Początek roku przyniósł kolejne pozytywne zamiany na rynku kredytów hipotecznych. Po pierwsze cztery banki – BZ WBK, Getin Noble Bank, Kredyt Bank i Raiffeisen Bank – zdecydowały się ponownie wprowadzić do swojej oferty kredyty walutowe. Poza tym Multibank powrócił do udzielania kredytów na 110% wartości nieruchomości. Zacznijmy jednak od rzeczy najważniejszych, czyli poziomu oprocentowania.
W przypadku kredytów w złotych kontynuowany jest, obserwowany już w końcu ubiegłego roku, trend spadku marż. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł (25% wkładu własnego) przeciętna (mediana) marża wynosiła w styczniu 2,5%. Spadła więc o 0,1 pkt. proc. w porównaniu z grudniem i o 0,45 pkt. proc. od września, kiedy marże były najwyższe.
Najniższe oprocentowanie wśród kredytów w złotych ofertuje Bank Zachodni WBK, w którym wynosi ono 5,55% (marża 1,35%). Nie każdy może jednak skorzystać z tej oferty. Promocyjne warunki są przyznawane tylko w przypadku spełnienia przez kredytobiorcę określonych wymagań. Po pierwsze kredytobiorca musi otworzyć w BZ WBK Konto 24 Prestiż lub Konto VIP. Prowadzenie pierwszego kosztuje 15 zł, a drugiego aż 50 zł miesięcznie. Poza tym na konto musi co miesiąc wpływać przynajmniej 2 000 zł. Jeśli klient nie będzie spełniał warunków promocji przez 2 miesiące, to bank może podwyższyć oprocentowanie o 1,65 pkt. proc.
W pierwszej trójce znalazły się również Bank Polskiej Spółdzielczości (6,03%) oraz Bank Handlowy (6,12%). Różnica w porównaniu do lidera jest jednak znacząca. Oprocentowanie wyższe o 0,5 pkt. proc. w przypadku kredytu na 300 tys. zł na 30 lat powoduje bowiem wzrost odsetek o 35 tys. zł. To jednak nic w porównaniu z tym jaka będzie różnica jeśli kredyt zostanie zaciągnięty w Banku BPH, w których oprocentowanie wynosi aż 9,02%.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN w bankach
Znacznie niższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów w złotych można uzyskać zaciągając kredyt w euro lub we frankach szwajcarskich. Co prawda ich marże są wyższe. Istotnie niższe są jednak stopy procentowe. Podczas, gdy 3-miesięczny WIBOR wynosi obecnie ok. 4,2%, to stosowany w kredytach w euro EURIBOR – 0,66%, a LIBOR CHF tylko 0,25%. W rezultacie, mimo że najniższa marża kredytu w euro wynosi 1,9%, to oprocentowanie tego kredytu jest znacząco niższe niż najlepszego kredytu w złotych.
Najtańszy kredyt hipoteczny w euro już od ponad 6 miesięcy udziela DnB Nord. Obecnie jego oprocentowanie dla kredytu na kwotę 300 tys. zł i przy wkładzie własnym na poziomie 25% wynosi 2,89%. Pewną niespodzianką jest natomiast druga najlepsza oferta. Raiffeisen Bank zdecydował się on obniżyć marżę kredytów w europejskiej walucie z 3,4% do 2,6%. W rezultacie oprocentowanie wynosi obecnie jedynie 3,3%. Trzecia najlepsza oferta kredytu w euro z oprocentowanie 3,37% należy do Nordea Bank Polska.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR w bankach
Mimo bardzo niskich stóp procentowych w Szwajcarii oprocentowanie kredytów we frankach jest wyższe niż w euro. Wynika to oczywiście z wyższych niż w przypadku euro marż kredytowych. Obecnie kredytów we frankach udziela niewiele banków. Wśród nich najlepszą ofertę można znaleźć w Banku Nordea, gdzie oprocentowanie wynosi 3,15%. Poza tym taniego kredytu w szwajcarskiej walucie należy szukać w Banku BPH i Polbanku.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR w bankach
Istotnym elementem oferty jest nie tylko koszt kredytu, ale także sposób obliczania zdolności kredytowej. Może się bowiem okazać, że bank, który ma najlepszą ofertę nie będzie chciał udzielić wnioskowanej kwoty kredytu. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności należy znaleźć banki, które zgodzą się przyznać odpowiednio wysoką kwotę kredytu, a dopiero później wśród nich porównywać koszty kredytu. Pomóc w tym może zestawienie pokazujące maksymalna kwotę kredytu jaką banki są gotowe wypłacić 4-osobowej rodzinie. Najwyższą kwotę kredytu można uzyskać zaciągając kredyt w złotych. W przypadku rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto największy kredyt udzielą: BPS (aż 400 tys. zł), Polbank i Bank Pekao. Kolejność istotnie się jednak zmienia w przypadku wyższego dochodu – wynoszącego 8 tys. zł. Wtedy najwyższy kredyt jest gotów przyznać BOŚ, dopiero na drugim miejscu jest BPS, a na trzecim Bank Millennium.
Maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny – dochód 3,5 tys. zł netto
W przypadku kredytu w euro i we frankach maksymalna kwota kredytu jest o 1/3 niższa niż w złotych. Przy dochodzie na poziomie 3,5 tys. zł netto najwyższa kwota kredytu wynosi 279 tys. zł (oferta Polbanku), czyli jest o ponad 100 tys. zł niższa niż w złotych. Podobnie jest w przypadku wyższego dochodu – 8 tys. zł netto. Warto jednak zaznaczyć, że wyższy dochód może powodować bardzo istotny wzrost zdolności kredytowej. Dla przykładu w BOŚ rodzina z niższym dochodem może liczyć zaledwie na 190 tys. zł kredytu w euro. Tymczasem przy zarobkach wynoszących 8 tys. zł maksymalna wynosi aż 742 tys. zł, czyli jest prawie 4-krotnie wyższa. Jest to możliwe ponieważ przy stosunkowo niskim dochodzie znaczna jego cześć jest przeznacza na żywność i podstawowe wydatki. Im jest on jednak wyższy, tym większa jego część może być przeznaczona na spłatę raty.
Maksymalna zdolność kredytowa 4-os. rodziny – dochód 8 tys. zł netto
W styczniu w większości banków nie uległa zmianie sytuacja w zakresie wymaganego przez banki wkładu własnego. Jedynym wyjątkiem jest Multibank, który powrócił do udzielania kredytów nawet do 110% wartości nieruchomości. Z zestawienia przygotowanego przez firmę Expander – Niezależny Doradca Finansowy wynika, że kredyt w złotych na 100% i więcej wartości nieruchomość można było uzyskać w 15 bankach. Tylko nieliczne banki udzielają natomiast kredytów walutowych na 100% wartości nieruchomości.
Maksymalny wskaźnik LTV (stosunek kwoty do wartości nieruchomości) w poszczególnych bankach (%)
Źródło: Expander
Wojciech Boczoń
