Raport z rynku nieruchomości – styczeń 2013

W minionym roku nastąpiła zmiana sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w złotych. Od 2009 r. marże tego rodzaju kredytów były systematycznie obniżane. Przeciętna marża z poziomu 2,85% spadła do 1,2%. Jednak w czerwcu 2012 r. nastąpiło odwrócenie tej tendencji. Marże zaczęły rosnąć i obecnie przeciętna marża wynosi już 1,49%, podczas gdy przed rokiem wynosiła 1,25%.

Pozytywną informacją jest jednak to, że choć marże w minionym roku wzrosły, to raty nowozaciąganych kredytów w złotych są niższe niż w styczniu 2012 r. Stało się tak dzięki temu, że obniżone zostały stopy procentowe w naszym kraju. W rezultacie spadła stawka WIBOR. Ponieważ jej spadek był silniejszy niż wzrost marż, to oprocentowanie kredytów spadło. Rok temu wynosiło 6,24%, a obecnie już tylko 5,56%.

W przypadku kredytów w euro spadki marż zakończyły się już pod koniec 2011 r., a przez większość minionego roku marże rosły. W styczniu 2012 r. przeciętna marża nowoudzielanych kredytów w euro wynosiła 3,25%, a obecnie 4%. Tu również wpływ wyższych marż został ograniczony przez spadki stóp procentowych. Podobnie jak w przypadku kredytów w złotych mimo wyższych marż oprocentowanie kredytów w euro w 2012 r. spadło – z 4,71% do 4,24%.

Osobom już spłacającym kredyty hipoteczne rok 2012 przyniósł same dobre informacje. Spadły bowiem raty zarówno kredytów w złotych jak i w euro czy we frankach. W przypadku kredytów w polskiej walucie przyczynił się do tego przede wszystkim spadek oprocentowania. W przypadku kredytów walutowych decydujące było umocnienie się złotego.

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Alior Bank	5,19%	1,10%
PKO Bank Polski	5,29%	1,15%
Credit Agricole	5,30%	1,15%
Nordea Bank	5,33%	1,20%
Euro Bank	5,43%	1,29%
Citi Handlowy	5,46%	1,20%
BZ WBK	5,48%	1,39%
ING Bank Śląski	5,48%	1,40%
BNP Paribas	5,52%	1,39%
Deutsche Bank PBC	5,54%	1,35%
BGŻ	5,56%	1,50%
Millennium	5,60%	1,49%
Bank Pocztowy	5,64%	1,50%
Bank BPH	5,74%	1,60%
Bank Pekao	5,87%	1,59%
Getin Noble Bank	6,24%	1,54%
Kredyt Bank	6,29%	1,80%
Raiffeisen Polbank	6,41%	2,30%
mBank	6,60%	2,10%
Multibank	6,60%	2,10%
SGB-Bank	7,03%	2,10%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Bank	Oprocentowanie	Marża
Raiffeisen Polbank	3,18%	2,99%
BZ WBK	3,49%	3,30%
Deutsche Bank PBC	3,69%	3,50%
mBank	4,78%	4,50%
Multibank	4,78%	4,50%
Getin Noble Bank	4,85%	4,65%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Dotyczy 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto

Jarosław Sadowski

Expander Advisors Sp. z o.o.

 

Ceny ofertowe – grudzień 2012

Nie spełniły się oczekiwania na ożywienie rynku nieruchomości, dzięki zakupom osób korzystających z ostatniej szansy na dopłaty z programu „Rodzina na swoim”. Grudzień, z 10 dniami przedświątecznymi, świątecznymi i przedsylwestrowymi, przyniósł w rezultacie średni spadek cen ofertowych o 1,3%. Największą obniżkę odnotowały miasta, gdzie już od miesięcy ceny mieszkań są najniższe w skali kraju. W Łodzi, której problemy i stagnację opisuje nawet bulwarowy „The Sun”, w ciągu ostatniego miesiąca metr kwadratowy mieszkania potaniał o kolejne 4,4%. Jest to jeden z największych miesięcznych spadków w 2012 roku (rekord również należy do Łodzi i wynosi -4,5%). Podobnie jest w Katowicach, gdzie cena jest najniższa od momentu rozpoczęcia analiz (marzec 2008) i o niższa od momentu hossy (sierpień 2008), a w grudniu spadła o 2,5%. Warto odnotować bardzo wysoką obniżkę średniej ceny w Warszawie o 1,4% – również najwyższą od wielu miesięcy.

Od momentu, kiedy ceny osiągnęły najwyższe pułapy (lato 2008) średnio we wszystkich 15 analizowanych lokalizacjach obniżyły się o 20%. Największe spadki odnotowały Łódź -28%; Olsztyn i Szczecin -27%; Sopot i Wrocław -25%. Wysokie obniżki z ostatniego miesiąca, w miastach, gdzie można się było spodziewać stabilizacji cen, pozwalają stwierdzić, że nie osiągnęliśmy jeszcze dołka bessy.

 

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
grudzień 11	6 080	6 960	8 060	5 450	5 615	5 990	9 730
styczeń 12	6 060	6 910	8 030	5 440	5 580	5 910	9 800
luty 12	6 085	6 930	8 050	5 450	5 570	5 940	9 860
marzec 12	6 060	6 960	8 030	5 440	5 610	5 920	9 750
kwiecień 12	6 040	6 944	7 990	5 450	5 590	5 930	9 605
maj 12	6 010	6 870	7 900	5 410	5 580	5 860	9 500
czerwiec 12	5 959	6 790	7 860	5 350	5 550	5 740	9 450
lipiec 12	5 925	6 760	7 750	5 300	5 490	5 640	9 430
sierpień 12	5 900	6 750	7 670	5 240	5 425	5 610	9 120
wrzesień	5 870	6 710	7 640	5 190	5 370	5 510	9 020
październik	5 780	6 690	7 680	5 192	5 380	5 530	8 900
listopad	5 740	6 650	7 660	5 220	5 390	5 540	8 830
grudzień	5 670	6 620	7 550	5 210	5 350	5 530	8 820

Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Najtańsze dzielnice w polskich miastach

Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta i gdzie, po rozpatrzeniu wszystkich „za i przeciw”, warto się rozejrzeć.

