Wiosenna zmiana limitów cen mieszkań kwalifikujących się do programu Mieszkanie dla Młodych przyniosła dalszy wzrost dostępności dopłat w Olsztynie, gdzie limit jest o 15 proc. wyższy od cen rynkowych. Tymczasem łagodna zima przyniosła ożywienie na rynku – w marcu wartość wnioskowanych dopłat była najwyższa w historii.
Marzec 2015 r. był najlepszym miesiącem od początku działania programu Mieszkanie dla Młodych jeśli chodzi o wartość wniosków o rządowe dopłaty, które zostały złożone w Banku Gospodarstwa Krajowego. Z danych BGK wynika, że była to kwota 46,8 mln zł. W całym pierwszym kwartale b.r. łączna kwota dopłat zawarta w złożonych wnioskach przekroczyła 105 mln zł. To o 7,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Z zapisanej w ustawie na ten rok kwoty 715 mln zł zarezerwowano jak dotąd łącznie 220 mln zł, czyli prawie jedną trzecią. Ale choć jest to o 13 mln zł więcej niż przez cały ubiegły rok, to raczej nie ma się co martwić, że pieniędzy zabraknie, relatywnie wysokie wykorzystanie środków na początku roku wynika ze sposobu rozliczania pieniędzy w programie. Dofinansowanie w ramach MdM jest bowiem wypłacane deweloperowi z ostatnią transzą płatności za mieszkanie. Zatem to od harmonogramu płatności zależy z jakiej puli zostaną wypłacone pieniądze. Już w ubiegłym roku można było ubiegać się o dopłaty na 2015 r., w efekcie 1 stycznia wykorzystane było już prawie 136 mln zł na 2015.
Nowe limity cenowe rozdają karty
Rynek jednak bardziej niż na statystyki sprzedażowe, czekał na nowe limity cenowe, które poznaliśmy na początku kwietnia. To one decydują o tym, czy na daną nieruchomość będzie można dostać dofinansowanie, czy też nie. Kwietniowa aktualizacja przyniosła kilka wahnięć limitów, choć w większości lokalizacji zmiana była niewielka i nie wpłynie znacząco na sytuację kupujących.
Za maksymalnie 5 465,35 zł (wzrost o 6,3 proc.) będzie można w II i III kwartale kupić mieszkanie z dopłatą w Olsztynie. O 2-3 proc. limity zostały zwiększone w kujawsko-pomorskim, lubelskim i świętokrzyskim oraz stolicach tych województw. Największy spadek zanotowano z kolei w Rzeszowie, gdzie od 1 kwietnia limit wynosi 4049,65 zł (o 6,9 proc.). Obniżka miała też miejsce w Łodzi (o 4,3 proc.) oraz Gorzowie Wlkp. i Zielonej Górze (o 2,4 proc.). Poza miastami wojewódzkimi kilkuprocentowe obniżki miały miejsce w gminach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie Łodzi i Rzeszowa.
Rozbieżności w dostępie do dopłat
Nominalnie najwyższe limity są naturalnie w Warszawie, bo to największy rynek nieruchomości w kraju i ceny znacząco przewyższają stawki w innych miastach. Od 1 kwietnia br. jest to 6588,32 zł (o 0,1 proc. więcej niż przez poprzednie pół roku) W Poznaniu maksymalny pułap cenowy to 5924,60 zł. W przedziale od 5 do 5,5 tys. zł mieszczą się limity dla Olsztyna, Gdańska, Wrocławia i Krakowa. Trzeba jednak zauważyć, że nijak nie pokrywa się to z cenami nieruchomości w poszczególnych miastach.
Ewenementem w skali kraju jest Olsztyn, w którym limit MdM jest o 15 proc. wyższy od średniej ceny na rynku pierwotnym (przeciętnie 4752 zł za mkw.). Jeszcze tylko mieszkańcy Zielonej Góry są w takiej sytuacji – tam limit przewyższa ceny o 7,1 proc. Odwrotną sytuację mamy w Krakowie, Rzeszowie i Opolu, gdzie limit jest niższy od przeciętnych cen o odpowiednio 22, 19,6 i 18,2 proc.
