Raport z rynku nieruchomości – listopad 2011

Ograniczony popyt na koniec roku i mniejsze zainteresowania ofertami skłania sprzedających mieszkania do większych upustów cenowych. Korzystają na tym osoby zdecydowane na szybki zakup własnego M.

Ostatni kwartał roku to tradycyjnie czas uspokojenia na rynku mieszkaniowym. Większość sprzedających jak i kupujących, którzy dotąd nie zdążyli zapoczątkować transakcji liczy na to, że lepsze warunki do kupna/sprzedaży nieruchomości nastaną wraz z nadejściem Nowego Roku. Ci zaś, którzy chcą spędzić Boże Narodzenie i Sylwestra już „na swoim” prowadzą poszukiwania ze zdwojoną intensywnością. Korzystają przy tym z bogatego wyboru ofert oraz większej elastyczności sprzedających wynikającej z ograniczonej liczby kontaktów od klientów zainteresowanych zakupem.

Jak wynika z analizy ofert przeprowadzonej przez serwis Oferty.net do aktualnej sytuacji dostosowały się ceny, których zmiany w minionym miesiącu były śladowe. Z wyjątkiem Katowic we wszystkich badanych miastach stawki ofertowe spadły lub wzrosły o mniej niż 1%. Tylko w stolicy Górnego Śląska w porównaniu miesiąc do miesiąca średnia cena 1 m2 wzrosła o 1,5%. Jednak nie jest to zwiastunem zamiany trendu w tym mieście. Wzrost spowodowany jest pojawieniem się na rynku wtórnym większej niż zwykle liczby ofert w nowym budownictwie, o wyższym standardzie, wykończonych, a co za tym idzie droższych.

Jakich mieszkań szukają Polacy?

Przeprowadzona w serwisie Oferty.net analiza potrzeb osób poszukujących ofert sprzedaży mieszkań wykazała, że aż 45% klientów zainteresowanych jest zakupem mieszkania 2-pokojowego. 29% poszukujących szuka mieszkań liczących o 1 pokój więcej. Kawalerkami zainteresowanych jest 15% klientów, a chęć zakupu mieszkania 4-pokojowego lub większego wykazuje co dziesiąty poszukujący.

Preferencje klientów poszukujących mieszkań

Kredyty nowe – wygaszanie Rodziny na Swoim trwa

O prawie 35 proc. spadła w październiku (w stosunku do września) liczba kredytów hipotecznych udzielonych w ramach programu Rodzina na Swoim. Jest to efekt zmian w prawie wprowadzonych na przełomie sierpnia i września. Aktualnie trwa jeszcze wypłacanie kredytów wnioskowanych wg starych zasad, ale z każdym miesiącem będzie ich już dużo mniej i można głośno mówić o powolnym końcu preferencyjnych kredytów. Nowe zasady ich udzielania są dużo bardziej restrykcyjne i odbierają szansę na dopłatę większości kupujących.

Na całym rynku również spadki – w III kw. 2011 r. zaciągnięto o 9,2 proc. mniej kredytów niż rok wcześniej. W kredytach walutowych spadek wyniósł 30 procent. To efekt zbliżającej się wielkimi krokami nowej rekomendacji S, która ma ograniczyć dostępność pożyczek w obcych walutach. Część banków już się do nowych zasad dostosowuje, w ostatnim czasie z kredytowania zakupu nieruchomości w euro wycofał się Bank DnB Nord. Komisja Nadzoru Finansowego chce, by banki licząc zdolność kredytową brały do obliczeń 25-letni okres spłaty kredytu. Na dodatek przy kredytach w walutach obcych łączna kwota miesięcznych zobowiązań (rat kredytów) nie może przekroczyć 42 proc. dochodów kredytobiorcy.

Kredyty spłacane – WIBOR rośnie, rosną raty

W ostatnim raporcie sygnalizowaliśmy kilkupunktowe wzrosty stawki WIBOR 3M, która odpowiada za oprocentowanie kredytów w złotych. Niestety dla kredytobiorców, wzrosty te nabrały na sile. 18 listopada br. stopa wynosiła już 4,95, o 19 punktów bazowych (pb) więcej niż miesiąc wcześniej. Taka zmiana oznacza wzrost raty kredytowej o 12-13 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia (niecałe 2 proc.). Coraz głośniej mówi się o możliwych obniżkach stóp procentowych, co powinno doprowadzić też do spadku WIBOR-u.