W Warszawie do najtańszych lokalizacji należą Wawer i Wesoła ze średnimi cenami na poziomie 5560 złotych za metr, czyli o niemal 2 tys. mniej niż średnia dla całego miasta. W Krakowie poszukiwania niedrogich mieszkań można rozpocząć od Nowej Huty (średnia 5400) oraz dzielnicy Bieńczyce (5000). W pozostałych miastach rozbieżności pomiędzy cenami w różnych dzielnicach nie są już aż tak spektakularne. W Poznaniu nieco taniej będzie w dzielnicach Wilda (4800), Grunwald (4920) czy Jeżyce (4950). W Gdańsku najtańsze są oferty z Jasienia (4285) i Ujeściska (4920). We Wrocławiu można zaoszczędzić co najmniej 600 złotych na każdym metrze rozpoczynając poszukiwania na Psim Polu (5060). Najtańszymi dzielnicami w polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych.

Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl

 

Ceny transakcyjne

Miasto	Średnia cena ofertowa z okresu X 2012 – XII 2012	Średnia cena transakcyjna z okresu X 2012 – XII 2012	Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową	Zmiana proc. w cenach trans. m/m	Zmiana proc. w cenach trans. r/r	Średnia cena nabywanego mieszkania	Średni metraż nabywanego mieszkania
Wrocław	5797	5096	12,1%	-5,3%	-12%	308 900 zł	56,4 m kw.
Kraków	6683	5537	17,2%	-0,2%	-15,3%	311 000 zł	56,6 m kw.
Warszawa	7660	6737	12,0%	-4,4%	-12,8%	352 800 zł	52,2 m kw.
Poznań	5201	4416	15,1%	2,8%	-14,3%	222 700 zł	53 m kw.
Gdańsk	5380	4996	7,1%	1,7%	– 5,3%	237 300 zł	48,5 m kw.
Gdynia	5527	4969	10,1%	0,9%	-7,1%	242 600 zł	49,4 m kw.
Łódź	3668	3468	5,5%	-2,1%	-6,6%	168 500 zł	47,3 m kw.

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie  transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres X 2012-XII 2012.

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres X 2012-XII 2012.

Końcówka roku nie okazała się okresem wyróżniającym się pod względem liczby dokonywanych transakcji. Beneficjentami wygasłego już programu Rodzina na swoim stali się deweloperzy, a niskie limity dla rynku wtórnego nie pozwoliły (poza Łodzią i Poznaniem) na dofinansowanie przy zakupie mieszkania z drugiej ręki. Na siedem analizowanych miast niższe ceny mieszkań widoczne są w czterech lokalizacjach. Największe spadki widoczne są we Wrocławiu, gdzie w porównaniu do notowania cen z grudnia 2012 r. odnotowujemy 5,3 proc. spadek średniej ceny transakcyjnej. Warte odnotowania są też niższe ceny mieszkań w Warszawie (o 4,4 proc.), gdzie średnia cena jest już znacznie niższa od bariery 7000 zł i wynosi 6737 zł za m kw. Po względnej stabilizacji cen w Łodzi nabywcy ponownie obniżyli poprzeczkę cenową. Spadek o 2,1 proc. w porównaniu do ceny z grudnia daje średnią cenę transakcyjną za poziomie 3468 zł za m kw. Tylko 12 zł na m kw. spadły ceny mieszkań w Krakowie. Spadki nie dotknęły Trójmiasta, gdzie w Gdańsku i Gdyni wskaźnik cen mieszkań drgnął w górę i przyniósł wzrosty o odpowiednio 1,7 i 0,9 proc. w odniesieniu do notowań z grudnia. Po dłuższych spadkach odbicie cen pojawiło się w Poznaniu, gdzie obecnie średnia cena m kw. kształtuje się na poziomie 4416 zł.

W kontekście nierównomiernego tempa spadku cen ofertowych i transakcyjnych interesująca wydaje się obserwacja różnic dzielących ceny wystawiane przez właścicieli i średnie ceny uzyskiwane w analizowanych umowach sprzedaży. Jedynie w Łodzi i Gdańsku nie przekraczają one poziomu 10 proc. Rekordy bije Kraków (17,2 proc.) oraz Poznań (15,1 proc.). Tak duże różnice są przejawem istotnych dysproporcji pomiędzy strukturą produktów mieszkaniowych obecnych na rynku a realnymi możliwościami klientów wyrażonymi w przeprowadzanych transakcjach. Z racji trudności w znalezieniu finansowania zakupu najczęściej poszukiwane są lokale o niższym standardzie, wymagające remontu, w budynkach o przestarzałej technologii. Ma to odzwierciedlenie w obserwowanych cenach transakcyjnych.

Największe mieszkania nabywane są w Krakowie i we Wrocławiu. W obu tych miastach średnia sprzedaż przekracza 56 m kw. W Trójmieście oraz w Łodzi średni metraż jest mniejszy niż 50 m kw.

Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Metrohouse & Partnerzy S.A.