Raport z rynku nieruchomości – luty 2014

Tylko w dwóch spośród 18 największych miast Polski średnie ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w styczniu były niższe niż przed miesiącem. W 12 stawki utrzymały się na poziomie nieznacznie wyższym od grudniowego, a w 5 wzrosły o ponad 1% – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

Ceny ofertowe mieszkań używanych oczekujących na nabywców w styczniu były średnio o 0,6% wyższe niż w grudniu ub. roku. W porównaniu z sytuacją sprzed 12 miesięcy stawki w 18 miastach analizowanych przez portal Domy.pl były niższe, ale już zaledwie o 0,3%.

Jeszcze przed miesiącem porównanie cen rok do roku wskazywało spadek o 1,2%.

Dwa miasta, w których ceny ofertowe mieszkań w styczniu były niższe niż miesiąc wcześniej to Kielce – z niemal niezauważalnym spadkiem o 0,1%, oraz Rzeszów, w którym obniżka sięgnęła 1,8% (m2 mieszkania staniał o 87 zł).

Z danych portalu Domy.pl wynika, że największe miesięczne wzrosty – przekraczające 1% – zanotował Białystok – o 1,5% (64 zł na m2), Katowice – o 1,6% (60 zł na m2), Łódź – o 1,5% (50 zł na m2), Opole – o 1,3% (55 zł na m2) oraz Sopot – o 1,2% (114 zł na m2).

W stolicy średnia cena ofertowa w styczniu była wyższa od grudniowej o 0,3%, tj. o 25 zł więcej za każdy m2 mieszkania.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w styczniu 2014 r.

miasto	styczeń 2014 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
	średnia PLN/m2	mediana* PLN/m2	najtańsze* PLN/m2	najdroższe* PLN/m2
Białystok	4425	4382	3067	5986	1,5	0,7
Bydgoszcz	3837	3787	2360	5800	0,7	-2,0
Gdańsk	5773	5426	3746	9376	1,0	-1,8
Gdynia	6099	5538	3814	11187	0,3	2,8
Gorzów Wlkp.	2963	2922	1865	4264	0,5	1,3
Katowice	3840	3711	2410	5875	1,6	-0,7
Kielce	4318	4217	3216	5939	-0,1	-0,6
Kraków	7016	6581	4236	12212	0,8	1,4
Lublin	4816	4750	3280	6229	0,1	-1,3
Łódź	3814	3739	2515	5394	1,3	0,1
Olsztyn	4298	4269	3132	5687	0,3	-2,5
Opole	4183	4181	2893	5669	1,3	-0,5
Poznań	5477	5378	3485	8076	0,3	-0,4
Rzeszów	4825	4814	3438	6048	-1,8	0,1
Sopot	9472	8981	5716	15997	1,2	0,2
Szczecin	4221	4162	2625	6254	0,4	-1,6
Warszawa	8369	7882	5479	13695	0,3	-0,3
Wrocław	5779	5637	3813	8372	0,1	-0,4

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części

*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Kredyty nowe: niskie oprocentowanie i dobry start programu „Mieszkanie dla Młodych”

stopom procentowym (wysokość stopy podstawowej to 2,5 proc.) oprocentowanie utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie. W przypadku przeciętnego kredytu mieszkaniowego nie przekracza 4,5 proc. Rata 30-letniego kredytu na 100 tys. zł wynosi w granicach 500 zł. Przy spłacie przez 25 lat jest to ok. 550 zł. Wprawdzie niskie oprocentowanie sprzyja zdolności kredytowej klientów, to jednak nie mają oni już możliwości pożyczenia pieniędzy na całą nieruchomość. Aby otrzymać kredyt, od stycznia muszą wykazać się oszczędnościami na co najmniej 5 proc. ceny mieszkania czy domu.

Jeśli wiadomo, że wszystkie odłożone pieniądze pójdą na wkład własny i koszty transakcyjne, warto na starcie złożyć wniosek o kredyt na wartość mieszkania wraz z kosztami wykończenia. Nie pojawi się później potrzeba zaciągania pożyczek gotówkowych, które są dużo droższe. Można też sprawdzić, czy wartość kupowanej nieruchomości nie jest wyższa niż cena jej zakupu. Jeśli tak będzie i bank weźmie to pod uwagę, to różnica między wyceną nieruchomości a ceną zakupu może być potraktowana jako wkład własny. Np. gdy na wycenie widnieje kwota 300 tys. zł a na umowie zakupu 270 tys. zł, to w tej sytuacji 30 tys. zł, czyli 10 proc., może być potraktowane jako wkład własny.

Problemu z wkładem własnym nie ma, jeśli zainteresowany kredytem oraz planowany do zakupu lokal kwalifikują się do programu pomocy państwowej „Mieszkanie dla Młodych”.

Singiel i rodzina bezdzietna mogą otrzymać 10 proc. dopłaty, jedno lub więcej dzieci dają prawo do kolejnych 5 proc. Dodatkowo, jeśli w nowym mieszkaniu w ciągu 5 lat urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie lub kolejne dziecko dopłata wzrośnie do 20 proc. Po pięciu tygodniach obowiązywania programu skorzystało z niego już 1311 osób. Przeciętna uzyskana dopłata wyniosła 22 320 zł. Kredytów z dopłatami udziela obecnie pięć banków: Alior, Getin Noble Bank, Pekao, PKO BP i SGB, od 19 lutego będzie to również BGŻ.

Kredyty spłacane: wciąż niskie raty złotowych i trochę nerwów z walutowymi

Doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M już prawie 9 miesięcy utrzymuje się w okolicach 2,7 proc. Taka stawka sprawia, że dzisiejsza rata (550 zł), na każde 100 tys. zł kredytu, jest o ponad 60 zł niższa niż przed rokiem i prawie 140 zł niższa niż przed dwoma laty (kredyt na 25 lat z marżą 1,7 proc.). Powodów do zadowolenia więc nie brakowało. Bardziej nerwową atmosferę mieli natomiast spłacający kredyty w euro i frankach. Wprawdzie stawka EURIBOR 3M nadal jest bardzo niska i wynosi ok. 0,29 proc., a LIBOR CHF 3M ostatnio spadł jeszcze bardziej – do poziomu 0,016 proc., to jednak obserwowane w ostatnich tygodniach osłabienie złotego mogło budzić obawy zaangażowanych w walutowe długi. Niskie stopy procentowe w strefie euro oraz w Szwajcarii powodują, że o wysokości rat poza marżą w głównej mierze decyduje właśnie kurs walut. Średnie notowania euro w NBP potrafiły wahać się w ostatnich 30 dniach o 9 gr. – od 4,15 do 4,24 zł. Jeszcze silniejszych wahań doświadczył frank, którego minimum w ostatnich 30 dniach wyniosło 3,37 zł, a maksimum prawie 3,47 zł. Oznacza to, że na przełomie stycznia i lutego w niektórych bankach klienci płacili niemal po 3,6 zł za CHF, wcześniej podobna sytuacja miała miejsce pod koniec sierpnia minionego roku.

Marcin Drogomirecki | Domy.pl – część nieruchomościowa
Halina Kochalska | Open Finance – część kredytowa