Niedawno w mediach pojawiła się informacja, że wybierając raty malejące zamiast równych Polacy mogliby zaoszczędzić miliony złotych. Niestety to nie do końca prawda. To co korzystnie wygląda w teorii, zupełnie nie sprawdza się w praktyce. Expander tłumaczy dlaczego, w przypadku kredytu hipotecznego, lepiej wybrać ratę równą. Rata malejąca może być korzystna głównie dla starszych kredytobiorców.
Zdecydowana większość Polaków zaciągających kredyty wybiera raty malejące. Robią tak ponieważ jest to po prostu racjonalna decyzja. Korzyści z tytułu wyboru rat malejących są bowiem tylko pozorne. Co prawda suma rat malejących faktycznie będzie niższa – o 24,5 tys. zł przy kredycie na 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 4%. Problem polega jednak na tym, że jeśli wybierzemy ten system spłaty, to początkowo będziemy płacić co miesiąc o ponad 400 zł więcej.
Pierwsza z rat malejących wyniesie aż 2000 zł, a rata stała 1584 zł. W rezultacie zaraz po zakupie mieszkania będziemy mieli znacznie mniej pieniędzy na jego wykończanie. Nierzadko skończy się to zaciągnięciem kolejnego, drogiego kredytu, który w tym pomoże.
Rata malejąca nie dla młodych
Gdy jesteśmy młodzi lub w średnim wieku, to zdecydowanie lepiej dla nas jeśli rata będzie niższa na początku. Z czasem nasze wynagrodzenie będzie prawdopodobnie rosło więc i tak coraz łatwiej będziemy radzili sobie ze spłatą raty równej. Jednocześnie osoby w takim wieku kupują mieszkanie z reguły, gdy planują założenie rodziny lub gdy się ona powiększa. To oznacza zwykle spore wydatki w stosunku do poziomu otrzymywanego wynagrodzenia. Lepiej więc początkowo nie obciążać nadmiernie domowego budżetu wysoka ratą kredytu hipotecznego.
Rata stała pozwala oszczędzać od początku
Nawet jeśli weźmiemy przykład singla, który nie ma dzieci i kupuje wykończone mieszkanie, to i tak lepiej aby wybrał ratę stałą. Po pierwsze wciąż działa tu argument rosnących dochodów – lepiej płacić mniej gdy nasze dochody są niższe. Po drugie taka osoba w okresie kiedy będzie płaciła mniejsze raty może znacznie więcej oszczędzać. W przypadku wspomnianego już kredytu na 300 000 zł początkowo różnica w poziomie rat pozwoli co miesiąc odkładać aż o 400 zł więcej. Jeśli te pieniądze będą inwestowane i przyniosą odsetki, to mogą pokryć wspomniane 24,5 tys. zł nadwyżki w sumie rat stałych. Zebrane w ten sposób oszczędności mogą też posłużyć jako poduszka bezpieczeństwa na okresy utraty pracy lub na częściową przedterminową spłatę kredytu.
Raty malejące powinny rozważyć jedynie starsi kredytobiorcy
Jeśli kredytobiorca ma ponad 50 lat i np. za 10 czy 15 lat panuje przejść na emeryturę, to musi uwzględnić fakt, że świadczenie jakie wtedy otrzyma będzie niższe niż jego obecne wynagrodzenie. W wielu przypadkach kwota emerytury jest prawie o połowę niższa niż ostatnia pensja danej osoby. Dlatego starszy kredytobiorca może zdecydować się na początku płacić wyższa ratę, aby była ona niższa gdy już będzie na emeryturze. Trzeba jednak dodać, że raty stałe również mogą zapewnić niższe wydatki w przyszłości. Wspominaliśmy już o tym, że początkowo są one niższe, więc pozwalają więcej oszczędzać. Po przejściu na emeryturę można skorzystać z tych oszczędności i np. nadpłacić kredyt, co obniży kolejne raty.
Wybierzesz raty malejące – dostaniesz mniejszy kredyt
Największą wadą rat mających jest to, że pogarszają one zdolność kredytową. Załóżmy, że z wyliczeń banku wynika, że stać nas na kredyt z ratą nie wyższą niż 1500 zł. Przy okresie kredytowania 25 lat i oprocentowaniu 4% możemy otrzymać więc 284 179 zł przy racie stałej lub 225 000 zł przy malejącej. Jeśli akurat potrzebujemy 250 000 zł, to wybór rat malejących nie wchodzi w grę, bo bank nie będzie chciał nam tyle pożyczyć.
Jarosław Sadowski, Główny analityk Expander Advisors
