Raport z rynku nieruchomości – kwiecień 2010 r.

Nieruchomości 21.04.2010 (12:58) artykuł nadesłany

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym kolejny miesiąc stoją w miejscu – tak wynika z najnowszej analizy serwisu Oferty.net. We wszystkich dużych miastach (z wyłączeniem Sopotu) zmiany średnich stawek za m2, mierzone w skali jednego miesiąca, nie przekroczyły 100 PLN.

Choć w 11 spośród badanych miast obecne ceny są niższe od tych sprzed dwóch lat to na uwagę zasługuje fakt, że w wielu miastach są one już nieco wyższe od tych, jakie obowiązywały w analogicznym okresie roku ubiegłego. Do wzrostu cen przekraczającego 3% doszło w ciągu ostatnich 12 miesięcy m.in. w Bydgoszczy (3,3%), Wrocławiu (3,4%), Krakowie (3,9%), a najwięcej w Poznaniu (6,2%) i w Białymstoku (8,5%).

W Warszawie w maju ubiegłego roku średnia cena ofertowa spadła do poziomu 8762 PLN/m2 i była niższa od rekordu z września 2007 roku – 9810 PLN/m2 – o ponad 10%. Jednak kolejne miesiące przyniosły zmianę trendu; minimalne, comiesięczne wzrosty sprawiły, że obecnie średnia cena w stolicy jest wyższa od tej z maja o 5% (wynosi 9199 PLN/m2). Tym sposobem wróciła do poziomu sprzed roku.

Opierając się na powyższych danych można się pokusić o stwierdzenie, że największy od kilku lat „dołek cenowy” na warszawskim rynku sprzedaży mieszkań mamy już za sobą.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

miasto	cena PLN/m2 022010	cena PLN/m2 032010	zmiana 1 mies. (PLN)	zmiana 1 mies. (%)	zmiana 12 mies. (%)	zmiana 24 mies. (%)
Białystok	4 745	4 783	-38	0,8	8,5	2,2
Bydgoszcz	4 265	4 274	-9	0,2	3,3	0,2
Gdańsk	6 378	6 450	-72	1,1	0,4	-8,9
Gdynia	6 471	6 561	-90	1,4	0,6	-8,8
Gorzów Wlkp.	3 086	3 058	28	-0,9	bd	bd
Katowice	4 196	4 112	84	-2,0	0,5	-8,0
Kielce	4 416	4 505	-89	2,0	bd	bd
Kraków	7 411	7 503	-92	1,2	3,9	-6,3
Lublin	5 167	5 200	-33	0,6	3,9	0,3
Łódź	4 384	4 378	6	-0,1	4,7	-1,7
Olsztyn	4 809	4 753	56	-1,2	-2,2	bd
Opole	4 274	4 351	-77	1,8	5,4	2,1
Poznań	5 990	6 051	-61	1,0	6,2	-3,1
Rzeszów	4 705	4 760	-55	1,2	4,8	-2,3
Sopot	10 210	10 442	-232	2,3	6,1	-2,9
Szczecin	4 872	4 920	-48	1,0	-0,9	-6,7
Warszawa	9 199	9 199	0	0,0	0,1	-3,6
Wrocław	6 935	6 941	-6	0,1	3,4	-3,8

NOWE KREDYTY – PORA NA GWIAZDKI

W raporcie opublikowanym przed miesiącem przedstawiliśmy tezę, wedle której większość banków doszła już do ściany poprawiając oprocentowanie swoich kredytów hipotecznych, a jej dalszy retusz będzie wiązał się z dodatkowymi kosztami dla klientów. I faktycznie tak właśnie się stało. Większość banków w marcu i kwietniu utrzymała swoje warunki kredytowe, a te które je poprawiły, wymagają od kredytobiorców zakupu dodatkowego pakietu usług lub produktów finansowych. Zatem można dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny z marżą poniżej 2 pkt proc. dla złotych, a nawet i w euro, ale zazwyczaj oznacza to zobowiązanie do ponoszenia dodatkowych wydatków (np. na programy inwestycyjne czy usługi bankowe), co sprawia, że de facto miesięczne koszty finansowe obsługi kredytu hipotecznego połączone z kosztami nowych usług przynoszą niewielkie oszczędności dla domowego budżetu, albo wręcz powiększają skalę wydatków.

O rozluźnieniu rynku można mówić już nie w kontekście cen, ale dostępności kredytów. W ostatnim czasie coraz więcej banków udostępnia kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, a nawet powyżej tego progu. Liderem zmian pod tym względem jest Alior Bank, który zdecydował się na wypłaty kredytów nawet do 120 proc. kupowanej nieruchomości, pod warunkiem, że nadwyżka zostanie wykorzystana na uregulowanie kosztów dodatkowych (np. prowizji bankowej, aktu notarialnego czy wpisu do hipoteki) lub remont czy też urządzenie kupowanej nieruchomości, wedle ściśle przestrzeganego harmonogramu i kosztorysu takiej inwestycji.

