Raport z rynku nieruchomości – marzec 2010

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na stabilnym poziomie – wynika z analizy ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym br. Minimalne zmiany stawek jakie zaszły w porównaniu ze styczniem nie odbiegają od tych, jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku miesięcy.

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na stabilnym poziomie – wynika z analizy ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym br. Minimalne zmiany stawek jakie zaszły w porównaniu ze styczniem nie odbiegają od tych, jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku miesięcy.

Jeżeli najbliższe miesiące przyniosą wzrost liczby zawieranych transakcji – a widoczne ożywienie wśród klientów popytowych zdaje się być tego zapowiedzią – to już możemy mówić o wkraczaniu rynku mieszkaniowego w stan zdrowej równowagi. Oznacza to, że istotnych zmian cen nie należy się spodziewać.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

miasto	0110 średnia cena (PLN/m2)	0210 średnia cena (PLN/m2)	zmiana (%)	0210 mediana (PLN/m2)	0210 mediana cen całkowitych (PLN)
Białystok	4 658	4 745	1,9	4 789	237 000
Bydgoszcz	4 252	4 265	0,3	4 195	217 000
Gdańsk	6 494	6 378	-1,8	6 178	318 000
Gdynia	6 485	6 471	-0,2	6 219	306 000
Gorzów Wlkp.	3 182	3 086	-3,0	2 921	164 000
Katowice	4 207	4 196	-0,3	3 977	220 000
Kielce	4 416	4 416	0,0	4 500	245 000
Kraków	7 347	7 411	0,9	7 093	350 000
Lublin	5 170	5 167	-0,1	5 133	285 000
Łódź	4 429	4 384	-1,0	4 167	205 000
Olsztyn	4 893	4 809	-1,7	4 796	239 000
Opole	4 280	4 274	-0,1	4 119	229 000
Poznań	5 888	5 990	1,7	5 789	315 000
Rzeszów	4 659	4 705	1,0	4 709	260 000
Sopot	10 074	10 210	1,4	9 893	610 000
Szczecin	4 879	4 872	-0,1	4 831	259 000
Warszawa	9 021	9 199	2,0	8 701	460 000
Wrocław	7 056	6 935	-1,7	6 689	350 000

Gorzów Wielkopolski, Katowice i Bydgoszcz – to miasta wojewódzkie, w których ceny ofertowe mieszkań są najniższe w Polsce. W stolicy woj. lubuskiego średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosiła w lutym 3182 PLN.

Na drugim biegunie cenowym spośród miast wojewódzkich plasuje się Warszawa, w której stawka za m2 kształtowała się w ub. miesiącu na poziomie 9199 PLN. To aż 3 razy więcej niż w Gorzowie Wlkp. i 2 razy więcej niż w Łodzi, Białymstoku czy Rzeszowie.

Jednak wbrew pozorom stolica Polski nie jest najdroższą lokalizacją. Wyższe ceny są bowiem domeną najpopularniejszych kurortów – Sopotu (10210 PLN/m2) i Zakopanego (9717 PLN/m2). Oferty sprzedaży mieszkań i apartamentów w cenach wyższych od średniej warszawskiej można znaleźć również na Półwyspie Helskim – w Jastarni, Juracie i w Helu.

NOWE KREDYTY – WYSTRZELANA AMUNICJA

Przełom roku przyniósł wyraźną poprawę oferty bankowej widoczną na polu tak dostępności, jak i ceny kredytów (marż i prowizji). Jednak bardzo szybko banki doszły w obniżaniu oprocentowania kredytów pod ścianę, jaką jest 2 pkt proc. marży dla kredytów złotowych i ok. 3 pkt proc. marży dla kredytów w euro. Ponieważ banki wciąż płacą za depozyty powyżej stóp rynkowych WIBOR, nie można oczekiwać, by nadal mogły obniżać swoje marże, chyba że jednocześnie zachęcą klientów do skorzystania z innych – często kosztownych – produktów bankowo-ubezpieczeniowych takich jak ubezpieczenia czy plany systematycznego oszczędzania. Nie można wykluczyć, że część banków postara się jeszcze poprawić swoją ofertę, ale generalnie można założyć, że rynek jako całość poczeka teraz na efekty dokonanych już zmian.

