Raport z rynku nieruchomości – czerwiec 2010 r.

Maj zaowocował spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 14 z 18 największych miast Polski. Stawki najbardziej poszły w dół w Katowicach i Gorzowie Wlkp. – po 3% oraz w Białymstoku – 4,3%. Na poziomie z kwietnia utrzymały się średnie ceny w Bydgoszczy i Kielcach, natomiast niewielki wzrost zanotowała Łódź (0,4%) i Warszawa (1,2%).

Wiele wskazuje na to, że letni marazm wkraczający na wciąż tkwiący w zastoju rynek mieszkaniowy doprowadzi do dalszego spadku cen ofertowych. Te bowiem w dalszym ciągu mocno odbiegają od stawek, po jakich klienci są skłonni dokonywać zakupów.

miasto	042010	052010	zmiana mdm (%)
Białystok	4832	4622	-4,3
Bydgoszcz	4224	4223	0,0
Gdańsk	6362	6346	-0,3
Gdynia	6563	6558	-0,1
Gorzów Wlkp.	3094	3001	-3,0
Katowice	4184	4057	-3,0
Kielce	4673	4673	0,0
Kraków	7494	7415	-1,1
Lublin	5172	5124	-0,9
Łódź	4377	4393	0,4
Olsztyn	4809	4730	-1,6
Opole	4376	4370	-0,1
Poznań	6105	5987	-1,9
Rzeszów	4637	4620	-0,4
Sopot	10310	10115	-1,9
Szczecin	4958	4924	-0,7
Warszawa	9082	9196	1,3
Wrocław	6915	6831	-1,2

Nowe kredyty – bez przełomu po Rekomendacji T

Wakacje z reguły nie są dla banków okresem wytężonej pracy, jeśli chodzi o liczbę rozpatrywanych wniosków o przyznanie kredytu hipotecznego. Dlatego wiele z najciekawszych promocji kończy się w czerwcu. Inna rzecz, że w tym roku oferta dostępnych kredytów hipotecznych jest bez porównania bogatsza niż przed rokiem, na co wpływ ma utrzymująca się koniunktura. Warto w tym miejscu przypomnieć, że w Polsce już od roku poziom stóp procentowych utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie, co nie pozostaje bez znaczenia dla kredytów hipotecznych. Według naszych szacunków wysokość raty kredytu hipotecznego w złotych jest o 14 proc. niższa niż przed rokiem, na składa się zarówno spadek stóp WIBOR obserwowany w tym okresie (z 4,5 do 3,85 proc.) oraz spadek przeciętnej marży (do 2,1 z 3,0 pkt proc.).

We wrześniu wchodzą w życie niektóre postanowienia Rekomendacji T, z których największe znaczenie może mieć zakaz udzielania kredytów walutowych na 100 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Wiele wskazuje jednak na to, że – wbrew początkowym obawom – nie będzie to bynajmniej milowy krok w ograniczaniu dostępności do kredytów walutowych. Po pierwsze wiele banków nadal wymaga wkładu własnego przy udzielaniu kredytów walutowych. Po drugie większość klientów takim wkładem dysponuje (w I kw. 2010 kredyty bez wkładu własnego stanowiły tylko kilka procent rynku), po trzecie kredyty walutowe reprezentują obecnie ok. 20 proc. rynku kredytów hipotecznych (według stanu na koniec I kwartału). Zatem nawet wprowadzenie tych postanowień Rekomendacji T oznaczałoby spadek liczby kredytów hipotecznych szacowany przez nas na 2-3 proc.

Jednak spadek nawet w takiej wysokości może nie być odnotowany, ponieważ pojawiły się nowe interpretacje Rekomendacji T i sposób jej obejścia. Po pierwsze klienci banków będą przecież mieli alternatywę w postaci kredytów złotowych lub tańszych nawet niż kredyty walutowe, kredyty w ramach programu Rodzina na Swoim (w którym połowę odsetek spłaca państwo). Po drugie możliwym rozwiązaniem problemu jest wprowadzenie kredytu mieszanego. Kredyt, w którym połowa udzielana jest w złotych, a połowa w EUR został już wprowadzony przez Fortis Bank. Po trzecie wreszcie okazuje się, że wystarczy zawarcie umowy o ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, by bank pozostawał w zgodzie z Rekomendacją T, ponieważ ryzyko przenoszone jest na ubezpieczyciela.

