Wydawało się, że ochłodzenie na rynku mieszkaniowym jest już bliskie, a tu sierpniowe dane Głównego Urzędu Statystycznego jednoznacznie wskazują, że deweloperzy ani myślą zwolnić tempa. Kolejne rekordy odnotowywane przez GUS padają jeden za drugim.
130,9 tys. mieszkań oddali do użytkowania deweloperzy w ostatnich 12 miesiącach – wynika z danych GUS-u przeanalizowanych przez Home Brokera. To siódmy raz z rzędu gdy wartość ta z miesiąca na miesiąc rośnie, a aktualnie mamy historyczny rekord. Przez ostatni rok oddano do użytkowania o 21,5 proc. więcej lokali mieszkalnych niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania rośnie z miesiąca na miesiąc, będąc pokłosiem wielu budów rozpoczętych przed kilkoma kwartałami. Liczba nowych budów nieprzerwalnie rośnie od lata 2013 r., tymczasem liczba mieszkań oddanych dynamicznie rosnąc zaczęła dopiero wiosną 2015 r., zatem rosnącą liczbę oddanych lokali będziemy obserwować jeszcze przez co najmniej kilka kwartałów, szczególnie, że deweloperzy nie zwalniają tempa jeśli chodzi o rozpoczynanie nowych inwestycji. W ostatnim roku działające w Polsce firmy rozpoczęły budowę 122,2 tys. lokali mieszkalnych, o 20,9 tys. (20,6 proc.) więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
Aktywność deweloperów w czasie (dane zagregowane w okresach 12-miesięcznych)
Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS
Wysoka aktywność w kwestii rozpoczynania budów i oddawania mieszkań to nie koniec. Statystyka liczby uzyskanych pozwoleń na budowę wskazuje, że deweloperzy nie planują zwalniać tempa. W ostatnich 12 miesiącach było to 147,7 tys. sztuk pozwoleń, o 15,9 proc. więcej niż rok temu. Na statystykę pozwoleń na budowę trzeba jednak spoglądać ostrożniej, bo uzyskanie pozwolenia nie obliguje do rozpoczęcia budowy. Wiele firm stara się o pozwolenia na zapas, by w razie potrzeby móc rozpocząć kolejne inwestycje, a jeśli trend na rynku się zmieni, pozwolenia po prostu przepadną.
Warto dodać, że 12-miesięczne wyniki statystyk są cały czas „podbijane” przez bieżącą aktywność. Sierpień 2018 r. był dla deweloperów rekordowy jeśli chodzi o liczbę mieszkań oddanych do użytkowania oraz rozpoczętych budów.
Cały rynek budowlany (oprócz deweloperów są tam też inwestorzy indywidualni budujący na własne potrzeby oraz budownictwo spółdzielcze i pozostałe) także rośnie, ale jest to efekt dynamicznych wzrostów u deweloperów. Łączna liczba lokali mieszkalnych oddanych w ostatnim roku do użytkowania przez inwestorów indywidualnych (74,8 tys. lokali) jest o 8,3 proc. niższa niż 12 miesięcy temu. Liczba rozpoczętych budów spadła o 6,2 proc., a uzyskanych pozwoleń na budowę – o 8,2 proc.
Budownictwo mieszkaniowe w okresie wrzesień 2017 – sierpień 2018 r.
| Liczba | Zmiana r/r | |
| Oddane mieszkania | 184 055 | +6,2% |
| Rozpoczęte budowy | 216 623 | +8,2% |
| Wydane pozwolenia na budowę | 255 696 | +4,1% |
Źródło: obliczenia Home Broker, na podst. danych GUS
Mimo coraz wyraźniejszych sygnałów o możliwym odwróceniu trendu na rynku mieszkaniowym, deweloperzy nie zwalniają tempa jeśli chodzi o budowanie mieszkań. Firmy chcą jak najbardziej wykorzystać sprzyjającą sytuację rynkową, ale koniec El Dorado jest coraz bliższy. W drugim kwartale 2018 r. zanotowano już spadki sprzedaży nowych mieszkań w największych miastach, co prawdopodobnie wynika ze zbyt szybko rosnących cen. Przy coraz wyższych kosztach budowy (stawki za robociznę, materiały i grunty) deweloperzy próbują utrzymać marże przerzucając podwyżki na kupujących, ale w dłuższym terminie podejście to się nie sprawdza i część osób rezygnuje z nowego mieszkania. Mimo spadków w drugim kwartale, sprzedaż nowych mieszkań i tak jest na wysokim poziomie, lecz deweloperzy powinni być gotowi na zmianę kierunku, w którym podąża rynek.
Problem z wysokimi kosztami budowy w najbliższych latach raczej się pogłębi niż rozwiąże, a to w związku z ambitnymi planami budowania tanich mieszkań w programie Mieszkanie Plus. Na rynku budowlanym pojawi się po prostu silna konkurencja – te osiedla będą budowane z podobnych materiałów i przez tych samych wykonawców, co te deweloperskie. Rynkowi grożą w najbliższych latach spore problemy z niedoborem zasobów i siły roboczej.
Marcin Krasoń, Home Broker