Można zakładać, że w najbliższym czasie banki będą promowały kredyty w euro, ponieważ osiągają na nich wyższe marże (powiększone o spread walutowy) a jednocześnie mogą być one prezentowane jako korzystne dla kredytobiorców ze względu na znacznie niższe oprocentowanie tego rodzaju kredytów.

W perspektywie kilku miesięcy (vacatio legis upływa w grudniu, a Komisja Nadzoru Finansowego chętnie powita zmiany już wcześniej) w życie wejdzie Rekomendacja T, którą nadzór bankowy narzucił instytucjom finansowym. Oceniamy, że wejście w życie Rekomendacji, która precyzyjniej niż dotąd formułuje zasady oceny zdolności kredytowej, nie zmienią zasadniczo warunków działania banków na polu kredytów hipotecznych, ponieważ większość z nich już obecnie przestrzega bardziej rygorystycznych procedur wewnętrznych dotyczących przyznawania tego rodzaju kredytów.

KREDYTY SPŁATANE – RATY NIŻSZE NIŻ KIEDYKOLWIEK

Kolejny miesiąc utrzymują się dobre nastroje na rynkach finansowych, co przekłada się m.in. na wysokość rat kredytów hipotecznych. Od naszego poprzedniego raportu kurs euro spadł z 4,02 do 3,87 PLN, a kurs franka z 2,75 do 2,67 PLN. Przekłada się to na spadek rat kredytów hipotecznych w tych walutach odpowiednio o 3,7 i 2,9 proc. Warto w tym miejscu podkreślić, że od swoich rekordowych poziomów sprzed trzynastu miesięcy kurs euro i franka spadły już o ok. 20 proc., co – w połączeniu z najniższymi w historii stopami procentowymi – powoduje, że raty kredytów w tych walutach nigdy nie były niższe dla spłacających i to bez względu na to, kiedy i po jakim kursie kredyty te były zaciągane.

Rekordowo niskie raty płaci także większość posiadaczy kredytów złotowych, bo choć nie korzystają oni bezpośrednio z umocnienia złotego, a Rada Polityki Pieniężnej nie obniża stóp procentowych już od trzech kwartałów, to stopa WIBOR, która jest podstawą oprocentowania złotowych kredytów hipotecznych spada w ostatnich dniach. Przed miesiącem trzymiesięczna stopa WIBOR wynosiła 4,18 proc., a obecnie 4,12 proc., co przekłada się na ok. 1 proc. spadek rat kredytowych (dla kredytów 30-letnich). Obecne stopy WIBOR należą do najniższych w historii (tylko incydentalnie w marcu 2006 r. WIBOR 3M spadał poniżej 4,10 proc.).

MIESZKANIE W SĄSIEDZTWIE WARSZAWY

Zakup mieszkania w Warszawie to dla wielu osób w niej pracujących zbyt duże wyzwanie. Stołeczne stawki, które w zależności od dzielnicy wahają się od 7047 PLN/m2 w Wesołej do 11906 PLN/2 w Śródmieściu skłaniają do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Z jednej strony może to być najem, z drugiej – zakup mieszkania w jednej z miejscowości podwarszawskich.

Osoby, które zdecydują się na zakup lokum za rogatkami stolicy mogą liczyć na zdecydowanie niższe ceny. W oddalonym o pół godziny jazdy pociągiem podmiejskim Wołominie średnie ceny mieszkań kształtują się na poziomie 5369 PLN/m2. Najtańsze oferty można zaś znaleźć już za 3500 PLN za m2.

Nieznacznie drożej jest w Legionowie i Otwocku. W miejscowościach, z których także można wygodnie dojechać do centrum Warszawy koleją lub autobusem, średnia cena m2 mieszkania nie przekracza 6000 PLN, a zdecydowana większość ofert mieści się w przedziale cenowym od 4000 do 8000 PLN/m2.

Najdroższą z sąsiadujących z satelickich miejscowości jest Piaseczno. Tam średnie ceny mieszkań oscylują w granicach 6800 PLN/m2; najwyższe stawki sięgają zaś 10000 PLN/m2.

Źródło: OFERTY.NET