Staniały za to kredyty w euro, bo Europejski Bank Centralny obniżył stopy procentowe, co doprowadziło do spadku stawki EURIBOR 3M o kilkanaście pb w stosunku do ubiegłego miesiąca. Gdyby nie wahania kursów walut, oznaczałoby to spadek raty kredytów o ok. 7-8 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. Ale w przypadku kredytów w walucie obcej kursów walut pomijać nie można. Jeszcze pod koniec października euro wyceniano na 4,30 zł, ale potem nastąpiły szybkie wzrosty i od połowy listopada euro kosztuje ponad 4,40 zł. W tak dynamicznie zmieniającej się sytuacji wpływ wahań na raty kredytów zależy od daty spłaty kredytu. Zupełnie inaczej wygląda przypadek klienta, któremu data spłaty wypada na przełomie miesięcy, a inaczej gdy jest to połowa miesiąca.

W związku z deklaracją Szwajcarskiego Banku Narodowego o pilnowaniu kursu franka w stosunku do euro, waluty te zachowują się wobec złotego podobnie, a niestabilna sytuacja gospodarcza w strefie euro sprawia, że codzienne wahania kursów są spore. Stabilniej zachowuje się za to stawka LIBOR CHF 3M, która decyduje o oprocentowaniu kredytów we franku. W ciągu miesiąca wzrosła ona tylko o 1 pb.

Warszawa – mieszkania w cenie do 250 tys. zł

Osoby poszukujące mieszkania w Warszawie i dysponujące ograniczonym budżetem na jego zakup, tj. kwotą do 250 000 zł, mogą obecnie przebierać w ofertach. O ile jeszcze dwa lata temu liczba mieszkań wystawianych do sprzedaży w tej cenie stanowiła znikomy odsetek całkowitej podaży, o tyle teraz wybór jest bardzo duży. W serwisie Oferty.net na klientów czeka blisko 5000 aktualnych, unikalnych ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie z ceną nieprzekraczającą 250 000 zł.

Wśród propozycji najwięcej, bo blisko 70%, to lokale małe, o powierzchni do 30 m2. Znaleźć je można we wszystkich dzielnicach, bez wyjątku, nawet w drogim Śródmieściu. Za dobrą lokalizację trzeba jednak zapłacić mniejszym metrażem. Z uwagi na wysokie ceny za m2 (pow. 10 000 zł) – średnia wielkość tak taniego mieszkania w Śródmieściu wynosi ok. 23 m2. W innych lokalizacjach zyskujemy albo dodatkowe metry albo stan mieszkania pozwalający na wprowadzenie się bez konieczności przeprowadzania remontu.

Klienci poszukujący mieszkania w cenie do 250 000 zł ale o większej powierzchni – ponad 35 m2 – także nie będą mieli problemu ze znalezieniem oferty dla siebie. Jednak w tym przypadku wybór jest już dużo mniejszy – takie mieszkania stanowią tylko ok. 5% wszystkich ofert w podanym zakresie cenowym, a ich lokalizacja ogranicza się do dzielnic peryferyjnych – Targówka, Białołęki, Bielan, Bemowa i Ursusa. Alternatywą są lokale o niższym standardzie, przeznaczone do remontu, dostępne na Pradze Północ i Pradze Południe.

Z uwagi na ciągły napływ nowych ofert oraz dokonywane przez właścicieli przeceny ofert wystawionych już jakiś czas temu znalezienie niewielkiego ale stosunkowo taniego lokum w stolicy (np. w Wałbrzychu za tę cenę można kupić mieszkanie 4-pokojowe w ścisłym centrum) nie stanowi problemu. Jednak chcąc upolować prawdziwą okazję konieczne jest nieustanne monitorowanie rynku. Oferty z tego segmentu cenowego niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem i te najatrakcyjniejsze szybko znajdują nabywców.

Źródło: OFERTY.NET