Raty zaczną rosnąć przed decyzją Rady

Mniej niż rok przyjdzie czekać na pierwszą od lat podwyżkę stóp procentowych – wynika z aktualnych prognoz. Już w trakcie samego oczekiwania na ten ruch kredytobiorcy mogą zauważyć, że ich raty powoli rosną. Wszystko dlatego, że już samo oczekiwanie na zaostrzenie polityki pieniężnej wpływa na notowania WIBOR-u, a ten jest ważnym składnikiem oprocentowania kredytów.

Zgodnie z oczekiwaniami ekonomistów Rada Polityki Pieniężnej utrzymała dziś stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Tym samym stopa referencyjna po raz kolejny pozostała na poziomie najniższym w historii.

Warto przypomnieć, że przed serią obniżek stóp procentowych (zapoczątkowaną pod koniec 2012 roku) historycznym minimum była podstawowa stopa procentowa na poziomie 3,5%. Poziom ten pokonano jednak już w marcu 2013 roku, a od tego czasu kolejne 5 cięć sprowadziło najważniejszą stopę procentową do poziomu 1,5%. W sumie licząc od marca 2013 roku Rada podjęła już 26 decyzji, z których cieszyć mogą się kredytobiorcy – o obniżeniu lub przynajmniej utrzymaniu stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie.

420 zł miesięcznie w budżecie każdego kredytobiorcy

Każdy miesiąc, w którym podstawowa stopa procentowa utrzymywana jest na poziomie 1,5% (a nie 4,75% jak przed obniżkami) oznacza w sumie o około 523 mln zł niższy koszt obsługi kredytów dla osób, które, aby kupić mieszkanie, zaciągnęły dług w złotym – wynika z szacunków Lions Bank opartych o dane NBP i ZBP. Taka kwota co miesiąc zostaje do dyspozycji zadłużonych rodzin. W przeciętnym budżecie zadłużonego gospodarstwa domowego oznacza to miesięczną oszczędność rzędu 420 zł, czyli ponad 5 tys. zł rocznie.

Raty mogą wzrosnąć już niedługo, a stopy w przyszłym roku

Taka sytuacja nie będzie jednak trwać wiecznie. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Wynika z nich, że WIBOR 3M powinien kosmetycznie rosnąć w ciągu najbliższych 3 kwartałów, a za 15 miesięcy notowany może być na poziomie 1,97%. Przewidywania te są o tyle ważne, że składnikiem oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce bardzo często jest właśnie WIBOR 3M. W efekcie gdy jest on wyższy, raty rosną i odwrotnie.

W jeszcze dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,18%, a więc wyżej niż dzisiejszy poziom WIBORu (1,68%). W takim horyzoncie możliwe są więc 2-3 podwyżki stóp procentowych po 25 punktów bazowych każda – tak przynajmniej rynek wycenia dziś najbardziej prawdopodobny scenariusz.

Co warto podkreślić jeszcze dwa miesiące temu gracze rynkowi spodziewali się podwyżki stóp procentowych na przełomie 2016/17 r. Aktualne prognozy wyraźnie przybliżają moment zacieśnienia polityki monetarnej nawet na pierwszą połowę 2016 roku.

Czy więc kredytobiorcy zobaczą podwyżki rat dopiero w przyszłym roku? Niestety nie. Oprocentowanie kredytów zależy bowiem od poziomu stawki WIBOR, a ta zmienia się już w oczekiwaniu na decyzje RPP. I choć banki aktualizują oprocentowanie (WIBOR) z pewnym opóźnieniem, to pierwsi uważni kredytobiorcy już niedługo mogą zauważyć na podstawie wysokości raty kredytu, że już w maju WIBOR 3M kosmetycznie wzrósł (z 1,65% do 1,68%).

192,5 zł mniej za każde pożyczone 100 tysięcy

Oczywiście efekt w postaci wzrostu raty przy tak niewielkich zmianach WIBOR-u będą kosmetyczne. Niemniej będzie to sygnał dla zadłużonych, że raty potrafią nie tylko spadać do czego przyzwyczaiły ostatnie 2-3 lata. Ten okres stał pod znakiem wyraźnego obniżenia kosztu pieniądza – szczególnie porównując sytuację obecną z tą sprzed rozpoczęcia przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych (np. w sierpniu 2012 r.). Wtedy przeciętna marża kredytowa wynosiła 1,5% (dziś jest to już około 1,8%), ale rata 30-letniego modelowego kredytu na kwotę 300 tys. zł wynosiła 1918 zł. Na początku czerwca br. oprocentowanie długu zmalało prawie o połowę (z około 6,6% do niespełna 3,5%), a wraz z nim rata modelowego kredytu zmalała do 1340 zł, a więc aż o 578 zł.

Bardziej uniwersalnym wskaźnikiem jest przeliczenie miesięcznej raty na 100 tys. zł pożyczonego kapitału. Taka informacja pozwala potencjalnemu kredytobiorcy łatwo obliczyć z jaką ratą powinien się liczyć zadłużając się na zakup mieszkania. Pożyczając 200 tysięcy musi bowiem taki wynik pomnożyć razy 2, a pożyczając 450 tysięcy zastosować mnożnik 4,5. Zadłużając się przed rozpoczęciem przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych, trzeba było się liczyć z ratą na poziomie 639,3 zł na każde pożyczone 100 tys. zł na 30 lat. Dziś miesięczna rata takiego długu wynosi 446,8 zł na każde pożyczone 100 tys. zł.

Bartosz Turek, Lions Bank