Porównanie cen transakcyjnych do limitów MdM w wybranych miastach
| Miasto | Aktualny limit MdM |
Średnia cena mkw. (IV kw. 2014 r.) |
Różnica |
| Białystok | 4 458,85 zł | 4 909,00 zł | -9,2% |
| Bydgoszcz i Toruń | 4 546,85 zł | 5 149,00 zł | -11,7% |
| Gdańsk | 5 303,10 zł | 6 291,00 zł | -15,7% |
| Katowice | 4 773,45 zł | 5 545,00 zł | -13,9% |
| Kielce | 4 691,21 zł | 4 750,00 zł | -1,2% |
| Kraków | 5 112,80 zł | 6 556,00 zł | -22,0% |
| Lublin | 4 620,83 zł | 5 005,00 zł | -7,7% |
| Łódź | 4 515,50 zł | 4 861,00 zł | -7,1% |
| Olsztyn | 5 465,35 zł | 4 752,00 zł | +15,0% |
| Opole | 3 901,15 zł | 4 772,00 zł | -18,2% |
| Poznań | 5 924,60 zł | 6 549,00 zł | -9,5% |
| Rzeszów | 4 049,65 zł | 5 034,00 zł | -19,6% |
| Szczecin | 4 518,80 zł | 4 874,00 zł | -7,3% |
| Warszawa | 6 588,32 zł | 7 691,00 zł | -14,3% |
| Wrocław | 5 181,00 zł | 6 075,00 zł | -14,7% |
| Zielona Góra | 4 052,40 zł | 3 784,00 zł | +7,1% |
źródło: obliczenia Home Broker, Narodowy Bank Polski
To sprawia, że dostępność programu MdM w poszczególnych miastach jest bardzo różna. W jednych bez problem znajdziemy mieszkania spełniające warunki ustawy i to nawet w pobliżu centrum miasta, w innych zaś nie będzie to łatwe nawet na peryferiach.
Będą zmiany w MdM
Tymczasem dobiegają końca prace nad nowelizacją ustawy o MdM, która ma znacząco ułatwić dostęp do pieniędzy rodzinom wielodzietnym i zwiększyć kwoty dofinansowania dla nich. Jako że będzie to dotyczyć tylko rodzin wielodzietnych, nie spodziewamy się lawinowego wzrostu popularności programu. Przykładowo, rodzina z trójką dzieci dziś może dostać prawie 45 tys. zł dofinansowania, a po zmianach ma to być niemal 118 tys. zł. Z pozostałych planowanych zmian warto wymienić m.in. dopuszczenie do programu mieszkań spółdzielczych oraz powstałych w wyniku adaptacji lub przebudowy dotychczasowej nieruchomości. Wejście w życie w/w zmian jest spodziewane na przełomie drugiego i trzeciego kwartału br.
Limity cen nieruchomości kwalifikujących się do programu Mieszkanie dla Młodych
oraz kwoty dopłat dla poszczególnych obszarów
| Miasto / gmina | Limit MdM na II kw. 2014 r. |
Zmiana limitu | Maksymalna dopłata 10% (tys. zł) |
Maksymalna dopłata 15% (tys. zł) |
| Wrocław | 5 181,00 | 1,3% | 23 550,00 | 35 325,00 |
| gminy sąsiadujące z Wrocławiem | 4 612,03 | 1,8% | 20 963,75 | 31 445,63 |
| woj. dolnośląskie | 4 043,05 | 2,5% | 18 377,50 | 27 566,25 |
| Bydgoszcz i Toruń | 4 546,85 | 2,9% | 20 667,50 | 31 001,25 |
| gminy sąsiadujące z Bydgoszczą i Toruniem |
4 137,65 | 2,9% | 18 807,50 | 28 211,25 |
| woj. kujawsko-pomorskie | 3 728,45 | 2,9% | 16 947,50 | 25 421,25 |
| Lublin | 4 620,83 | 3,7% | 21 003,78 | 31 505,66 |
| gminy sąsiadujące z Lublinem | 4 291,97 | 3,0% | 19 508,98 | 29 263,46 |
| woj. lubelskie | 3 963,12 | 2,3% | 18 014,18 | 27 021,26 |
| Gorzów Wlkp. i Zielona Góra | 4 052,40 | -2,4% | 18 420,00 | 27 630,00 |
| gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp. i Zieloną Górą |
3 838,45 | 0,1% | 17 447,50 | 26 171,25 |