Kredyty spłacane: Hurra, raz jeszcze

Od czasu naszego ostatniego wspólnego raportu trzymiesięczna stopa WIBOR nie zmieniła się i nadal wynosi 3,85 proc. Zapewne nie zmieni się także istotnie przed końcem czerwca, co ma istotne znaczenie dla kredytobiorców spłacających kredyty w złotych. Na koniec czerwca ustalane są bowiem harmonogramy spłat obowiązujące w kolejnym kwartale lub półroczu. Ponieważ WIBOR wciąż znajduje się na rekordowo niskim poziomie, należy sądzić, że również raty kredytów pozostaną rekordowo niskie w najbliższym okresie. Co więcej, obecne zachowanie rynku pieniężnego nie wskazuje bynajmniej, by pojawiły się obawy o podwyżki stóp w najbliższej przyszłości. Szacujemy – w grupie Noble Bank – że przed końcem roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na jedną podwyżkę o 25 pkt bazowych. Oznaczałoby to ewentualny wzrost oprocentowania kredytów nie wcześniej niż od IV kwartału tego roku, ale w bardzo niewielkim stopniu. Najprawdopodobniej cały 2010 r. upłynie posiadaczom złotowych kredytów hipotecznych na spłacie historycznie niskich rat kredytowych.

Takiego komfortu nie mają posiadacze kredytów walutowych. Od naszego ostatniego raportu kurs euro spadł z 4,15 do 4,12 PLN, a kurs franka wzrósł z 2,92 do 3,05 PLN. Oznacza to spadek rat kredytów w EUR o mniej niż 1 proc., oraz wzrost rat kredytów we frankach o 4,5 proc. Niepewność na rynku walutowym może utrzymać się w dłuższym okresie czasu, co oznacza, że mimo rekordowo niskich stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii, posiadacze kredytów walutowych powinni być przygotowani na ewentualny wzrost rat kredytów także w kolejnych miesiącach, do czasu aż okres niepewności na rynkach finansowych nie minie. Okazję taką może stworzyć ujawnienie założeń do przyszłorocznej ustawy budżetowej, przy czym w interesie kredytobiorców jest plan obniżenia deficytu budżetowego, co pomogłoby w ustabilizowaniu notowań złotego.

Ceny domów na Mazowszu

Podobnie jak to ma miejsce w przypadku cen mieszkań tak i domy w Warszawie należą do najdroższych w Polsce. W granicach administracyjnych stolicy tylko nieliczne oferty oferowane są w cenach poniżej 400 000 PLN. Wg analizy serwisu Oferty.net średnia cena najmniejszych domów w Warszawie (do 100 m2) wynosi blisko milion złotych. Dom o powierzchni od 150 do 200 to wydatek większy o ponad 300 000 PLN.

Trzeba jednak pamiętać, że dom domowi nie równy. Na cenę wpływ ma nie tylko powierzchnia domu, wielkość działki, wiek budynku ale przede wszystkim – jak w przypadku każdej nieruchomości – lokalizacja. Podczas gdy 150-metrowy dom na Białołęce można nabyć za ok. 830 000 PLN to już cena podobnego na Mokotowie jest ponad dwa razy wyższa.

Alternatywą dla zakupu domu w samej Warszawie jest wyprowadzenie się poza miasto. Ceny domów w powiatach sąsiadujących ze stolicą są niższe średnio o 15%; wraz z oddalaniem się od granic miasta ceny spadają nawet o 2/3.

Średnie ceny ofertowe domów w woj. mazowieckim

pow. domu (m2)	Warszawa (PLN)	woj. maz. – bez Warszawy (PLN)
do 100	957000	424000
101-150	1176000	711000
151-200	1297000	880000
201-250	1655000	1051000
251-300	2148000	1371000
300-350	2494000	1590000
pow. 350	3606000	2552000

Podaż ofert sprzedaży domów w Warszawie

dzielnica	udział (%)
Bemowo	4,7
Białołęka	9,6
Bielany	4,6
Mokotów	9,6
Ochota	0,8
Praga Południe	5,3
Praga Północ	1,7
Rembertów	4,2
Śródmieście	0,7
Targówek	4,6
Ursus	2,4
Ursynów	8,5
Wawer	18,0
Wesoła	7,2
Wilanów	10,1
Włochy	4,3
Wola	1,3
Żoliborz	2,4

Mediana cen ofertowych domów wystawionych do sprzedaży w Warszawie (z ost. 3 m-cy)

dzielnica	mediana cen (PLN)
Bemowo	1580000
Białołęka	1030000
Bielany	2000000
Mokotów	2700000
Ochota	2900000
Praga Południe	1865000
Praga Północ	1480000
Rembertów	1081000
Śródmieście	5736000
Targówek	1300000
Ursus	1380000
Ursynów	1689000
Wawer	1100000
Wesoła	1100000
Wilanów	2250000
Włochy	1800000
Wola	2030000
Żoliborz	4160000

Źródło: Open Finance