Jednak za sprawą zmian, jakie dokonują się na rynku pieniężnym, który staje się coraz bardziej płynny, za sprawą spadku oprocentowania lokat bankowych i rynkowych stóp procentowych można spodziewać się, że część banków postara się jeszcze uatrakcyjnić swoją ofertę kredytową by przyciągnąć klientów. Dlatego nie wykluczone, że przed końcem półrocza zobaczymy jeszcze spadek średnich marż kredytów hipotecznych, a obniżone – przynajmniej czasowo – mogą być także koszty prowizji bankowych.

KREDYTY SPŁACANE – RATY W DÓŁ

Tym razem to zadłużeni w złotych mają lepsze powody do zacierania rąk. Od naszego poprzedniego raportu wartość euro wzrosła z 3,87 do 3,91 PLN, a franka z 2,67 do 2,71 PLN, co – przy utrzymaniu stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii na rekordowo niskich poziomach – oznacza wzrost rat kredytów odpowiednio o 1-1,5 proc. W tym samym czasie w przeciwnym kierunku poruszały się raty kredytów złotowych, które co prawda nie są wrażliwe na zmiany kursów walutowych, ale na stopę procentową – jak najbardziej. A przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość opiera się oprocentowanie większości złotowych kredytów hipotecznych spadła z 4,12 do 3,89 proc. Taki ruch przekłada się na spadek rat kredytów o ok. 2,5 proc., lub licząc inaczej ratę niższą o ok. 15 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.

Jedyny problem polega na tym, że banki ustalają oprocentowanie większości kredytów na początku kolejnego kwartału, zatem spadek stóp procentowych w rzeczywistości daje w tej chwili niewiele spłacającym kredyty. Z aktualizacją oprocentowania i liczeniem oszczędności trzeba będzie poczekać do końca czerwca. Są jednak spore szanse na to, że niskie stopy procentowe utrzymają się do tego czasu. Na pocieszenie warto dodać, że raty płacone w II kwartale obliczane były na podstawie wysokości WIBOR z końca I kwartału, a i wówczas należał on do najniższych w historii. Zatem tak czy owak, raty płaconych obecnie kredytów są niższe niż kiedykolwiek wcześniej i prawdopodobnie uda się je nieco obniżyć w III kwartale.

STAGNACJA NA RYNKU NAJMU

O ile na rynku sprzedaży mieszkań od stycznia widać wyraźne ożywienie o tyle trudno to samo powiedzieć w odniesieniu do rynku najmu. Od dłuższego czasu obserwujemy na nim lawinowy wysyp ofert. Najlepiej widać to po strukturze ofert dodawanych do serwisu Oferty.net przez osoby prywatne. Jeszcze dwa lata temu na 6 ofert sprzedaży mieszkań przypadała jedna oferta najmu. Obecnie te proporcje się wyrównały – już co drugie mieszkanie oferowane jest na wynajem.

Wszystko wskazuje na to, że wraz z końcem roku akademickiego wolnych lokali jeszcze przybędzie. Właściciele, przede wszystkim ci dysponujący większymi i lepiej wyposażonymi lokalami, muszą się więc liczyć z koniecznością włożenia jeszcze większego wysiłku w znalezienie najemcy. Nieunikniony jest też dalszy spadek czynszów. Stawki jakie obowiązywały jeszcze rok czy dwa lata temu odeszły już w niepamięć; obecnie, w zależności wielkości mieszkania są niższe średnio od 12% w przypadku kawalerek do nawet 30% w przypadku mieszkań dużych i nowocześnie urządzonych.

CO CZEKA NA KLIENTÓW W WARSZAWIE

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania w Warszawie największy wybór ofert znajdą na Mokotowie. W marcu z tej dzielnicy pochodziło aż 15% wszystkich oferowanych mieszkań. Duży – ponad 11-procentowy udział w podaży miały również oferty ze Śródmieścia (11,6%) i Pragi Południe (11,5%).

Najmniejszy odsetek wśród ofert stanowiły mieszkania w peryferyjnych dzielnicach prawej części stolicy – Rembertowie (0,6%), Wesołej (0,9%) i Wawrze (1,3%).

Biorąc pod uwagę liczbę pokoi w najlepszej sytuacji są osoby, które zamierzają kupić mieszkanie 2-pokojowe; takie oferty stanowiły w marcu blisko 2/5 całkowitej podaży. Kawalerek cieszących się niezmiennie dużym zainteresowaniem było niespełna 14%, a dużych lokali z pięcioma lub więcej pokojami – zaledwie 2,3%.

Znikoma była w marcu podaż mieszkań o małym metrażu – nieprzekraczającym 25 m2; wynosiła nieco ponad 2%. Najwięcej trafiło na rynek mieszkań o powierzchni od 41 do 55 m2; stanowiły one ponad 27% wszystkich ofert. Mieszkań dużych – mierzących ponad 85 m2 było już o połowę mniej – 14,2%.

Podaż ofert wg dzielnic

dzielnica	udział (%)
Bemowo	7,8
Białołęka	6,1
Bielany	6,3
Mokotów	15,2
Ochota	5,9
Praga Pd.	11,5
Praga Pn.	3,6
Rembertów	0,6
Śródmieście	11,6
Targówek	4,4
Ursus	2,9
Ursynów	7,7
Wawer	1,3
Wesoła	0,9
Wilanów	2,5
Włochy	1,6
Wola	6,8
Żoliborz	3,2