W pierwszym kwartale 2022 obserwowaliśmy znaczące zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała nie tylko zmniejszenie optymizmu konsumenckiego, ale również szereg negatywnych konsekwencji, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej, co przełożyło się na spadek aktywności deweloperów. Skutki agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę widać już w liczbach dotyczących rynku mieszkaniowego za I kwartał 2022 roku i będziemy się z nimi mierzyć przez kolejne kwartały.
W raporcie za pierwszy kwartał odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była mniejsza o 25,27%, a ich wartość była niższa o 24,59% w porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku. Łączna liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na dzień 31 marca br. wyniosła 2 528 101 sztuk, tj. mniej o 0,8%, czyli nominalnie o 20 459 kredytów w porównaniu do stanu na koniec IV kwartału 2021 roku.
– Do zmian skali popytu na rynku mieszkaniowym przygotowują się również deweloperzy. W pierwszym kwartale bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań, a więc aż o 17,40% mniej niż w IV kwartale 2021 roku oraz o 21,07% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia w I kwartale 2022 roku spadła o 4,70%. Największy spadek odnotowano w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie styczeń – marzec było ich aż o 33,95% mniej niż w kwartale poprzednim – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
W I kwartale 2022 roku liczba pozwoleń na budowę mieszkań uzyskanych przez deweloperów stanowiła 66,83% wszystkich pozwoleń na budowę uzyskanych w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniosła 59,44% wszystkich rozpoczętych inwestycji, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów stanowiła 53,61% wszystkich ukończonych mieszkań.
W największych polskich miastach nadal dostrzegalny jest wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania, jednak ze zdecydowanie mniejszą dynamiką, niż w poprzednim kwartale. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, o 2,70%, odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna w I kwartale 2022 roku wyniosła 11 382 zł/m2. Spośród największych miast Polski, Gdańsk był jedynym miastem, w którym odnotowano spadek średniej ceny o 0,44%. Z raportu wynika, że w żadnej lokalizacji wzrost średnich cen nie przekroczył poziomu 3%. W relacji do analogicznego okresu w 2021 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Poznaniu (o 13,71%), Warszawie (12,99%) oraz Krakowie (12,81%). Najniższy wzrost wystąpił natomiast w Gdańsku i wyniósł 8,36%.
Fala napływu uchodźców z Ukrainy wywołała dynamiczny wzrost stawek najmu mieszkań. Co jednak istotne, w dużej części było to dość specyficzne zapotrzebowanie na najem na stosunkowo krótki okres – około jednego kwartału. Dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym jest w dużej mierze uzależniony od wydarzeń w Ukrainie i ewentualnej gotowości uchodźców do powrotu do domu, jak i możliwości wchłonięcia przez polski rynek pracy znaczącej liczby pracowników z Ukrainy.
Raport za pierwszy kwartał 2022 roku wykazuje także wzrosty średnich czynszów najmu mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach. Najwyższą zmianę w porównaniu do ostatniego kwartału 2021 roku odnotowano we Wrocławiu, aż o 10,18%. Natomiast w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania wyniósł 2 042 zł i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej o 8,27% (156 zł).
Eksperci z Centrum AMRON przewidują, że ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, lecz w wolniejszym tempie niż w latach 2018 – 2021. Wzrosty cen będą także wynikały z wyższych kosztów budowy, spowodowanych m.in. szybko rosnącą inflacją. Wzrastająca inflacja oraz niepewności związane z nowymi zasadami podatkowymi w ramach Polskiego Ładu, które zostały wprowadzone na początku roku, w znacznym stopniu wpłynęły na zachowania potencjalnych kredytobiorców i nabywców mieszkań. W efekcie wartość wskaźnika dostępności mieszkaniowej IDM M3 spadła aż do poziomu z roku 2014.
– Sektor bankowy po raz kolejny znalazł się między młotem a kowadłem. Z jednej strony Rada Polityki Pieniężnej przez 8 kolejnych miesięcy podejmuje decyzje o podwyżkach stóp procentowych NBP. Skutkuje to wzrostem wskaźnika WIBOR, co z kolei przekłada się na coraz droższą obsługę kredytów hipotecznych. Z drugiej strony nie tylko rząd, ale również partie opozycyjne zrzucają winę za wzrost kosztu obsługi kredytu na banki i bez jakichkolwiek zahamowań, jak z rękawa sypią propozycjami rozwiązań, które mają ulżyć kredytobiorcom w spłacie kredytu – komentuje dr Jacek Furga.
Z analiz Centrum AMRON wynika, że udział nowych kredytów ze wskaźnikiem LtV wyższym od rekomendowanego przez KNF poziomu 80% spadł z poziomu ponad 53% w roku 2013 do poziomu 26% w I kwartale 2022 roku.
Źródło: ZBP
Wojciech Boczoń
