Raport z rynku nieruchomości – lipiec 2014

W czerwcu, podobnie jak przed miesiącem, w 9 z 18 największych polskich miast ceny ofertowe mieszkań nieznacznie spadły – średnio o 1%; w 8 miastach stawki w porównaniu z majem wzrosły średnio o 1,1%, a w Poznaniu pozostały bez zmian. W porównaniu z czerwcem 2013 roku średnie ceny ofertowe są dziś niższe w 6 miastach, a w 12 nastąpił ich wzrost – wynika z lipcowego raportu portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

U progu wakacji ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym pozostają niemal takie same. Z wyjątkiem Sopotu – miasta, w którym średnia jest bardzo wrażliwa na pojawienie się nawet tylko kilku nowych bardzo drogich albo relatywnie tanich ofert – we wszystkich badanych miastach miesięczne zmiany cen za m2 używanych mieszkań były symboliczne – wahały się od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych. Przy kalkulacji całkowitej ceny lokalu o powierzchni kilkudziesięciu m2 daje to marginalną różnicę. Jedynie we wspomnianym Sopocie średnia stawka ofertowa w czerwcu była wyraźnie niższa niż maju – różnica na 1 m2 sięgnęła aż 350 zł.

Wartym odnotowania jest fakt wzrostu średnich stawek w Gdańsku i Gdyni. Z analiz portalu Domy.pl wynika, że na rynku wtórnym w obu miastach stale przybywa ofert sprzedaży wyraźnie droższych, nowych mieszkań i apartamentów o wyższym standardzie. Potwierdza to także wyraźny wzrost stawek w porównaniu rok do roku, który w Gdyni sięgnął 3,3%, a w gdańsku aż 5% (największy roczny wzrost średniej spośród wszystkich analizowanych miast).

W stolicy średnia cena m2 używanego mieszkania spadła w czerwcu o 0,7% i wyniosła 8292 zł; w porównaniu ze stawką z czerwca ub. roku (8259 zł/m2) jest wyższa – o 0,4%, tj. zaledwie o 33 zł.

Ceny niższe niż przed rokiem obowiązują obecnie w 6 miastach – Bydgoszczy, Gorzowie Wlkp., Kielcach, Lublinie, Rzeszowie i Wrocławiu. Spadki stawek są jednak symboliczne – wynoszą od 0,2% w Kielcach do 1,7% w Rzeszowie. W stolicy Podkarpacie oznacza to spadek średniej ceny m2 używanego mieszkania w ciągu roku o 79 zł – wynika z analizy portalu Domy.pl.

W 12 z 18 badanych miast trzeba dziś zapłacić za używane mieszkanie więcej niż przed rokiem. We wspomnianym wcześniej Gdańsku średnia cena m2 jest dziś wyższa o 282 zł, w Gdyni o 196 zł, a w Opolu o 130 zł. W pozostałych miastach wzrosty cen wywoławczych za m2 nie przekroczyły 100 zł.

miasto	ceny mieszkań w czerwcu 2014 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2
Białystok	4370	4264	2998	6252	-0,7	1,4
Bydgoszcz	3832	3750	2353	5642	-0,3	-0,5
Gdańsk	5869	5403	3746	10182	0,8	5,0
Gdynia	6088	5513	3755	11161	1,3	3,3
Gorzów Wlkp.	2890	2838	1763	4255	1,2	-0,6
Katowice	3956	3711	2407	6680	0,9	2,4
Kielce	4249	4154	3181	5776	0,5	-1,8
Kraków	6856	6512	4258	11358	-0,8	0,6
Lublin	4809	4838	3242	6407	-0,5	-0,2
Łódź	3854	3755	2526	5534	1,3	1,2
Olsztyn	4415	4397	3251	5860	1,5	0,4
Opole	4260	4232	2910	5871	-0,6	3,1
Poznań	5443	5288	3555	8083	0,0	0,2
Rzeszów	4704	4663	3675	5838	-1,7	-1,7
Sopot	9383	8927	5367	15954	-3,6	0,4
Szczecin	4246	4186	2666	6219	1,4	1,6
Warszawa	8292	7813	5466	13580	-0,7	0,4
Wrocław	5716	5542	3940	8386	-0,3	-0,4

