygórowane są oczekiwania dochodowe banku. W opisywanym przypadku trzeba zarabiać minimum 3740 zł. Bank udziela kredytów maksymalnie na 95 proc. LtV i 30 lat.
Za co punkty w rankingu?
Punktujemy wysokość marży i prowizji, kosztów dodatkowych ubezpieczeń i warunki sprzedaży wiązanej. Bank może stracić lub zyskać na kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu. Oceniamy również maksymalne LTV, maksymalny okres kredytowania koszt wcześniejszej spłaty. Znaczenie ma również wielkość sprzedaży (posłużyliśmy się danymi za III kwartał 2013 r.).
Dane do rankingu zostały zebrane w pierwszej połowie stycznia 2014 r.
Halina Kochalska, Open Finance