| woj. lubuskie | 3 624,50 | 3,1% | 16 475,00 | 24 712,50 |
| Łódź | 4 515,50 | -4,3% | 20 525,00 | 30 787,50 |
| gminy sąsiadujące z Łodzią | 4 096,13 | -3,3% | 18 618,75 | 27 928,13 |
| woj. łódzkie | 3 676,75 | -2,1% | 16 712,50 | 25 068,75 |
| Kraków | 5 112,80 | 0,6% | 23 240,00 | 34 860,00 |
| gminy sąsiadujące z Krakowem | 4 694,80 | -1,0% | 21 340,00 | 32 010,00 |
| woj. małopolskie | 4 276,80 | -2,9% | 19 440,00 | 29 160,00 |
| Warszawa | 6 588,32 | 0,1% | 29 946,90 | 44 920,35 |
| gminy sąsiadujące z Warszawą | 4 634,80 | 0,8% | 21 067,26 | 31 600,89 |
| woj. mazowieckie | 3 862,33 | 0,8% | 17 556,05 | 26 334,08 |
| Opole | 3 901,15 | 0,1% | 17 732,50 | 26 598,75 |
| gminy sąsiadujące z Opolem | 3 714,15 | -0,4% | 16 882,50 | 25 323,75 |
| woj. opolskie | 3 527,15 | -1,0% | 16 032,50 | 24 048,75 |
| Rzeszów | 4 049,65 | -6,9% | 18 407,50 | 27 611,25 |
| gminy sąsiadujące z Rzeszowem | 3 809,85 | -4,4% | 17 317,50 | 25 976,25 |
| woj. podkarpackie | 3 570,05 | -1,3% | 16 227,50 | 24 341,25 |
| Białystok | 4 458,85 | 1,4% | 20 267,50 | 30 401,25 |
| gminy sąsiadujące z Białymstokiem | 4 166,53 | 0,0% | 18 938,75 | 28 408,13 |
| woj. podlaskie | 3 874,20 | -1,7% | 17 610,00 | 26 415,00 |
| Gdańsk | 5 303,10 | 0,0% | 24 105,00 | 36 157,50 |
| gminy sąsiadujące z Gdańskiem | 4 912,88 | 0,0% | 22 331,25 | 33 496,88 |
| woj. pomorskie | 4 522,65 | 0,0% | 20 557,50 | 30 836,25 |
| Katowice | 4 773,45 | 1,3% | 21 697,50 | 32 546,25 |
| gminy sąsiadujące z Katowicami | 4 395,33 | 1,5% | 19 978,75 | 29 968,13 |
| woj. śląskie | 4 017,20 | 1,7% | 18 260,00 | 27 390,00 |
| Kielce | 4 691,21 | 2,5% | 21 323,70 | 31 985,55 |
| gminy sąsiadujące z Kielcami | 3 955,54 | 3,9% | 17 979,72 | 26 969,58 |
| woj. świętokrzyskie | 3 296,28 | 3,9% | 14 983,10 | 22 474,65 |
| Olsztyn | 5 465,35 | 6,3% | 24 842,50 | 37 263,75 |
| gminy sąsiadujące z Olsztynem | 4 133,58 | -0,2% | 18 789,00 | 28 183,50 |
| woj. warmińsko-mazurskie | 3 444,65 | -0,2% | 15 657,50 | 23 486,25 |
| Poznań | 5 924,60 | 0,1% | 26 930,00 | 40 395,00 |
| gminy sąsiadujące z Poznaniem | 5 043,72 | 0,1% | 22 926,00 | 34 389,00 |
| woj. wielkopolskie | 4 203,10 | 0,1% | 19 105,00 | 28 657,50 |
| Szczecin | 4 518,80 | 0,2% | 20 540,00 | 30 810,00 |
| gminy sąsiadujące ze Szczecinem | 4 216,85 | 0,1% | 19 167,50 | 28 751,25 |
| woj. zachodniopomorskie | 3 914,90 | 0,0% | 17 795,00 | 26 692,50 |
Źródło: obliczenia Home Broker na podst. komunikatów wojewodów
Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w Mieszkaniu dla Młodych?
Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy w Mieszkaniu dla Młodych jest tą średnią powiększoną o 10 proc.
Wskaźniki są zróżnicowane – inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych oraz inne dla pozostałych obszarów danego województwa. Wyjątkiem są gminy bezpośrednio sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.
Marcin Krasoń, Home Broker, // ++e++); // ]]>
marcin.krason at homebroker dot pl
Wojciech Boczoń