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Kredyty nowe: Marże dalej w górę

Średnia rata od 100 tys. zł pożyczonych na 30 lat wynosi aktualnie 510 zł. W porównaniu z sytuacją sprzed miesiąca wzrosła o ponad złotówkę. Powód? Niezmiennie ten sam – dalsze podwyżki marż. Banki podnoszą koszty konsekwentnie już od jesieni 2012 r. Na szczęście dla klientów zmiany są nieznaczne. Podobnie było i tym razem – w ciągu miesiąca średnia marża dla 30-letniego kredytu na 75 proc. wartości mieszkania za 300 tys. zł podniosła się z 1,85 proc. do 1,88 proc. Przy przeciętnym 3-miesięcznym WIBOR-ze na poziomie 2,68 proc. oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi dziś 4,55 proc. Przekładając decyzję kredytową, trzeba się więc liczyć z faktem, że im później tym drożej.

Planujący zaciągnąć kredyt mieszkaniowy powinni pamiętać o wcześniejszym oszczędzaniu. Banki nie pożyczają już na 100 proc. wartości nieruchomości, lecz na maksymalnie 95 proc. i to nie wszystkie. Od przyszłego roku wielkość wkładu własnego wzrośnie do 10 proc. wartości nieruchomości. Jedynie korzystający z programu „Mieszkanie dla Młodych” nie muszą się martwić o oszczędności na wkład własny, ale tylko pod warunkiem, że kupują nowe mieszkanie lub dom. Po spełnieniu licznych wymogów państwo daje 10% bezdzietnym i 15 proc. posiadającym dzieci. Kredyty te oferuje 11 banków.

Koniec z dylematem: w złotych czy w innej walucie? Od lipca banki pożyczają wyłącznie w walucie, w której osiąga się większość dochodów.

Kredyty spłacane: W złotowych i walutach taniej

Już rok klienci spłacają kredyty w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych. Rata 100 tys. zł kredytu z marżą 1,5 proc. to obecnie 488 zł, podczas gdy dwa lata temu było przekraczała 640 zł.

Właśnie na początku lipca 2013 r. Rada Polityki Pieniężnej ścięła podstawową stopę z 2,75 proc. do 2,5 proc. A dziś, w rocznicę tej decyzji eksperci znów zachodzą w głowę, czy Rada Polityki Pieniężnej dalej obniży stopy procentowe czy też nie. Na lipcowym posiedzeniu tego nie zrobiła, w sierpniu jest wakacyjna przerwa. We wrześniu kończy się termin do którego RPP zapowiadała utrzymanie stóp na niezmienionym poziomie. Pewności co dalej zrobi RPP nie ma, ale inwestorzy przewidujący wysokość 3-miesięcznej stawki WIBOR (instrumenty FRA) prognozują, że RPP obniży koszt pieniądza. Według nich za trzy miesiące WIBOR 3M spadnie z obecnych 2,68 proc. do 2,39-2,45 proc., a za pół roku i rok może zniżyć się do 2,27 – 2,33 proc. I są to oczekiwania śmielszych spadków niż jeszcze dwa tygodnie temu.

EUROIBOR 3M to blady cień nawet wyjątkowo niskiego WIBOR-u. Stawka EUROIBOR-u 3M, która poza marżą decyduje o oprocentowaniu kredytów w euro wynosi już niewiele ponad 0,2 proc. Jeszcze niższy jest 3 miesięczny LIBOR CHF. Po kolejnym spadku to już jedynie 0,008 proc. Dlatego też o wysokości rat kredytów w euro i franku decyduje przede wszystkim kurs walut. Ostatnie tygodnie były pod tym względem nienajgorsze.

Średnie notowania euro z czterech minionych tygodni wyniosły 4,14 zł przy maksimum 4,16 zł.

Z kolei przeciętne notowania franka szwajcarskiego w ostatnich czterech tygodniach to 3,4 zł, minimum wyniosło 3,36, a maksimum 3,42 zł. Dla przypomnienia w marcu za franka płacono niemal 3,49 zł.

Marcin Drogomirecki | Domy.pl – część nieruchomościowa
Halina Kochalska | Open Finance – część kredytowa